淡静许久的原黄埔区将有望在第三季度迎来大盘入市高峰期

　　上周，由原黄埔区和原萝岗区合并而成的新黄埔区开始正式对外招标“2014年黄埔区建设方案”。规划范围包括原萝岗和原黄埔行政区484.17平方公里，新规划将按照居住、产业、教育、医疗、卫生、文化体育、市政、生态八大类功能，统筹制定实施项目计划。日前，记者获悉，楼市淡静许久的原黄埔区将有望在第三季度迎来大盘入市高峰期，轮番登场亮相的项目均为“三旧”改造背景，其住宅产品的定位也将以“刚需”买家为主，关注东部楼市的买家可以出动看房啦。文/图:记者王雯倩

　　提起黄埔区，许多老广对其印象都停留在开发区的工业时代。这个曾经工厂多过住宅的区域，正随着三旧改造工程的推进以及交通路网的通达，悄然发生着变化。由低矮握手楼组成的密集城中村正在消失，一栋栋高层住宅建筑拔地而起。看房客中多了不少从天河跨区而来的年轻人，地铁五号线在为当地居民生活提速的同时，亦缩短了人们对黄埔与市中心的地理距离和心理距离。

　　在《广州城市总体发展战略规划》和《广州市城市总体规划(2010~2020)纲要》中，明确广州未来用10年时间基本建成能容纳200万人口的宜居宜业的东部山水新城。而在东部山水新城，黄埔所扮演的角色不可忽视，甚至称它为挑大梁的也不为过。今年初，黄埔和萝岗合二为一变身新黄埔，虽不似同期进行行政区域调整的增城、从化有着明显利好，但业界普遍对优势互补、产城结合的新黄埔发展前景更为高看一眼。

　　新增住宅供应少 楼市十年安静

　　尽管当前市政规划利好不断，但在业内人士眼中，过去十年的原黄埔区基本没有多少住宅用地可以开发。从其近十年的土地供应情况来看，经过公开招拍挂所出让的住宅地块屈指可数。据合富辉煌（中国）市场研究中心的数据显示，从2004年迄今，仅有2009、2013和2014三年有住宅性质地块公开出让，其余年份均为“零”出让。

　　由于土地市场一直淡静，直接影响到原黄埔区的新增住宅供应量持续低迷，甚至会出现持续1年以上的新货断档期。成交均价与市区房价同脉搏，自2010年亚运年开始，区域成交均价从以往的“8字头”，跃升至万元大关。

　　亚运年后 与中心四区价差翻倍

　　据克而瑞统计数据，过去5年，黄埔楼市成交量占全市成交量的比重不到1%。房价点评网广州高级分析师肖文晓表示，与广州楼市热火朝天的景象不同，近年来老黄埔楼市的发展给人的感觉是偏居一隅，发展基本处于停滞的状态，在东部楼市也完全被萝岗、增城的风头盖住。与此同时，老黄埔与中心四区的房价差距也越来越大，2010年时价差为8866元/m2，到2014年差距已高达16315元/m2。不过，在萝岗黄埔合并为新黄埔以及黄埔滨江新城建设启动的利好下，黄埔楼市的局面有望在近期得到改观，部分品牌开发商已先行一步，比如佳兆业在2013年年中以45亿元拿下南坡地块(折合楼面地价11812元/m2），保利在2014年年初以16.7亿元拿下阀门厂地块（折合楼面地价17564元/m2)，“楼面地价均高于市场预期，显示品牌开发商对老黄埔的发展潜力信心勃勃，黄埔楼市的发展也有望借这个市场东风得到振兴。”肖文晓说。

　　1/4面积“旧改”将重振黄埔楼市

　　尽管目前萝岗楼市的风头更胜老黄埔，但若从市政配套成熟度、与市中心距离、教育资源、医疗资源、历史人文沉淀等多方面来看，老黄埔还是有着得天独厚的优势。值得一提的是，目前如火如荼的“三旧”改造项目，正在为老黄埔增添新的风景。据了解，黄埔区今年将投资51亿元建设30个重点项目，未来将用10年时间进行“三旧”改造和产业转型升级。今年3月，经省国土资源厅核准，黄埔区标图建库的“三旧”改造用地共271宗，面积达2257公顷，约占黄埔区域总面积1/4，此比例为全市最高。

　　截至今年6月，黄埔区“三旧”改造已开工项目共7项，为文冲（石化路以西）城中村改造、横沙城中村改造、旧体育馆旧厂改造（保利中誉广场）、广州港集团物资仓地块旧厂改造（华南国际港航服务中心一期）、中交四航局港湾路地块旧厂改造（中交·港湾大厦）、长景物业旧厂改造、南玻厂旧厂改造项目（广州佳兆业城市广场），用地面积共约141公顷，总建筑面积共约574万平方米，计算容积率建筑面积共约441万平方米，总投资估算共约284亿元。“三旧”改造成为激活老黄埔楼市的兴奋剂，随着大范围、大规模、大批量的城中村改造、旧厂改造项目的落地，一批大体量、新簇簇的商品房即将涌入市场。与萝岗在售楼盘所不同的是，老黄埔在售和待售的住宅项目都已具备成熟配套，譬如已通车的地铁五号线，如果两者价格相当，这种看得见、查得清的配套和资源，显然更具吸引力。

　　老黄埔即将入市的住宅项目

　　中鼎·君和名城项目

　　入市时间：8月

　　7月31日下午，中鼎·君和名城新闻发布会暨“大黄埔·新中心”城市发展与居住价值高峰论坛在君和名城正式拉开帷幕。据介绍，中鼎·君和名城项目占地约64.46万平方米，规划总建筑面积约280万平方米，是集合居住中心、商业中心、文化中心三大中心功能于一体的大型都市综合体。项目最引以为傲的当属其“三地铁”直达的优越地理位置，楼盘销售中心距离地铁5号线大沙东站仅3~5分钟步行距离。据发展商介绍，项目一期住宅产品将在8月正式对外开售，主推78~123平方米洋房，但具体开盘时间和价格待定，现正进行“1万元抵8万元”的认筹。

　　佳兆业城市广场（南玻项目）

　　入市时间：今年底

　　据悉，由佳兆业主导开发建设的黄埔区南玻地块项目已定名为佳兆业城市广场，项目总建筑面积近58万平方米，整体规划设计为二十多栋32~38层不等的超高洋房住宅及一个大型商业综合体，预计最快今年底可入市。