近日，高力国际召开新闻发布会，就2014年广州商业地产投资进行了从宏观到微观的解析。高力国际认为，2014年下半年投资首先必须考虑政府布局，交通改善等条件将有助于提升项目的区域价值；与此同时，更多资金流向商业地产是大势所趋，地理位置优越、综合配套较好的高质素公寓和写字楼市场均值得考虑。

　　选择投资区域要考虑多重因素

　　近月，广州市发布《广州市2014-2016年重要基础设施项目计划》，表示在广州未来几年将在城市基础设施建设上投入超过8000亿元，其中七成将被投放至交通领域。在如此庞大的资金支持下，显然为投资者对未来广州的发展打了强心针。高力国际研究及咨询部董事陈厚桥表示：交通改善从长远的角度来说，有利于提升项目区域价值，但同时也不能忽视市场成熟需要的时间，投资者在选择投资区域时仍需考虑其他因素。

　　高力国际认为：选择投资区域可从区域发展KPI体系中考虑，主要包括考察物业所在区域的产值、龙头企业、产业集群、政府规划、政策及税收优惠、产业扶持措施等。如广州科汇金谷、广州绿地中央广场，都是在产业集群上做得较具规模的项目；而在政府规划、政策及税收优惠方面比较突出的则是深圳前海地区。以广州科汇金谷为例，从功能及物业组合配比来看：独栋写字楼47栋，面积从3200㎡/栋到7130㎡/栋，占比84%；SOHO公寓3栋，17-20层，629套，3梯17户；大堂层高8m，标准层层高3m，占比13%；商业街及底层商铺D1、D2及S2-S4栋裙楼商铺约8640㎡，约70间，面积从38㎡到65㎡，层高8m，占比3%。

　　“对于一个城市的新区发展，市政基础设施着眼发展的长期，政府政策引导与产业聚集则更为重要。”陈厚桥总结道。

　　将有更多资金流向商业地产

　　上半年广州全市写字楼新增面积40.1万平方米，新增供应同比上升70.9％。由于主要新增供应以番禺及黄埔地区为主，使天河CBD地区供应量日趋紧张。上半年写字楼成交在各大宗交易拉升下，同比上涨1倍，总成交面积达23.2万平方米，网签均价同比上涨21.7%。上半年的成交当中，天河区占72%，随着中心高端物业供应稀缺性越发显著，其价格抗跌性亦越强。下半年随着寰城海航广场及新鸿基峻林写字楼的入市将带来7万平方米供应，稍微缓解天河的紧缺供应。

　　公寓市场供应主力同样以番禺及黄埔区为主，导致两区公寓陷入价格战。就上半年成交量而言，番禺、黄埔、花都三区占公寓总成交量65%，天河区仅成交3.1万平方米，同比下降72%。尽管如此，高力国际项目销售及推广部董事黄润满表示，地理位置优越、综合配套好的高质素公寓仍然值得考虑。下半年公寓新增供应量爆发，新增供应112万㎡，加上库存总可售货量204万㎡。新增货量83％集中在郊区，黄埔、番禺占大部分；预计郊区项目继续以价换量，中心区优质项目仍然具有升值保值潜力。

　　根据现时政府及央行出台的政策及措施均可推测，2014年下半年政府不会采取激进的经济刺激措施，微刺激、定向宽松将成常态。对于后市发展，黄润满分析道：住宅市场持续低迷，广州预计不会跟随佛山放松限购。二三线城市陆续放松限购，有助恢复市场信心，但带动成交甚微，佛山放松限购预计市场不会有报复性反弹；预期房产税出台前，一线城市不放松限购。而广州商业处于发展期，投资空间比住宅高，即使住宅放松限购，也不会对写字楼市场造成明显冲击。因此，市场将引导更多资金流向商业地产，住宅市场的看空将导致更多资产重组需求产生，6、7月的写字楼大宗成交亦将带动更多中小型买家进入写字楼投资市场。此外，高力国际提醒，随着珠江新城进入销售尾声，金融城将成为下一个商业热点板块。

　　南方日报记者 许蕾