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法国:不断完善 弥补缺陷

  • 发布时间:2014-08-28 05:39:06  来源:经济日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  1804年,法国颁布著名的《民法典》,其中关于公民无权变更效力的规定,成为世界上最早的关于不动产登记的法律文献。但出于对贵族阶层利益的考虑,最终施行的《民法典》对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件,而非必要条件。换句话说,所谓对不动产登记,即对不动产物权变更行为起证明效力,以对抗第三人,如果登记事项实质上不成立或无效,则该登记不得对抗善意第三人。法国这样的立法对后世影响深远,一定程度上解决了不动产交易的风险问题,但是,专业人士分析认为,这种契据性质的登记模式,其本身所具有的“非必要条件”使得保障效果打了折扣。

  在这种登记制度下,因登记不作为不动产物权变动的要件,登记机关也就无须对不动产变动进行实质审查,仅为形式审查行为,登记机关的责任也远不如德国产权登记制度下的登记机关重。但是分析认为,综观法国《民法典》可以看出,立法者对更为重要、更为复杂的不动产物权变动,如抵押、赠与、强制出卖不动产等,均法定要求公证,非经公证不生效。

  法国民法制度下,对于物权变动,取得了债权就等于取得了物权,登记的目的是为了对抗第三人,其最大缺陷在于交易安全方面存在漏洞,即出售人在出售不动产后,如果尚未登记公示,可能将该不动产再行出售,对后来的出卖行为予以登记公示,也就是“一房多卖”现象;原买受人依原合同已取得该不动产的所有权,在未公示情况下也可将该不动产转让。这种制度在实践中容易导致物权重复现象,也不利于保护合法买受人和善意第三人利益,登记公示对抗制度对交易安全的补救,并不能从制度上消除这一安全隐患。

  但随着法国公证人制度和不动产买卖制度的不断完善,上述情况出现的可能性已接近于零。法国不动产业内人士介绍称,法国不动产为永久产权,公证人代表国家公职机关全权负责登记。实际上,在进行一桩不动产买卖或变更的过程中,公证人会根据不动产的登记情况,对该不动产相关的各个方面进行评估和审查,而这一评估和审查的最长追溯期可长达30年。公证人会认真核查30年来涉及该不动产的所有贷款和赠予情况、买卖纠纷,甚至邻里协议,以确保买卖双方的合法利益。当然,有些不动产购买人出于隐私或避税方面的考虑,会选择成立个人民事公司,然后以该公司名义购买不动产。

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