“与去年相比，今年开发商到位资金来源发生了很大变化，定金、预收款以及个人按揭贷款同比下滑，且降幅在扩大。”链家地产市场研究部一份研究报告显示，由此可见，房地产市场成交仍旧低迷，开发商资金回收不力。

　　事实上，开发商是最先感知这种市场变化的，尤其在自有资金和贷款额度未发生重大变化之际，销售回款对房企平衡现金流就变得更为重要。鉴于此，金九银十之际，多数房企都在加快全民营销步伐，集中加大推盘量。

　　对此，远洋地产内部人士向记者透露，今年9月份和10月份期间，公司新增货量约为150亿元，去化率要求达到70%-80%。

　　加快销售存货

　　据记者了解，远洋地产上半年实现协议销售额约132亿元，完成其今年销售任务的三分之一。

　　远洋地产高层表示，上半年实现的销售业绩基本完成了同期计划，符合公司预期。同时，远洋地产对完成全年销售任务非常有信心，“因为公司新增的销售资源主要集中在下半年推出，特别是9月份以后入市”。

　　值得一提的是，在远洋上半年的销售业绩中，北京市场实现的销售额达到30亿元，足见其重回大本营的战略颇为有效。

　　“北京区域全年的销售目标为120亿元，下半年将陆续推出远洋万和四季等多个项目。”远洋地产上述内部人士向记者透露，下半年公司将继续采取灵活的价格策略推进销售。

　　不得不说的是，远洋地产是率先感受到今年市场变化的房企之一，今年年初，远洋地产总裁李明即提出，在营销方面要积极行动，采用灵活的定价策略，加快消化存货。

　　有接近远洋地产的人士也向《证券日报》记者透露，为了完成今年的销售目标，远洋地产在同行中率先实施存货去化行动，尤其要加快存留一年以上的存货销售速度。

　　《证券日报》记者也从远洋地产获悉，公司下半年仍将依据不同市场、不同项目采取灵活的价格策略，提升去化率水平。尤其在金九银十期间，公司新推的货量将是整个年度最高的，约150亿元。同时，远洋地产内部对其项目的去化率要求达到70%-80%之间。

　　不过，恒银基金研发总监田润青向本报记者表示，这个“金九银十”恐怕不会给市场带来特别的惊喜，若“金九银十”的成交量不及市场预期，房价在四季度出现大幅松动的概率则大幅上升。

　　而另有市场人士判断，预计四季度的楼市成交量将进一步提升，尤其对一线城市来说，市场观望期将结束，开发商的去化率也会随之提高。

　　全民营销步伐加快

　　实际上，除了利用灵活的价格策略吸引客户，营销手段也是房企扭转战局的关键。据记者了解，今年以来，绿城中国、碧桂园等房企都要求进入“全民营销”模式。

　　对此，有业内人士向记者表示，全民营销并不是一个特别新的概念，几年前，房地产行业很多企业也在做全民营销，但多是以城市公司、以项目为单位的个体行为。在今年的市场形势下，全民营销的呼声更大了，主要由于大部分企业都在牵头做，不是下属某个单位的个体行为了。

　　而上述接近远洋地产的人士向记者透露，远洋地产也在要求所有城市和项目做全民营销。

　　对此，远洋地产相关人士向记者解释道，全民营销这四个字不能单纯地理解成全部的人都可以卖房，实际上它是一个概念，除了销售员以外还有一些人可以通过渠道推荐客户。远洋的营销主要靠三大推荐渠道推进，分别为远洋地产自己的员工、远洋地产的老业主推荐和供应商。“之所以不做成全民开放平台，主要担心容易和现场代理公司的业务员发生串单，会增大营销成本，也不利于营销工作的有序开展”。

　　此外，该人士还向记者强调，为了更快地消化存货，今年年初之际，远洋地产就采取了与行业销售代理公司合作、增加对销售现场一线营销人员的激励等各种举措抢收。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，“金九银十”的成交决定着今年房企销售任务的完成情况，是房企抢收的最关键时间点。在这种压力下，房企打响营销战有利于各自抢占市场份额。此外，预计未来两个月，北京楼市将会有更多的项目进入实质性降价阶段。