在全国房地产市场普遍不景气的大背景下，在过去的7个多月时间里，深圳新房的成交持续走低，除个别楼盘降价走量之外，绝大部分楼盘都没有达到年初预期的销售目标。然而，市场中不可忽略的声音是一类主力大盘豪宅别墅的脱颖而出。

　　据深圳房地产信息网公布的统计数据显示，位于宝安尖岗山别墅区的中海九号公馆以近23亿的成交金额成为全市上半年的吸金冠军，而华侨城纯水岸和招商鲸山觐海同样取得了不错的销售成绩。

　　这类豪宅别墅逆势旺销绝非偶然，有人解释为这是市场上具备强大购买力的富豪们在抄底，但更多的业内人士认为这应追溯于豪宅别墅的稀缺性。

　　深圳地产业界专家、资深收藏家黄志先生认为，不同的行业领域是相通的，稀缺的东西投资属性比较强，稀缺性越高未来的升值潜力就越大。从收藏角度看地产，我们完全可以把别墅当作一种收藏品，历久弥珍。

　　本期“光明地产会客厅”，深圳特区报《超级楼市》邀请了收藏家黄志、深房集团副总经理魏捍平、深房集团营销部经理马凌云及中原地产深圳公司事业四部董事总经理刘志强，从别墅稀缺价值出发，探讨本期话题“深圳别墅迎来光明机遇”。

　　【本期嘉宾】

　　深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司副总经理魏捍平

　　深圳地产业界专家、资深收藏家 黄志

　　深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司营销部经理 马凌云

　　中原地产深圳公司事业四部董事总经理刘志强

　　地产行业记者 张畅 方汉辉张君 吴亚男/整理

　　深圳别墅价格为何逐年攀升？

　　魏捍平：自用or投资，深圳别墅在外拓

　　在上世纪80、90年代，深圳别墅都集中在原特区内，像罗湖深房怡景花园，银湖齐明山庄、银谷别墅，南山蛇口龟山别墅、鲸山别墅等。随着深圳特区经济的不断发展，土地资源越来越稀缺，中心城区别墅增量渐少且价格高企，选择余地较小，所以别墅供应基本都在外拓，向光明、龙华片区延展。我认为别墅主要有两个方面的价值点，就是自用能保值、投资能增值。别墅市场发展至今，解决的不仅仅是住房的刚性需求，而是住房之外的隐性价值，日益增加的新一代财富人群的资产配置、土地增值预期、别墅稀缺性、圈层身份象征等等。在硬件上，要看别墅的区域位置、自然生态环境、交通配套等，这类硬件指标在短期内是难以改变的；在软件上，要看别墅产品本身，如户型设计、外立面造型、采光通风、用材等，要求都比较高；而且别墅代表的是一种高贵、休闲、健康的居住体验，目前距离市中心“半小时生活圈”的光明、龙华片区的别墅价值已被市场高度认同。

　　黄志：久经洗礼，别墅价值未见跌势

　　上世纪80年代初来到深圳的第一批先富起来的人，很多都在深圳买了别墅，这些物业即使在2008年经济危机的时候，几乎也没有流通到市场上。这么多年以来，别墅价格逐年上涨，而且卖一套少一套，可以说是久经洗礼，却从未见跌势。为什么那么多财富人群都热衷于买别墅？供不应求，稀缺，保值增值、抗跌性强等等，这些别墅特有的价值都是普通住宅不具备的。

　　刘志强：土地价值决定了别墅价值

　　从深圳城市东西两翼看，东部别墅基本分布于银湖、大小梅沙，西部就是南山蛇口。但从二手交易活跃度看，别墅主要在于城市的中轴，比如香蜜湖和华侨城这类属于城市第一圈层的别墅区。因此，我认为别墅的主要价值还要回归于土地价值，就是我们所说的地段，其次，从地段价值上升到人文，再就是山湖海等自然资源价值。深圳别墅的发展轨迹实际上是地理位置使然，同时源于其城市经济结构的发展，即从城市核心第一圈层到第二圈层，如香蜜湖、华侨城、蛇口半山别墅、东部别墅等。在全国别墅用地供应紧张的大背景下，深圳目前基本就处于去库存状态，城市中心地段第一圈层的别墅，业主都抱着惜售的态度。现在即使财富积累到一定程度，也只能往第一圈层之外的龙华、光明、观澜等区域购买别墅。

　　哪些人适合购买光明的别墅？

　　黄志：善于投资的人士都喜欢配置别墅资产

　　按市场流通的属性看，别墅也是一种商品，当流通减少，供应又不足时，别墅的稀缺性越发突显。如果现在来买深圳市中心的别墅就要付出相当大的代价了。于投资角度，买别墅就是一种资产配置方式，国内那些善于投资的人士都喜欢配置别墅，具有前瞻的眼光，通常能在低位入手。

