话题缘起

　　根据《铁路中长期发展规划》显示，到2020年我国高铁里程达到1.6万公里以上，加上其他新建铁路和既有线提速线路，铁路快速客运网将达到5万公里以上，连接所有省会城市和50万人口以上城市，覆盖全国90%以上人口。中国经济正加速驶入高铁时代。

　　“高铁轨道交通缩短了广深港之间的距离，广深港真正形成一小时生活圈，促进珠三角同城化。届时将会出现一群轨道化生存的新人群，他们上下班更多借助轨道交通，并因此改变每日的作息时间。”中国综合开发研究院城市经营研究中心主任研究员李津逵指出。

　　在此背景下，亚洲最大的火车站——广州南站应运而生。2014年，随着深茂铁路即将动工、广佛环线（广州南站—白云机场段）即将建轨以及近期恒大将在南站建设大型专业足球场等一系列项目进入动工或规划阶段，加上之前拍下土地的奥园、万科、尚泰、路福等地产项目陆续启动，广州南站集体开发的大序幕正式拉开。

　　■ 地产行业记者 刘婧雯

　　广州南拓 5年再造一个核心区

　　“未来5年内，亚洲规模最大的火车站——广州南站将被打造成为以商务商贸为主导功能的现代服务业集聚区，是广州未来5年内新商都文化的最重要、最集中打造的区域。”2011年番禺“两大轴线六大组团”新规划曝光以来，南站板块便被视为广州城市南拓的“明星地”。

　　据2013年公布的广州南站最新规划显示，广州南站总体定位将进一步拓展，将打造成为“华南商贸中心，枢纽乐享活城，岭南魅力之窗，面向珠三角、辐射南中国的现代化综合新城”，其定位高于珠江新城。

　　“新的规划将让南站区域的长远投资价值更高。”合富辉煌首席市场分析师黎文江分析认为。此次规划不仅在原有基础上有了新的调整，进一步增强了广州南站商业用地和潜力价值，同时作为中国高铁华南核心枢纽站，广州南站踞珠港澳黄金几何中心的独特价值、1小时畅行粤港澳的便利交通条件，使其投资价值潜力进一步上升。

　　根据规划，未来广州南站板块将成为一座居住人口约21 .8万，就业人口达30 .4万人的现代化综合新城。在“新加坡规划之父”，同时也是广州“中新知识城”总体概念规划总设计师的刘太格看来，“珠江新城是广州的CBD，广州南站却是整个广东、珠港澳的CBD。”

　　据悉，作为广州“十二五”期间重点打造的高端商务集聚区，广州南站商务区规划范围约36平方公里，目前该项目核心区的土地储备、市政道路设施和公建配套的建设已全部完成。区域交通便利，半小时出行圈可覆盖广州中心区、佛山中心区等重要经济腹地。

　　“南站是最后一块挨近广州市中心，处于泛珠三角地理几何中心，交通发达，腾挪空间够大的处女地。”世联行集团首席技术官黎振伟表示，广州南站的区位价值毋庸置疑，商圈速建的关键在于政府投入和政策配套。

　　配套先行 三四年后片区或宜商宜居

　　“在规划南站时，广州充分考虑到各类配套设施用地并预留了足够的空间，我们将引进最好的医院、中学、小学、幼儿园、图书馆、商场等公共服务设施，全面提升南站地区公建配套整体水平和层次，打造宜居宜商的新城区。”据广州市国土房管局相关负责人介绍。

　　有业内人士指出，广州南站与广州其他板块的最大不同之处在于其“配套先行”的发展模式。在2013年10月通过的《广州南站地区核心区城市设计优化及控制性详细规划》中提出，广州南站商务区将新增38所学校，此外还设置了2所医院、1所综合文化活动中心、3所文化活动中心、1所图书馆和1个体育中心。

　　同时，减少居住用地和地下空间的开发强度，增加工业、公共服务和商业用地，政府促进综合新城居住氛围的决心可见一斑。业界人士认为，随着政府部门逐步加大该板块的教育、医疗等配套建设，无疑将提升该板块的居住功能，“三四年后广州南站板块或宜商又宜居。”

