“金九银十”置业旺季来临，看一手盘之余不妨看看周边二手楼

　　“金九银十”历来都是一手市场的天下，二手楼市场做配角。不过，一手盘宣传造势，周边二手盘也可沾光，或许增加一些睇楼量。地产人士表示，目前广州二手楼市交易较为淡静，买家多处于观望状态，而业主虽心态有所转弱，但二手房价格下调幅度仍较为有限。一二手房联看，购房者到最后必然面对两难选择——买一手还是二手楼？从记者调查的全市多个一二手房“对对碰”个案来看，一二手价差各区都不一样，如白云区电梯二手盘与一手盘价差在几千元以内，个别新盘甚至出现一二手房价格倒挂的情形，买家自然会选择一手盘；越秀区部分新盘价格与二手房价差居然达10000元/m2，选择证满5年税费低的二手盘源，买家可以省下一大笔。 文/图:记者 李凤荷

　　白云：一二手价差不大甚至倒挂

　　万科峯境VS盈翠华庭 一手胜

　　据中原地产齐富路分行高级营业经理张院雷介绍，目前在售一手楼盘万科峯境靠近白云山，周边配套有万达广场，现时均价约2.9万~3.2万元/m2，带装修，面积有78平方米的两房、95~103平方米三房以及135平方米四房可供选择。而该盘周边部分楼龄10~13年的楼梯楼，均价约2万元/m2，另外多是楼龄10年左右的电梯楼，如盈翠华庭均价基本在2.5万~2.6万元/m2， 有76平方米的两房、85~103平方米的三房可供选择。近期由于二手成交量下滑，因此该板块业主心态并不太强势，总价190万元左右的二手房基本能有5万~8万元的议价空间。受到楼市不景气的市场氛围影响，买家多持观望态度，而由于一二手楼盘价差不大，该板块的买家多倾向于一手住宅。

　　时代花生ⅡVS云裳丽影 一手胜

　　中原地产合一城分行营业经理徐少赟介绍，白云区同沙路一手在售盘楼时代花生Ⅱ，目前，带装修均价在2.3万元/m2，有85平方米的“N+1”户型，95平方米的“N+2”户型可选。而该楼盘周边二手楼梯楼均价基本在1.7万~1.8万元/m2，楼龄约五六年的电梯楼，如合一国际、云裳丽影等，均价基本在2.4万~2.5万元/m2。其中，面积约43平方米的一房货量较少，另有73~80平方米的两房以及90~140平方米左右的三房可供选择。近期业主心态分化明显，部分急卖业主心态较弱，议价空间也有所加大。而买家则多持对比、观望的态度。但近期受到“金九银十”楼市节点影响，看房的客户有所增多，如果业主让价达10%，相信能促进买家入市。

　　岭南新世界 VS 岭南新世界旧组团 一手胜

　　合富置业高级营业经理余海娟表示，岭南新世界一手在售房源均价在2.3万~2.5万元/m2左右，而岭南新世界二手房均价在2万~2.3万元/m2之间，一二手价差不算太明显。与一手相比，二手房所处的组团小区花园面积相对大一些。由于岭南新世界的二手房业主资金实力相对雄厚，心态亦较强硬，让价幅度不大，亦很少有大幅低于市场价的急售笋盘出现，若买家还价太低，业主宁愿放租也不愿意以低于心理价位售出物业。

　　越秀：一二手价差过万 二手有优势

　　东风广场五期 VS 东风广场旧组团 二手胜

　　中原地产东风东路分行高级营业经理陈凡透露，东风广场周边名校众多，生活、交通配套完善。近期东风广场五期开售，户型有50平方米的一房，76平方米左右的两房和110~135平方米的三房，带装修均价约5.3万元/m2。而该楼盘前几期单位的二手均价约4.2万元/m2，周边楼梯楼均价约3万元/m2，户型有42~55平方米的一房、50~70平方米的两房以及80~100平方米左右的三房。另外，周边二手电梯楼均价基本在3.8万~4万元/m2，但电梯一房相对较少，而两房面积约80~90平方米，三房面积约110~130平方米。由于东风广场五期的单价、总价相对较高，而该板块的买家主要是针对学位置业，因此，选择二手单位反而会相对较多。此外，近期业主放盘价稍有松动，议价空间在5%~10%左右，相信楼市的“金九银十”会在一定程度上带动该板块二手楼市回暖。

