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高力国际:下半年投资机会在哪儿?

  • 发布时间:2014-08-15 05:31:45  来源:南方日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  近日,高力国际召开新闻发布会,就2014年广州商业地产投资进行了从宏观到微观的解析。高力国际认为,2014年下半年投资首先必须考虑政府布局,交通改善等条件将有助于提升项目的区域价值;与此同时,更多资金流向商业地产是大势所趋,地理位置优越、综合配套较好的高质素公寓和写字楼市场均值得考虑。

  选择投资区域要考虑多重因素

  近月,广州市发布《广州市2014-2016年重要基础设施项目计划》,表示在广州未来几年将在城市基础设施建设上投入超过8000亿元,其中七成将被投放至交通领域。在如此庞大的资金支持下,显然为投资者对未来广州的发展打了强心针。高力国际研究及咨询部董事陈厚桥表示:交通改善从长远的角度来说,有利于提升项目区域价值,但同时也不能忽视市场成熟需要的时间,投资者在选择投资区域时仍需考虑其他因素。

  高力国际认为:选择投资区域可从区域发展KPI体系中考虑,主要包括考察物业所在区域的产值、龙头企业、产业集群、政府规划、政策及税收优惠、产业扶持措施等。如广州科汇金谷、广州绿地中央广场,都是在产业集群上做得较具规模的项目;而在政府规划、政策及税收优惠方面比较突出的则是深圳前海地区。以广州科汇金谷为例,从功能及物业组合配比来看:独栋写字楼47栋,面积从3200㎡/栋到7130㎡/栋,占比84%;SOHO公寓3栋,17-20层,629套,3梯17户;大堂层高8m,标准层层高3m,占比13%;商业街及底层商铺D1、D2及S2-S4栋裙楼商铺约8640㎡,约70间,面积从38㎡到65㎡,层高8m,占比3%。

  “对于一个城市的新区发展,市政基础设施着眼发展的长期,政府政策引导与产业聚集则更为重要。”陈厚桥总结道。

  将有更多资金流向商业地产

  上半年广州全市写字楼新增面积40.1万平方米,新增供应同比上升70.9%。由于主要新增供应以番禺及黄埔地区为主,使天河CBD地区供应量日趋紧张。上半年写字楼成交在各大宗交易拉升下,同比上涨1倍,总成交面积达23.2万平方米,网签均价同比上涨21.7%。上半年的成交当中,天河区占72%,随着中心高端物业供应稀缺性越发显著,其价格抗跌性亦越强。下半年随着寰城海航广场及新鸿基峻林写字楼的入市将带来7万平方米供应,稍微缓解天河的紧缺供应。

  公寓市场供应主力同样以番禺及黄埔区为主,导致两区公寓陷入价格战。就上半年成交量而言,番禺、黄埔、花都三区占公寓总成交量65%,天河区仅成交3.1万平方米,同比下降72%。尽管如此,高力国际项目销售及推广部董事黄润满表示,地理位置优越、综合配套好的高质素公寓仍然值得考虑。下半年公寓新增供应量爆发,新增供应112万㎡,加上库存总可售货量204万㎡。新增货量83%集中在郊区,黄埔、番禺占大部分;预计郊区项目继续以价换量,中心区优质项目仍然具有升值保值潜力。

  根据现时政府及央行出台的政策及措施均可推测,2014年下半年政府不会采取激进的经济刺激措施,微刺激、定向宽松将成常态。对于后市发展,黄润满分析道:住宅市场持续低迷,广州预计不会跟随佛山放松限购。二三线城市陆续放松限购,有助恢复市场信心,但带动成交甚微,佛山放松限购预计市场不会有报复性反弹;预期房产税出台前,一线城市不放松限购。而广州商业处于发展期,投资空间比住宅高,即使住宅放松限购,也不会对写字楼市场造成明显冲击。因此,市场将引导更多资金流向商业地产,住宅市场的看空将导致更多资产重组需求产生,6、7月的写字楼大宗成交亦将带动更多中小型买家进入写字楼投资市场。此外,高力国际提醒,随着珠江新城进入销售尾声,金融城将成为下一个商业热点板块。

  南方日报记者 许蕾

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