　　2014年，随着深茂铁路的即将动工、广佛环线（广州南站—白云机场段）的即将建轨、广州南站核心区地下空间调整方案的通过、南贵广两高铁广东段的铺轨及近期恒大将在南站建设大型专业足球场等一系列项目进入动工或规划阶段，广州南站正式进入快速发展轨道。

　　与此同时也有不少业内人士认为，当年身处广州市中心的珠江新城尚需十年时间才发展到现在的规模，广州南站要真正发展起来还有很长的路要走。

　　对此合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，“虽然目前南站板块的客流量还不算很多，只要肯守，这个片区未来的发展前景是很好的。广州南站中期的设计人流量为8000多万人/年，未来它将是珠三角的交通枢纽，如果不是炒短线，值得投资者关注。”

　　品牌房企进驻 带动区域价值升级

　　截至2013年底，万科、敏捷、尚泰、发现、路福等多家发展商已进驻该板块，并陆续启动开发，2014年南站板块将进入多家品牌地产商的集中开发时期。

　　据悉，继今年初番禺地王频现，新单价地王达1.9万/平方米，为南站板块年内土地推地定下基调，在奥园、万科、保利、恒大等大鳄房企的带领下，南站板块很快又将迎来新一轮土地出让高峰，今年四季度南站核心区将推出13宗地块的剧烈角逐。

　　数据显示，今年1月保利以8亿竞得广州南站周边钟村街汉溪村地块，成交楼面均价约18694元/平方米，“此次广州南站楼面地价或超2万元/平方米。”业界人士分析认为，“以目前广州南站楼盘均价1.7万/平方米左右的价格区间来看，在世界级CTD（中央车站区）规划及中国经济驶入高铁时代等利好下，3年内或将走向4万/平方米的价值高地。”

　　众多品牌地产发展商近年来纷纷扎堆，有力拉动了南站板块的区域价值升级，以奥园、保利等为代表的新商业地产运营商更显得势头更足。其中，以奥园商业为代表的现代互动型商业模式在南站板块区域的商业运营中，表现得理念更先进，更符合未来商业发展的趋势。

　　以南站中轴区推出首盘——奥园越时代项目为例，秉承奥园一贯的创新复合理念地产开发理念，采用“展贸+零售”创新综合业态，以商铺、公寓为主，产品包括平层公寓、LOFT复式公寓以及独立产权临街铺。据开发商介绍，去年10月首期开盘，2小时内700多套公寓房源基本售罄，成为广州2013年唯一开盘日光的投资型项目。

　　对此业界人士分析认为，南站物业备受青睐的主要原因，除了南站土地稀缺、供应量偏少以外，南站的发展前景，也是大批抢喝“头啖汤”的买家们最为看中的因素。相比深圳前海片区目前动辙5万/平方米以上的楼价，南站物业有望成为深圳投资市场上的“新宠”。

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　　“广州南站板块”的前世今生

　　2011年10月广州市土地开发中心举行研讨会议，正式披露广州南站商务区目前建设及规划情况。据称，南站核心区的土地储备、时政道路建设、公建配套已全部完成，预计5年左右核心区将基本建设成型。

　　2012年5月在公布的2012年市辖区建设用地供应计划中，番禺新客站区域共出让13宗地，其中将出让居住、商住用地共6宗，容积率从3.0-至9.0不等，商业金融用地共7宗，包括敏捷等于年初竞拍的地块。

　　2013年7月公布广州南站新规划，广州南站总体定位将进一步拓展，成为“华南商贸中心，枢纽乐享活城，岭南魅力之窗，面向珠三角、辐射南中国的现代化综合新城”，其定位高于珠江新城。

　　2013年10月第二届广州市城市规划委员会第十八次会议审议通过《广州南站地区核心区城市设计优化及控制性详细规划》。根据规划，广州南站商务区将采取“配套先行”战略，新增38所学校，减少居住用地和地下空间的开发强度，增加工业、公共服务和商业用地，

　　2014年起 随着深茂铁路的即将动工、广佛环线（广州南站—白云机场段）的即将建轨、广州南站核心区地下空间调整方案的通过以及近期恒大将在南站建设大型专业足球场等一系列项目进入动工或规划阶段，广州南站真正踏上了快速发展的道路。