　　合富置业锦城二分行主管夏银玲表示，虽然二手价对比一手价存在一定差距，但若证未满5年的物业税费支出还是相对较高，因此，现时东风广场受到买家青睐的还是那些证满5年的二手物业。

　　富力东山新天地 VS 富力东堤湾 平手

　　杨箕的一手新盘富力东山新天地主推面积120~180平方米的三房、四房，均价5万元/m2左右。满堂红统计数据显示，该板块的二手成交主要集中在富力东堤湾，目前二手成交均价在42000~43000元/m2左右，放盘价在45000~47000元/m2左右。目前放盘主要以80多平方米的两房为主，总价在350万~400万元不等。买家以预算充裕的学位房买家为主。另外，该板块素质较高的二手楼盘还有锦城花园、东风广场等，锦城花园的二手成交均价在43000~48000元/m2之间，成交以140平方米左右的户型为主，总价在610万元以上。东风广场则以小户型成交更活跃，成交单价也达到47000~51000元/m2左右。

　　淘金家园三期 VS 淘金家园旧组团 一手胜

　　淘金花园新一期均价在35000~41000元/m2之间，主推户型是76平方米的两房以及95~138平方米起的三房，带有精致装修。满堂红统计数据显示，近期淘金花园二手成交不算活跃，二手业主放盘价对比一手新盘优势不明显，除部分50平方米左右小户型在二手市场仍有成交外，其他户型基本有价无市。淘金花园二手成交均价36000~38000元/m2左右，小户型总价在180万~190万元左右。目前二手小业主主要都是放租同时也放售，放盘价在36000~40000元/m2不等，但业主一般不愿意议价，价格没有到达预期则会改为放租。另外，淘金花园附近的二手楼盘有富力御龙庭，二手成交均价在36000~37000元/m2，主要以学位房买家为主。

　　海珠：二手组团区位更佳 选一手不如拣二手

　　逸景翠园金寓园 VS 逸景翠园旧组团 二手胜

　　中原地产逸景翠园分行高级营业经理胡克汪表示，逸景翠园毗邻海珠区府新址、万亩果园，与地铁交汇站咫尺之遥，隶属会展经济圈。数十条公交线车途经小区，出入方便。项目周边教育、医疗配套完善。逸景翠园的一手单位朝向不同，售价也因此不同，北向低层单位为2.6万元/m2，而南向单位则为3.1万元/m2左右。而该盘户型涵盖75~122平方米的小三房及大三房。而二手单位方面，逸景翠园的北向单位市场均价约为2.5万元/m2，南向单位约为2.7万~2.8万元/m2。如对比新旧两盘，由于一手新货大多靠马路望变电站，而二手单位的通风、观景视野较好，因此买家对逸景翠园二手单位较捧场。受佛山市限购放松、郊区盘源降价消息频出的影响，买家多处于观望状态，等待楼市大幅降价。二手业主心态不太强硬，愿意有1000~2000元/m2的降价幅度。

　　罗马家园 VS 罗马家园旧组团 二手胜

　　据中原地产罗马家园分行高级营业经理魏晗介绍，罗马家园位于南洲路，广州市新城市中轴线的南端，配套大型会所及40000平方米的商业广场等。罗马家园一手单位售价为2.5万~2.7万元/m2，该盘户型涵盖43~180平方米的一至四房。而二手单位方面，罗马家园现时市场均价约为2.3万~2.4万元/m2，户型涵盖面积为53~234平方米的单位。由于二手单位位于整个楼盘的花园小区内，绿化率高，环境好，而且大面积单位大多为南北对流的单位，朝向较好，改善型买家多选择购入二手单位，而一手的小户型单位则较受“刚需”买家青睐。二手业主方面，其心态不太强硬，如需急卖，则会有5%左右的降价空间。

　　合生紫龙府VS珠江帝景 一手胜

　　合生紫龙府一手最低价约33000元/m2起，主推180平方米的大户型单位。满堂红统计数据显示，该一手新盘附近的二手主要以珠江帝景，但成交不活跃，该楼盘二手成交均价在29000~30000元/m2左右，成交以100平方米左右的三房为主。目前不少二手业主也会跟随一手新盘调高放盘价，放盘价在30000~33000元/m2左右，放盘也是以四房、五房的大户型单位为主，因此在一手的影响下，该板块二手成交也比较淡静。

