■ 记者 邵长春 实习生 周川又

　　8月7日，2014博鳌房地产论坛于海南开幕，为下行中的房地产行业搭建起一个思考、对话与交流的平台。

　　从创办至今，博鳌房地产论坛已走过14个年头，论坛上的思想碰撞与观点交锋，给许多人留下了一个又一个经典的记忆与场景，它记录行业历史、承载行业荣誉，寻找行业新的发展潜力与力量，成为了中国房地产发展历程中不可或缺的组成部分。近千名房地产企业领袖、行业精英、专家学者以及主流媒体再次齐聚海南，共同拉开了此次论坛的帷幕。

　　在这14年中，中国的房地产行业也在不断蜕变与发展，而本届博鳌房地产论坛主题为“下行通道中的房地产”。

　　在博鳌房地产论坛14年的历史上，这也是第一次以“下行”作为主题。

　　朱中一：楼市下行是不争的事实

　　“现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市进入了调整期，这是不争的事实。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一在今天开幕的博鳌房地产论坛上明确表示。而在博鳌房地产论坛14年的历史上，这也是第一次以“下行通道中的房地产”作为主题。

　　尽管如此，朱中一认为，房地产业还不像一些媒体说的要崩盘那种程度。需要客观分析今年同比下降的原因，一些数据的同比下行，主要与去年同期基数较高有关。这次调整，主要也与不少城市的供明显大于求有关，还与贷款难度加大和在政策引导下购房者的预期发生了变化有关，“但主要还是市场本身调整的结果。”

　　朱中一说，这次调整，估计还会延续一段时间，调整时间长短主要取决于各地存量房的消化速度。在全面深化改革、减少政府行政审批的大背景下，一些供明显大于求的二、三线城市，对限购等阶段性政策作出调整，是迟早的事情，不必大惊小怪。

　　“但有的地方也要认真吸取过去那种过分依赖房地产和土地出让收入、缺乏科学的住房发展规划和计划盲目开发的教训。”朱中一说，地方政策措施的调整，也要把握好近期目标与十八届三中全会确定的改革方向和国家新型城镇化的要求相一致；限购政策的调整也不能与国家的大政策相违背。

　　“但限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，而没有解决更多人的购房能力问题。”朱中一说，供明显大于求的二三线城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务，要提升购买能力，鼓励企业以合理价格促销，以价换量，建议对居民首次购房者提供信贷支持等。

　　樊纲：房地产下行是回归正常增长

　　国民经济研究所所长，北京大学、中国社科院经济学教授樊纲在发言时指出，现在房地产下行其实是回归正常增长，是一个好事情。市场的正常状态是有竞争有创新，要起早贪黑，兢兢业业，是专注和专业，难题是要处理很多过去行业过热遗留下来的问题。“过热的时候大家躺着都挣钱，那种阿猫阿狗都能赚钱的时代不正常。”

　　樊纲举了个例子，说一个好的大房地产公司10个月交房，而一个小公司圈了一块地搞房地产，根本做不好，到了30个月才交房，结果它赚的钱比那个好公司挣的还多。因为20个月里房价又涨了一块，结果他的利润比前者还高，这是不正常的。“我们过去这十多年，房地产如果总是在那种亢奋、过热的状态下，拿块地就能挣钱，那太不正常了。”

　　“过去那种不正常的状态也毁了很多其它行业的公司，弄得其它行业的人，特别是制造业总觉得那里不挣钱，总看到房地产商挣钱快，就开始三心二意，把精力用到别处了。”樊纲说，从这个意义上说，也应该欢迎房地产市场进行调整。

　　樊纲表示，长远来看，房地产商、政府政策制定者要关注城市化当中的房地产需求问题。过去的政策鼓励发展城市，房地产商才盲目的在一些三四线城市做很多投资。但城市化本身是一个穷人进城的过程。

　　“他首先会住城中村，那些比较便宜的，质量比较低的房子，然后他会租一些城里原来的老的房子，然后再租好的房子，最初他还是租，因为他买不起。然后他可能会买一套小户型。”樊纲说，在这个过程中，我们就需要思考城市化进程中的房地产结构。

　　巴曙松：二手房市场新赛道

　　著名经济学家，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，在普遍认为房地产市场下行的背景下，中国的二手房市场则是一个典型的正在上行中的房地产市场。

　　巴曙松说，在一个成熟市场，当它的新房市场不一定有快速增长的时候，它的二手房市场成为一个非常有活力的，也带来新的商业机会的赛道、新的机会。从国际经验来比较，发展到中国这个阶段，二手房市场的崛起，已经是一个必然的趋势，“在主要的几个成熟市场，美国、英国、法国、澳大利亚这几个市场，已经是二手房主导的市场。”

　　“中国目前的二手房市场还主要集中在一线和个别二线城市。二手房的成交面积占比和成交金额占比在不同的城市差异比较大，但是这种爆发正在孕育中。即使是一线城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空间。”巴曙松说，即使一线城市因为种种原因，被低价斩仓卖出的房子，比投资那些产能过剩的行业的收益都要好。

　　巴曙松表示，二手房崛起的条件应该说已经逐步具备。存量的商品房规模已经足够大，目前商品房存量已经超过1亿套，城市家庭房屋的自有率已经很高，新一轮人口流动的趋势正在形成，人口在不同城市，以及中心和郊区之间的流动会带来二手房交易，特别是租房市场的巨大的需求。“这不是一个下行通道的市场，而是一个在上行的起点上的新的房地产市场。”

　　据分析，二手房市场的空间和机会主要表现在三个领域，一个是交易佣金，二是广告的支出，三是配套的服务。如在美国二手房的交易环节非常复杂，涉及众多的行业，每年相关的服务费用就超过200亿美元。

　　（本报博鳌8月7日电）