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又到金九银十,豪宅板块现松动

  • 发布时间:2014-09-03 04:29:34  来源:解放日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  本报讯(记者 任翀)进入9月,就到了房企企盼的“金九银十”。今年的市场大环境似乎决定了房企只有采取以价换量的方式,才能增添“金九银十”的成色。从近日楼市动向看,上海豪宅市场率先出现价格松动,对于别墅、大户型,不论新房还是二手房,价格变动都较为明显。

  以价换量,更多或现于170平方米以上大户型市场

  万科城市花园二手房价格近期明显下滑。全职太太韩女士告诉记者:“双拼别墅去年成交价在1000万元左右,可最近挂出来两套,其中一套挂牌750万元,走拍卖程序,流拍了;还有一套挂牌850万元,都好几个月了,也没人看房。”

  记者查询资料发现,该小区今年二手别墅无成交记录。

  而位于新江湾城板块两个新房项目,近期交易量上升。在8月18日至24日统计周期内,新江湾中凯城市之光名苑和华润置地橡树湾城分别以10套和7套的交易量,位居板块交易量前两名。

  新江湾的两处楼盘成交量均与价格调整关系密切。华润项目属于“老盘新开”,自2008年开盘以来累计销售均价为3.68万/平方米;2011年底与去年同期,单套面积295平方米以上的大户型单价超过4万元/平方米,只是成交十分零星。但在8月18日至24日内成交的7套住宅均为类似的大户型,均价只有3.38万元/平方米。以价换量效果还是比较明显的。中凯项目今年1月开盘,从3月至7月,价格在4万元/平方米左右,但成交始终在30套左右徘徊。8月中下旬均价回落至3.92万元/平方米后,就促成了10套交易。

  上海中原研究部高级经理龚敏认为,华润项目以大户型为主,销售进程并不算快,后市压力较大,所以以价换量是关键;中凯项目中小户型居多,符合主流需求,价格松动后,销售进程明显加快。从这一趋势看,未来更多的“以价换量”将出现在170平方米以上的大户型市场。

  房地产商遭遇库存压力,不少企业不惜“降价清货”

  多家房企中期业绩展示了积极的调整态度。例如,富力、龙湖、远洋、首创采取了积极补仓的措施,以期“货量充裕”抢跑市场。

  更多开发商明确以去存化为目的,不惜降价全力清货。例如,万科再度提出“现金为王”的策略,要求新开盘去化率达到60%,加快库存消化;融创则表示将加速二三线城市清货;远洋明确,对超过一年半的库存进行降价。房价点评网由此认为,当下销售目标完成率不足50%的房企,未来都会有降价去存货的可能,预计下半年市场将迎来新一波降价潮。

  上述行动的大背景,便是不少房地产商正在遭遇库存压力。克而瑞研究中心和房价点评网的数据监测显示,截至8月,多数房企销售指标完成率不足50%,其中不乏华润、龙湖、绿地、招商、金地、首创等行业巨头。

  而随着新房市场出现“以价换量”,二手房市场的议价空间也在打开。上海中原地产研究部经理卢文曦表示,迫于新房市场价格挤压,二手房议价空间有望进一步扩大,推动交易上升;而从长期来看,受房地产税等政策预期影响,预判性抛售会逐渐增多,二手房市场挂牌数量的增多会让议价弹性更大。

  大量城市取消限购,但市场成交依旧不乐观

  克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院和中国房地产测评中心发布的“中住288指数”,最新一期8月的“中住288指数”为1092.9点,较7月下降2.9点,环比下跌0.26%,跌幅较7月扩大0.13个百分点,同比涨幅继续收窄至2.93%。

  上海易居研究院副院长丁祖昱指出,这已是全国一手房价格指数连续5个月出现下跌。照此趋势,预计接下去几个月全国房地产价格将整体处于下行通道,且将持续到年底,预计11月及12月288个城市住宅指数涨幅同比将变成零,也就是说,房价用一年时间实现了回归。

  数据显示,房地产价格下滑范围也进一步扩大。8月一手房价指数下滑的城市达153个,相比上月增加了5个; 一线城市北上广深环比全线下滑,北京降幅最大,下滑达0.83%,上海降幅最低,为0.06%。同比来看,四个一线城市仍有不同程度上涨,但相比前几个月,同比涨幅逐步缩小; 而和去年同期四个城市房价指数接近20%的同比涨幅,已是“天上地下”。在其余284个城市中,有93个城市同比出现下滑,个别库存压力较大的城市下滑幅度超过10%。

  虽然8月大量城市已经取消或者放松限购措施,部分地方政府还通过财政补贴、契税减免、放松贷款利率等方式刺激房市,但受“买涨不买跌”与限贷政策没有松绑的影响,市场成交量依旧不乐观。展望已经到来的9月市场,丁祖昱认为不能轻言“金九银十”一定会到来,开发商自身是否给出有效的调整方案,依旧十分重要。

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  8月全国楼市跌声一片

  9月1日,中国指数研究院发布8月份房地产市场“百城价格指数”:8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米,环比上月下跌0.59%,连续第4个月下跌。

  74个城市环比下跌,26个城市环比上涨。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量较上月增加2个,其中涨幅在1%以上的有8个,较上月增加5个;价格环比下跌的城市数量较上月减少2个,其中跌幅在1%以上的有31个,较上月减少8个。

  同比来看,全国100个城市住宅均价上涨3.15%,涨幅较上月缩小1.57个百分点,为连续第8个月缩小。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7095元/平方米,环比下跌0.69%。

  北京、上海等十大城市(新建)住宅均价全部下跌。杭州环比下跌1.81%,跌幅居十大城市首位;重庆(主城区)、武汉、天津跌幅也介于1%-1.7%之间;广州、南京、上海、深圳、北京、成都跌幅在1%以内。

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