　　魏捍平：购买别墅的人具有先知先觉的意识

　　当个人财富积累到一定程度，在市中心拥有一或两套住房，满足了工作、上学、生活基本需求后，很多人就会考虑购买别墅，进一步提高居住品质。在交通如此发达的时代，半小时生活圈内，“进可享都市繁华，退可揽一方净土”的别墅非常有吸引力。比方说，“5+2”的生活模式，5天在市内繁冗工作，周末可到周边区域的别墅休憩，这不仅仅是居住环境的改变，更是一种生活方式的转变。事实上，买房子就是买预期，20年前，有一定财富积累、有眼光的人都买了别墅，当时很难想象华侨城、香蜜湖的别墅今天能卖到几千万甚至过亿。而今天的光明新区，作为深圳的一个新中心、生态城，同样存在20年前的机会；能在低位入手别墅的，都是一群有远见、有胆识、先知先觉的人。

　　马凌云：中心区金领和本地企业主是光明别墅的购买主力

　　深圳城市东西两翼狭长，南北向短，从个人的角度看，龙华和光明同属一个圈层，按时间来讨论距离的远近，从中心区到光明和龙华的时间其实是一样的。在原关内别墅几无新增，二手别墅也极少流通的情况下，使得有别墅购买实力和需求的人将目标延伸至原特区外，比如半小时生活圈内的光明，这些人基本都是福田、南山一带的金领。同时，因为区域产业经济的发展，光明及周边地区也催生了一批财富阶层，这些先富起来的企业主基于本地情节，都会在光明新区中心购置一套甚至多套别墅。

　　刘志强：光明新区占据优势

　　光明新区目前的道路网是比较完善的，龙大高速、广深港城际高铁、建设中的地铁以及共同管沟（指将各类公用类管线集中容纳于一体隧道结构，主要适用于交通流量大、地下管线多的重要路段，尤其是高速、主干道，在国内共同管沟被喻为“市长工程”，只有在政府主要领导特别重视时，一些在新城建设的共同管沟才能顺利实施），从新区到前海、机场、福田都在半小时车程内，可以说背靠牛山科技公园的城央半山别墅—深房传麒墅，将拥有深圳的现在和未来，占尽天时地利，增值空间巨大。

　　买别墅更要看重什么？

　　魏捍平：“一张白纸好画最新最美的图画”，光明新区后发优势明显

　　“一张白纸好画最新最美的图画”，这句话放在光明新区的建设上最贴切不过了。新区成立以前，大家对光明的印象基本停留在农牧产业；新区成立之后，光明新区作为深圳四大新城之一，与前海中心、福田中心形成三足鼎立之势，广深港高铁、地铁、高速公路对接全城、形成“半小时城际生活圈”，是国家住建部认可的全国首个低碳生态示范区，也是深圳市公园最密集、最宜居的绿色城区。新区规划建设的起点很高，引入了光伏、光电、生命科技等高新产业，交通、教育、医疗各方面的投入也不断加码，新区GDP增幅已连续五年排名全市第一。现在，越来越多的高新产业已经从南山迁往光明高新产业园区，大量的企业高管流入，加上本地的私人企业主，足以支撑光明的别墅市场。深房集团正是看好光明新区的未来发展，在2009年拍得新区第一块正式挂牌的土地，五年间精心打造出国家星级、深圳金级的绿色建筑双认证的传麒山，新近推出的城央半山别墅产品-传麒墅，依山而建，毗邻新区政府和宝丽来五星级酒店，低密度、阔居、无遮挡山景天际线，还配置了中央除尘系统、新风系统、恒温供水系统，高标配、足以傲视同侪。

　　马凌云：深房集团做得是“会呼吸”的别墅

　　作为国资企业的代表，深房集团曾经创下多个房地产行业的第一，比如全国第一次土地拍卖。深房传麒墅也是光明新区当年的地王，集团上下对项目各个细节的打造非常用心，比如，利用半山的地形设计成两层全采光地下室，大而实用的赠送面积，用材考究，坡地园林景观也很好，做到了低密阔绰、绿色智能，是一个“会呼吸”的别墅。随着经济的不断发展，别墅是在转变生活方式，而不是大平层的简单叠加，别墅不仅是一个家，同时还是一个会所，一个会客厅，业主可以把圈层活动带到别墅里。

　　光明市场上的别墅，目前只有2003年的宏发雍景城，供应量极度短缺，深房传麒山规划的是极低的2.0容积率，也仅有74席珍藏别墅，预计9月入市。

　　刘志强：产业结构升级聚拢大量人气

　　别墅区的形成与经济结构是相关的，比如华侨城，南山的开发形成特定的产业经济结构，聚拢了大量人气，才有区域别墅高地。中国人与外国人的居住习惯不同，我们买别墅一定要买在有人气氛围的低密住区里面，如果华侨城只有临湖别墅没有高层，人气也是不够的。现在的光明和90年代的南山很像，光明在前海和福田中间，先天地理位置好，产业结构在升级，有足够的人气支撑。在光明买别墅完全可以作为第一居所或者周末放松，我觉得深房的别墅就特别宜居，地段好，人气旺，上风上水，绿色智能。