楼市快评

　　龚名扬

　　最近几个月，走在东莞的大街小巷上，你可能会发现除了有健身俱乐部的壮男在向你派传单邀你报名外，还有很多高矮不一、形象各异的楼盘“导购”正举着广告板，在你面前晃悠，仿佛他们是在商业步行街卖38元一件的T恤。

　　今年上半年，与国内很多城市一样，受经济下行和房贷收紧的影响，东莞的房地产市场观望氛围浓重，这直接导致了成交量的萎缩。在经历了略嫌漫长的萧条期后，东莞的楼市成交量在逐渐回复，几乎是与此同时，东莞市的有关部门出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》（下简称《若干措施》），取消了实施数年的商品住房销售价格备案制，从而使得开发商的定价策略更加自主灵活，也可以及时调整价格应对市场变化。

　　业内对此“促市”政策普遍持有乐观的看法，但《若干措施》的出台并没有对楼市起到立竿见影的拉动作用。对此，笔者认为主要是由于新政策出头后，首先落地实施的一些措施是对于房地产市场未来的发展起到促进作用——如简化批售流程，可以及时增加供应，平衡市场供求关系——但真正能够激发市场活力的措施细则却只有只言片语。

　　笔者认为，真正能够激发东莞楼市市场活力的新措施，是调整住房公积金的政策以及调整普通住房价格标准，而这两项措施的细则在8月底的面世，无疑成了“金九”这一旺季节点的最强催化剂。

　　虽然，最新公布的《东莞市个人住房公积金贷款办法》仍只是处于公示阶段，距离施行还有一定的时间，但公积金新贷款办法的公布，可以说是瞬间成为城中舆论的热点，因为这意味着去年年初开始实行的限贷8倍余额的“史上最严公积金贷款办法”成为历史，仅笔者的朋友圈中就有很多人对此拍手称快。

　　“史上最严”公积金政策对于购房者和开发商的影响有多大？不妨看看东莞市住房公积金中心上周公布的数据：2013年全年新增发放贷款户数5417户，比上年度减少5365户，同比减少49.76%，这一数据也是2008年以来的最低纪录。考虑到如今东莞楼市的周成交量也就800多套，而且由于银行对于房贷的全面收紧，这些减少的数字能够转化为商贷的估计并不多。

　　由于东莞的房地产市场以刚需为主导，他们对于价格的变动、利息的点数差多少都非常敏感。有很多人有稳定的职业，也长时间缴交公积金，但由于缴交的基数不高，账户余额不多因而被8倍规定拒之门外。新的公积金政策会向这一部分群体进行倾斜，这必然会激发他们的购房需求。

　　由于地方政府无法左右银行政策，因此在房贷没有放松的情况下，放松公积金政策无疑能够为刚需购房者起到“开源”的作用，在施行后会对东莞楼市的成交量有明显的积极影响。

　　如果说公积金新政的实施时间仍未敲定，对9月的楼市推动作用并不大的话，那么前几天公布的《2014年东莞普通住房价格标准》就无疑是“金九”的催化剂，在短期内的效果会相当明显。

　　笔者查看了有关数据，根据2013年实施的普通住房价格标准，今年前7个月普通住房共成交8281套，占总成交量的40%；而按照最新的普通住房价格标准来进行比对，那么这一数字达到16210套，占总成交量的79%，覆盖面大幅增加39个百分点。

　　这意味着什么呢？相信不少人都有过这样的经历：在市区看盘，明明住房面积只有100平方米左右，是典型的刚需户型设计，实用面积也就80平方米，每平方米售价9000多元，但售楼的工作人员会告诉你这是“豪宅”，你需要缴交3%的契税。

　　但在今年的9月1日开始，同样的房子，同样的售价，你所需要缴交的契税只有原来的一半，因为根据新的标准，你的“豪宅”已经降为普通住宅了。为了省下这1.5%的税，有不少人都推迟了买房的计划，打算在9月的时候入手；有的已经交了订金的购房者，也和开发商协商要推迟到9月后签约。

　　再加上众多开发商8月基本上偃旗息鼓，准备在9月期间集中推盘，此前压抑的购房需求也将得到进一步的释放，在这个时候多个利好的新政策集中发布，无疑会提振市场的信心，“金九”的楼市或将迎来“井喷”。