时下的楼市，越来越多的开发商开始动用各种非常规手段进行促销。之前在2008年时曾一度兴起，之后楼市兴旺后又销声匿迹的“全民营销”手法，又开始重出哈尔滨楼市江湖。万科于近日推出线上全民经纪人平台“万享会”，试图打造地产O2O商业模式。这让业内不禁惊呼：房地产营销革命真的来了？

　　本报记者 彭庆凯

　　“全民经纪人”凶猛来袭

　　在政策、资金、客源等众多压力之下，房企正在尝试各种突围方式。

　　7月初，上海万科新推出两款网络化全民营销产品，即“万科经纪人平台”与“分享达人”。这两款系统的核心是推荐人将客户源推荐给万科，如果客户购房成功，万科则向推荐人提供一定的佣金。

　　据了解，这种“全民经纪人”的模式是一种广泛撒网的营销方式，目的就在于把每个人都培养成经纪人，利用身边的资源激发圈层效应，以带来更多的客户源。“由于传统渠道的营销模式对于吸引客户的贡献有限，万科需要借力移动互联网，扩大营销范围。”万科集团董秘谭华杰在接受采访时表示，这已是第三代互联网营销渠道的尝试，目前其他区域公司也已开始着手布局。

　　在万科宣布启动“全民经纪人”平台之后，金地集团、碧桂园两家上市公司也先后在南京推出了“全民经纪人”的营销策略，而且返佣的对象也是所有的推荐人。

　　记者了解到，近几个月来，武汉、厦门等地不少开发商都打出“全民卖房”的大旗。在重庆的和泓四季项目，每一个自然人均可作为“推介人”向楼盘推介“购房人”，成交之后可获得丰厚“佣金”。“佣金”的金额依房的种类而定，高层住宅成交后“推介人”可得5000元奖励，而洋房住宅、商业门面则可得10000元奖励。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，很多开发企业开始拓展销售渠道了，那么前期营销就是一个很重要的方式，尤其是这两年。以碧桂园做点评，碧桂园在整个2013年楼市特别火爆，跟他们的全民营销是分不开的。万科现在也开始这样做了。尤其是由所谓的新房代理转向二手房中介，也开始加入到全民营销当中。现在又进一步升级，所有的业主、客户、包括朋友亲戚，只要去进行推介，卖出去房子都可以获得相应的佣金和收入。这个模式还将会进一步蔓延，更多企业也将会尝试这种模式，因为它有利于拓展销售渠道，包括信息传达。

　　“老带新”已成冰城主打

　　据我市地产营销业内人士孙锐介绍，“全民经纪人”其实也是一个概念，也可理解为“全民营销”。近两年，在我市的一些楼盘中，“全民营销”模式非常普遍，早已被各大楼盘所接受，业内习惯叫做“老带新”，就是老业主通过自己的社会关系和圈子，为开发商带来新的客户，一旦成交，即可获取佣金。现今楼市的主要客户群仍为“刚需”及部分“刚需改善型”客户，如何迅速挖掘这些分散的潜在客户，尝试全新的营销模式迫在眉睫。孙锐透露，2013年，已有房企争相模仿并尝试拓宽营销渠道。

　　记者在采访中了解到，位于松北区的华润欢乐颂项目，一位来自七台河的业主，将自己的十多位亲戚、朋友成功介绍到该项目来购房，而位于道外区的宝宇天邑澜湾一半以上的业主都是通过“老带新”的营销模式来认购的，尽管这些案例还只能算是个例，但是也充分证明了“全民营销”可谓是“传统营销”模式的一个有效补充。

　　此外，群力星光耀广场也曾推出“老带新”成交可奖励3000元现金的营销政策，恒大帝景还推出“老带新”购房者可以享受总房款2%的优惠，同时老业主还将获得总房款2%的购物卡奖励。

　　业内人士介绍，为了提高项目知名度，我市一些高端楼盘也会推出节点性或自创性的重大营销事件。如恒大在哈尔滨主办的2013恒大星光音乐狂欢节；星光耀广场隆重举办的大型“魔幻之夜”业主年终答谢会，更是力邀刘谦鼎力加盟；华南城更是于近日主办了“华南城之夜歌者归来”大型巡回演唱会，都为冰城市民带来了无限的欢乐，人气效果更是空前火爆。

