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美国:规矩不同 征税便利

  • 发布时间:2014-08-28 05:39:05  来源:经济日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度,多数地方实行的是契约登记制度,主要用于公示和地方政府征税。

  在美国,无论是房地产买卖、抵押、出租及房地产证券化等,都有一个前提,这就是产权清楚。根据美国房地产契约登记制度要求,凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等,都要登记。

  房地产登记机关一般是房地产所在县的政府登记办公室。申请登记的文件契约必须附有完税证明,同时交纳登记费。由于每个州的相关法规有所不同,登记费用在数十美元到数百美元不等。例如,佛罗里达州50美元,马萨诸塞州400美元。房地产登记一般由买方(或贷款方)的代理律师或产权保险公司或交割处理托理机构代理。

  购房人在政府部门进行注册登记后,一般情况下2至4周便可完成登记备案。虽然产权的登记需要时间,但产权的转移在过户日已完成。进行登记以后,业主的信息全部在政府留有备案,未来将房屋出租或出售,均不需要类似房产证等文件。但是,经过登记的房地产权并不确保产权完全清楚,因此,在房地产交易过程中不能仅凭政府的登记来确定房屋产权状态,必须有其他保障制度。据记者了解,美国保障产权主要靠3种方法:一是在产权转移契约中要求转让人提供产权保证;二是通过代理律师查阅登记机关的档案资料并提供法律意见,确认产权的真实性;三是向专业的产权保险公司购买产权保险。

  除了房款和登记费用,在美国购房还需要交纳其他费用,相关税费因各州地方法规不同而存在较大差异。在加利福尼亚州,买房时的一次性费用包括房款、600美元至1000美元的第三方公证手续费、大约1500美元的产权终身制产权保险费、由县政府收取的300美元至600美元的过户费、每年500美元的房子自然灾害保险费、300至600美元的房屋检查费、50至120美元的公证费登记费。所需交纳的持有费用包括房产税、物业费、自然灾害保险和火险、园丁费等。这些税费因所在位置、建造年份、占地和房屋大小而有所不同。房产税的一般基本税率是一年1.2%,新房的社区建设税可额外增至0.1%至0.7%。

  在纽约,买房时除了付房款外,其他需要交纳的一次性费用包括约占房款0.4%的产权保险、1.8%的转让税、0.16%的律师、登记费用、0.1%的调查费等杂费等。持有费用包括2%至3%的房产税、每月的管理费等。房屋价格超过100万美元的,还需要交纳1%的豪宅税。此外,外国人需要缴纳收益税,并预缴外国人房产投资预扣税。目前,美国联邦收益税为净资本收益的15%。净资本收益金额即房产收益减去原购买价、交易费用,以及房屋整修费用。纽约州收取净资本收益的8.82%作为非居民收益税。根据外国人房产投资预扣税相关规定,外国人需在交易完成时承担预扣税义务,税率约为总售价的10%。

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