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　　一年一度的“金九银十”马上来临，一改去年提前开战的热闹场面，相比而言，今年8月底气氛略显冷清，部分原因是受东莞政府8月10日颁发的《促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》（以下简称《措施》）的影响。接着8月22日东莞政府网公布了公积金取消8倍余额限制并公开征求意见；8月26日市住建局官方网站公布了《2014年普通住房价格标准》，一线区域调整至10115元/平米，寮步、樟木头、黄江等镇区由二线区域调整为一线区域，给楼市带来利好，部分网友直接称之为政府让利购房者。

　　这些房产新政对于接下来将对东莞楼市带来哪些影响？接下来的“金九银十”又将出现怎么样的发展态势？购房者又该如何选好最佳购房时机？9月2日，由南方日报东莞办事处与搜狐焦点联合举办的地产沙龙，请来了参与《措施》出台幕后工作的东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良，及中原地产东莞策略研究部总监车德锐和东莞市天为房地产顾问有限公司总经理助理朱敏等业界精英，共议置业话题。

　　新政优势不会集中爆发

　　陈骏良：近段时间东莞密集推出的楼市新政，政府出的这些政策我都参与了前期的调研分析。前几个月我一直在做这个事情，跟市政府领导开会都在讨论。当时开发商的报批报价，还有税负这些我们都提了。现在因为房价不是不想降下来，而是真的降不了，土地成本、人工，比以前贵很多，现在家里装修叫人家铺地砖，以前是25元，现在是75元，所以这些各种成本税负都有增无减，价格真的没办法降下来。

　　政府可能近期出台公积金新政细则，刚好这个时候又是“金九银十”，对市场有提振的作用，还有开发商有各种的优惠政策，确实把整个市场气氛提起来，但是主要还是在经济大环境的银行信贷政策下。

　　车德锐：我预测客户到“金九银十”还是比较观望。因为客户在等待时机，特别在8月中旬很明显，大家还有很多东西在等，如果“金九银十”还在等待中度过，一个是等待新普宅标准，这个出来了，公积金没有出来，这个东西应该客户还会等，这个有可能的，有机会买房的会等。另外还有一些“金九银十”大幅度的促销优惠。另外还是对于房价是不是还会再跌。所以东莞这次推出的楼市新政有点用，但是就会很缓慢，全部一出来成交量就很可观，但是一个一个出来的话，这种优势一波接一波，就不会集中爆发，这种情况没办法破解的。

　　朱敏：与过去3年相比，今年“金九银十”的含金量肯定要降低，货量应该不会减少，因为前期的销售情况不是很好，就会有库存，9月份新推的可能有26个楼盘，但是价格上肯定会有一定的下降，因为前期我们国家“两会”召开的时候，虽然没有对房地产政策方面有一定的规范，但是一些对金融各方面的政策，可能反而对房地产市场整个的影响更大了，我自己的感觉，所以才让整个前期上半年房地产市场不是很好，所以让很多的消费者有观望的情绪，所以现在到了9月份、10月份的时候，房地产开发商可能会到这一段时间，再加上前面的一些观望情绪，存货量比较多，就让开发商的价格有了调整，所以我觉得后面无论是推货量，成交量肯定是在客户的观望情绪减退的情况下，再加上合理定价的两种情况，我觉得可能成交量会有所上升。

　　当前需要将刚需购房成本降下来

　　陈骏良：估计9月10月成交量高一点，各种优惠活动，各种政策都出了，有这些契税的优惠政策，但是银行这边始终没变，楼盘各个开发商加大力度推，包括现在电商、微信，还有某地产商推动最多18万元的佣金都发到我们手机上这种的全民营销，大家在这种氛围下应该是有点作用的，但是总体来说，整个东莞的经济现在也不容乐观，今年的消费能力不强，另外银行的政策也没有多大改变，虽然前两三个月首套房都有扶持，但是每个银行都有各自的指标，还是没有多大的放松，就说首套放松一些，但是比例不大，所以这个“金九银十”应该没有以前那么好过，现在楼盘什么开盘劲销90%的信息都没有了，都是一些鼓励信息的话。

　　车德锐：当前有些开发商转型了之后为了追逐利润，又搞装修又降价，这就造成了入门级刚需买不起。今天东莞楼市的核心问题应该是东莞现在的怎么整体破解购买力相对下降的问题。购房群体跟地段跟它的价格水平之间有分歧。

　　现在的降价空间压榨以后，空间比较小了，分期付款各方面也是降价的理解之一，所以降价未必让客户一定盯着单价和总价看，能够把购房成本降下来就可以了，让客户可以入市。目前有些开发商已经在市场上推出垫首付之类的。现在购买力就是两类群体比较积极一点，刚需和改善这种人比较积极，豪宅的确现在的大环境很多人也不太敢出手。因为政策环境、经济环境预期等都有影响，但是改善型和刚需比较积极，刚需是看入市门槛而不是单价和总价，降一点没用，放到首付里面还是很高的，这种情况就需要垫首付。所以降低门槛成为破解楼市很重要的因素，企业没办法说服集团来做，那只能从外面的信贷、担保这块入手，整合多一点这方面的资源来做。

　　朱敏：楼盘的立身之本就是本身的基础建设品质要过关。另外现在很多产品的同质化很严重，另外我觉得在楼盘自身也要有创新，有一定的差异化，这也是吸引客户的渠道，然后另外一个吸引客户的渠道就是营销，是一个发展的过程，由原来的粗放式的营销方式到精细化的营销方式。我们代理楼盘也有一些大型的活动，人气很旺的，建议开发商要把20%的金钱投入到大型的活动里面，拿到80%的效果，把80%的资金留给真正的让利给购房者优惠。然后还有现在炒得如火如荼的电商模式，可能未来电商是一个发展的趋势，房地产发展，后面线上线下结合起来去做营销模式，可能会发展起来，我觉得可能结合O2O的商业发展模式，形式房地产这方面的一体化、一站式的服务模式，可能会成为未来的趋势。