　　在冰城，推行全民营销的开发商很多，效果明显的依旧是冰城的品质口碑楼盘。好的产品，需要好的平台，好的包装，才能更为消费者信服。全民营销实则为粉丝经济，真正有价值的产品才能激发粉丝价值。

　　新模式冲击中介业务

　　今年以来，地产中介的“奶酪”被一次次触碰，先是第三方网络平台搜房网的涨价，如今品牌房企也开始用“全民经济人”的方式弱化中间环节。此举是否会引起行业跟风，再度引发中介机构的抵制？

　　“在中介机构的业务中，新盘代理所占的比重已越来越大。从目前本地几家大型中介的情况来看，新盘的利润在总利润中的占比能达到20%-50%左右。”在一些业内人士看来，“全民经纪人”模式的推行将给中介等代理机构造成沉重的打击。为此，好屋中国还在成都等地遭到了中介机构的抵制。

　　业内人士分析：当房企建立起自己的网络营销平台，就将绕开中介机构，减少在传统营销渠道中的投入。而且，房企一旦直接面向经纪人返佣，且比例高于中介机构，也可能会挖走优秀的经纪人。

　　“全民经纪”能否取代传统中介?

　　“全民经纪人”作为一种新的营销模式，未来会不会大面积推广并取代传统中介呢?

　　“从现在的情况看，大部分房企都只是把‘全民经纪人’当作一种新的营销手段，在部分项目中进行尝试。如果要把‘全民经纪人’搭建成一个成熟和完整的销售平台，同时建立起稳定的‘推荐人群体’，这也需要房企进行大量的前期投入。”孙锐认为，“对于项目较少的小房企而言，自己花钱建渠道的支出甚至比寻找代理更高，目前多数房企还不具备自建渠道的能力。”

　　“‘全民经纪人’针对的是拥有购房者资源的个人，但这些人如果不具备经纪人的资格，那么在法律和管理上都会存在一定的问题。”也有业内人士表示，全民营销虽然对中介机构造成了很大的压力，包括管理、分佣模式等，达到了客户一对一模式，但是全民营销也存在一些问题，比如它不如代理机构采取人盯人模式，容易营造氛围；看似节约成本，但房源销量仍需第三方机构进行有效营销，以及利益分配机制和技术系统也需要认真研究。

　　近日，网络上也有自称来自易居中国的某高管撰文抨击全民营销的声音。他认为，当下许多所谓全民营销工具和平台，本质上是通过高额利益诱导现有房地产营销从业人员飞单干私活。所谓每个人都能成为经纪人，其本质都是以鼓励人们出卖朋友信息牟利。

　　在该高管看来，这种把好经念歪的全民营销，不管技术如何先进，思维如何高大上，这种违反商业伦理、违背美好人性的所谓“创新”不可能具有持久性的生命力。

　　尝试经纪人 市民兴趣大

　　房企推出了“全民经纪”，市民怎么看?记者随机采访了哈尔滨几位市民。接受采访的市民普遍表示愿意尝试，但也有受访者怀有顾虑。

　　“这种介绍客户、额外获取佣金的方式很好，但我会了解过项目后再给朋友推荐，毕竟买房子是大事。”张女士表示虽然很想要佣金，但还是会本着对亲友负责的态度，对项目认真了解后才决定是否推介。

　　“我愿意尝试，但是仅限一线品牌房企。”有过购房经验的孙先生非常谨慎。

　　目前正四处寻找婚房的刘先生这样说：“现在合适的房子很难找，我觉得一个人获取信息的来源毕竟有限，如果有亲友能帮我找到一套合适的房子，拿点佣金也是合理的。”而与刘先生同行的朋友则表示，如果自己通过这样的平台推荐刘先生购房成功的话，他将会把佣金赠给刘先生，“我们年轻人买房不容易，佣金权当开发商给他打折了。”