　　万科峯汇 VS 周边二手盘 平手

　　合富置业宝岗分行主管谢俊琳表示，目前万科峯汇在售的一手住宅房源以220多平方米的大面积单位为主，目标客源与二手市场目前刚需客为主导的买家群体不同，而另一个一手盘同福睿府价格较二手电梯楼要高。目前楼龄较新的二手电梯楼盘有兰亭御园和富力金禧花园等，其中兰亭御园二手均价约2.7万元/m2，富力金禧花园二手均价约2.5万元/m2左右，这两个盘与去年年底成交价相比，约下调了1000元/m2左右。业主受到目前市场交投胶着状况影响，心态转弱，有一定议价空间。

　　天河：业主让价一成 买家多观望

　　日出观山苑 VS 金燕花园 一手胜

　　中原地产金燕分行营业经理杨广涛透露，目前在售一手楼盘日出观山苑均价约2.8万元/m2，面积有75平方米的两房、98~120平方米左右的三房可供选择，而周边配套相对完善，商场、医院、银行等一应俱全。日出观山苑周边的楼梯楼均价约2万元/m2，户型多为两房及三房。而楼龄约16年左右的电梯楼，如金燕花园、侨源山庄等，目前均价在2.2万~2.5万元/m2，户型同样有78平方米两房、89平方米小三房以及120平方米左右的三房可选。

　　但受到楼市降价消息影响，该板块的买家目前多处于观望状态。另外，也有部分业主主动下调放盘价达10%。

　　番禺：一二手价格倒挂 二手淡静

　　诺德名筑VS自在城市花园 一手胜

　　据中原地产华碧分行营业经理梁仲广介绍，诺德名筑位于番禺CBD华南板块核心，西望金山湖，自然生态环境优越。诺德名筑一手单位售价为1.2万~1.3万元/m2，该盘户型涵盖70~100的两至三房。而在诺德名筑附近的自在城市花园，现时其二手单位市场均价约为1.4万~1.5万元/m2，户型涵盖77~105 平方米的两至三房单位。

　　中原地产梁仲广介绍，诺德名筑的底层商铺尚在出售，现时仍需使用自在城市花园的配套，而且自在城市花园拥有带绿化的小区，由于现时二手楼市淡静，买家较少，因此业主心态稍弱，大多有议价空间。

　　华南新城 VS华南新城旧组团 平手

　　合富置业华南新城分行主管赖洪英表示，华南新城一手在售的房源以大面积豪宅单位为主，而华南新城目前二手市场的主力买家则以“刚需”客为主，目前二手均价约1.5万元/m2左右，买家多选择面积在100~120平方米的三房，而买家的购房预算多在170万~190万元左右。对业主来说，心态有所分化，出售意愿较高的业主愿意以贴近市场价的价格出售物业，而出售意愿不高的业主则会以高于市场价的价格放售。业主心态并未明显转弱，让价幅度不算大，只愿意作出三五万元的让步。买家方面则倾向于观望未来番禺在售新货情况，更愿意在比较一二手价格后才作出购房决定。

　　荔湾：大坦沙新盘分流南岸路买家

　　花语水岸 VS 荔港南湾 一手胜

　　大坦沙的一手新盘花语水岸均价约24000元/m2，带精装修，户型主要推76平方米的两房、88~108平方米的三房以及131平方米的四房。满堂红统计数据显示，大坦沙的二手成交基本上集中在珠岛花园，近两个月该楼盘的二手成交均价在15000~16000元/m2，成交主要是50~60平方米的单位。由于与一手新盘定位不同，珠岛花园的二手成交还算活跃，但目前放盘的业主心态也比较强硬，放盘价在18000~19000元/m2的比较常见，少部分单位的二手放盘价也超过了2万元/m2。另外，满堂红专业人士也介绍，大坦沙的新盘也会分流部分在南岸一带购房的买家，南岸板块主要成交的楼盘是荔港南湾，二手成交均价在20000~22000元/m2，一些没有找到心水单位的买家也会转向考虑一手新盘。