2014博鳌房地产论坛海口激辩“下行通道”

　　本报特派记者 郝菲

　　冰城独家

　　直击博鳌

　　8月的海南并非旅游最佳季节，但在这炎热的日子，有一大群地产人相约来到海南，参加一年一度的博鳌房地产论坛。

　　8月6日-9日，在两天一晚的大会议程中，参会嘉宾围绕主题“下行通道中的房地产”展开了充分的交流，本报记者跟随房地产大佬及专家们经历了一场“头脑风暴”。

　　“房地产不需要拯救”

　　关于房地产下行通道中，是否需要拯救房地产？中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平在会上各抒己见。

　　“该不该拯救房地产？我三天三夜没睡觉都没想明白。房地产怎么了，需要拯救？”针对“该不该拯救房地产”的问题，陈淮在演讲时用了好几个“我不理解”，表达对看空房地产行业观点的不满。

　　德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平在演讲中也称，因为全世界都对中国房地产的发展走势不明确，所以购房者观望情绪浓厚，行业波动开始加剧。

　　“购房者不清楚到底该不该买，这比房地产暴跌还要更加可怕，资本市场有一句俗话叫‘不怕你跌不怕你涨，就怕你不交易’。这种现状若维持时间长的话，我相信未来一两年会出现很大的下滑”。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松态度较为积极，他认为波动市场情况下将为二手房带来新机会。

　　“虽然中国的二手房市场主要集中在一线和个别二线市场，二手房的成交面积占比和成交金额占比在不同的城市差异比较大，但是这种爆发正在孕育中。即使是一线城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空间。”

　　巴曙松指出，人口流动和住房转换的频率从根本上决定了房屋流通率以及二手房的空间。

　　房价没跌，而是涨了！

　　华远地产董事长 任志强

　　房价没跌，而是涨了！

　　什么叫下行？任志强的回答是，当房地产投资增速低于固定资产投资增速的时候，一般经济是下行的。

　　“一种下行就是所有行业都下行，很难找到在宏观经济下行时完全一枝独秀的行业。今年我们可以看到的是，房地产投资增长率下行，估计可能会变成个位数，可能小于10%。”但任志强认为，小于10%对宏观经济也是正影响。

　　第二种下行是价格下行。在这里，任志强强调“资产价格”这个概念：“资产价格是波动过程，经常是今年下行、明年可能会上涨。”

　　据任志强分析，资产价格既受宏观经济影响，也受市场供求关系、购买力等多种因素影响。“如果资产价格完全下行了，那就预示着房价跌了。但如果国内贷款提高利率的时候，实际资产价格就没有下行，而是上行了”。任志强认为，不能只看房价跌没跌，要加上市场购买能力、优惠利率这些因素，实际上房价没跌，而是涨了。

　　第三种下行是增速下行，房地产和中国宏观经济更多的关系还是增速下行。

　　“7%的增长和10%相比确实掉下去了，但是7%的经济增长还是正增长。”任志强进一步强调称，这叫增速下滑，“今年房地产都不好，但是增速可能还是正的，只要是投资正增长，对宏观经济的影响也是正增长”。

　　第四种是总量下降，房地产下一个阶段可能面临总量下降的过程。对大量数据进行统计后，任志强推算认为，以去年13亿平方米的销售面积计算，今年销售即便是下降20%，也有10亿平方米的销售面积；而下降到百分之二十五六，接近于30%的时候，还是相当于2011年和2012年的水平，规模还是很大的。

　　“未来市场的发展过程中，房地产销售可能会维持10亿到12亿平方米之间的水平。”任志强认为，如果按照总量计算的话，我们还需要新增200多亿平方米的建筑总量，那就需要维持七八年左右。

　　对于未来市场走势，任志强依然保持乐观态度：“今年并没有那么坏，下降18%之后，还有10亿多平方米。”

　　“没有准备的人才会死。”任志强一如既往地犀利。

　　房地产税，以后一定会有动作

　　我们需要这么多房地产企业吗？

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长 贾康

　　房地产税，以后一定会有动作

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康表示，房地产税改革方向已经被最高决策层锁定，这次在最高层的文件中已经明确了加快立法的改革，对于这个大方向我们应该有一个认知，争取在自己的生产经营策略里边看得稍微远一点。

　　“这一两年没有动作，并不意味着以后没有动作。”贾康强调，现在在加快立法，换一句话说，在立法先行过程中，今年是不可能再看到其他地方跟进试点。明年估计仍然会按照加快立法的步伐，在立法上一个环节一个环节地推，“在立法的过程中还会引起很多的争议，在推进过程中，要避免现有的无休止的太多争论，要在以后继续承认允许大胆试、大胆闯的弹性空间。”

　　中国农业银行首席经济学家 向松祚

　　我们需要这么多房地产企业吗？

　　中国农业银行首席经济学家向松祚在大会上发表演讲时表示，银行给房地产的利息为什么这么高？既然银行、金融机构给这么高的利率，你为什么要呢？银行垄断吗？

　　向松祚指出，中国的银行体系不存在垄断，中国现在有3800多家银行，工、农、中、建、交这几大银行的市场占有率已经在40%以下了，这几个银行不给你，你还可以找其它银行，为什么银行利率这么高，你还要呢？

　　“房地产行业这些年赚钱太容易，制造业趋之若鹜，纷纷贷款搞房地产。”向松祚称：“我们需要这么多房地产企业吗？我们的房地产和其他经济部门是否协调？我们的房地产基本面是不是健康？我们应该有一个什么样的房地产行业？我想这才是我们这次论坛应该深入思考的根本性的大问题。”

　　协信地产控股有限公司CEO 刘爱明

　　未来10-20年才是真正的黄金时代

　　协信地产控股有限公司CEO刘爱明在大会上发表演讲时表示：“过去是傻子时代，谁都能赚钱，这样的时代是不正常的，总是留恋是不对的。”

　　“未来10年乃至未来20年可能才是真正的黄金时代。”刘爱明指出，未来我们进入了一个多样化的时代，多元的时代，因为多样，因为多元，所以才丰富多彩。

　　瑞穗证券亚洲有限公司首席经济学家 沈建光

　　对下半年的市场有非常大的信心

　　瑞穗证券亚洲有限公司董事、总经理、首席经济学家沈建光表示，今年以来，海外特别是香港资本市场投资者对中国房地产的看法发生了一个巨大的变化。“从极度悲观，到现在已经相对乐观，其实已经有一个翻天覆地的变化。”

　　“第一，年初的时候，投资者对中国经济特别是房地产是非常担心的，主要担心影子银行会爆掉，房地产会崩盘，还有一个地方债务问题；第二，海外投资者很难看得懂中国房地产市场，过去四五年中国房地产价格变化，基本上是一年一变。这两个原因在里面的时候，全球资本对中国的房地产就特别不看好。”沈建光表示。

　　但是，现在全球的投资者感到中国经济出现硬着陆的风险大幅下降，对中国的资本市场包括房地产市场有越来越大的兴趣。“从全球货币市场的货币政策、全球的资本市场，以及中国的基本态势来看，我对下半年的融资环境、对整个产业还是有非常大的信心。”沈建光最后表示。