央广网财经8月5日消息 据经济之声《天天315》报道，众所周知，居民买房是一件大事。谁都想在买房的过程中，少一些麻烦，最终能够买到称心如意的房子。但是事情有的时候偏偏就不那么顺利。今天我们就来探讨一下买房我们该注意什么？有哪些问题需要规避？出现问题了又该怎么处理？南昌的徐先生前年购买了一套新房，但是交房的时候，他发现一个问题，而且这个问题一直堵在他心里有一年多的时间了。

　　徐先生：我们是2012年6月8日买的那个江西南昌保利房地产开发的保利东湾国际花园，因为当时我们买房的时候是期房嘛，我们凭着买房的资料是看的他的项目广告宣传资料，我们那个约定的时间是2013年8月29号收房，有一年多的时间。到了我们去收房的时候，发现这个房屋的户型跟他们这个单位的广告宣传资料不符。所以，我们对这个不符的宣传资料给他们房地产公司给了一份函，要求房地产公司给我们购买的业主一个说法，最后我们函也发了，这个一直都没有回音，然后收房的时候还找了他们物业，物业说这个我们管不了，你去找他们开发商。之后就一直没有这个回音了。

　　究竟到手的新房与之前的预期有什么不一样，让徐先生纠结了这么长时间呢？

　　徐先生：主要的就是因为买房的时候那个期房有个户型的券商图，它有个阳台，少一个放空调的，架空调台板，因为我们买的都是高层，它从27层以上就没有做了这个空调台板，然后在我们阳台私自搭建的那种架空调的台板，意思就是让我们把这个空调放在阳台隔板之内，你想我们阳台的使用，就是占了我们买房子阳台的使用。

　　徐先生到交房的时候才发现这个问题，所以他认为开放商一开始就应该告诉他这件事：

　　徐先生：当时买这个房子都没有意识到，因为买房的时候因为它封了顶才能够销售，他在外面有一层脚手架，就是把外面的外观给挡住了，当时就是看不到这个房子有缺陷嘛。再一个起码你在销售的时候你有一个告知义务吧，你如果跟我们说这个房子27层，我是买的30层，你30楼南面的空调抬板是没有的，如果他履行这种告知义务，那我就会往下面，比如说买26、25、24、23层都行了，他当时就是没有履行告知义务。

　　徐先生认为，既然不同楼层的设计不一样，就应该在宣传时把这些情况说清楚：

　　徐先生：当时买房有个宣传册，比如说你说30楼的房子没有这个空调抬板，你也不应该印在这个宣传册上，你不能卖给我们27楼以上的业主啊，27楼以上的业主你完全可以把这个区分看来，或者告知27楼以上没有这个空调抬板，你的宣传资料图也就是这一份，也没有其他第二份。起码一点我买期房肯定是按你的户型宣传图来买的。

　　在同一个小区购房的李先生对此也很不满意，现在家里的空调只能装在阳台里，其实之前李先生也想把空调装到外面去，但最后都因为安全考虑打消了念头：

　　李先生：只能装进来，不然你没地方装，因为这个空调因为我们比较高，如果你打架子，万一这个空调架松了掉下去砸到人怎么办，所以不太敢装，在看的时候他都有，我们这个从27楼以上，空调抬板就没有做，也不知道什么原因，它交了房以后我们才发现这种情况，因为空调必须装在我的阳台上，那我阳台的空间就占上了。

　　徐先生和李先生等业主之前还一同发函给开放商，但是没有得到回复。之后，李先生又去找过工商部门，但问题依然没有得到解决：

　　徐先生：315的时候我们打了个电话给当地的工商部门，他说这个房屋属于特殊商品没有办法管。

　　去年就已经交房了，但这个问题搁在徐先生心里无法释怀，他希望开发商能够给住户们一个公开合理的解释：

　　徐先生：我们也是普通的老百姓，我父母所有的积蓄买下这套房也不容易，唯一一点是什么呢，也是希望开发商给我们一个说法，我们倒不是说要怎么样怎么样赔偿，房子已经买了，现在少了这个空调抬板也是个事实，你起码开发商你给个普通小老百姓有一个说法，就是我们发函找物业，物业推房地产公司，房地产公司我们当时发函的时候连地址都不给我们，搞得我们小老百姓心里太不是滋味了。

　　我们的记者根据徐先生提供的联系方式，也就此问题咨询了开发商南昌瑞达置业有限公司，我们来听一下公司的销售人员是怎么说的：

　　销售人员：这个问题一般业主会去跟物业反映，要不我给你个物业电话一下好不好？

　　记者：是这样，那个业主他说跟业主反映了，物业说你得找开发公司。

　　销售人员：他这样说吗？我们这边没有接到反馈呀，没听说这个事呀，应该都会按规定来做，都会做吧，不至于为什么要27层就不做那个板呢？对吧？

　　开放商的销售人员告诉记者，他们并没有听说有人反映类似的问题。记者从这个销售人员处拿到了物业管理人员的电话，于是拨打了保利物业服务中心主管熊先生的电话。我们来听一下他是怎么说的：

　　熊先生：首先一个，我跟您说一下，因为28层以上它根据它那个图纸的设计要求，我们也是问他们地产那边的，他设计到28层以上是没有的，这个我们的设计图纸都是通过了规划的这些都是有审核，都是全部通过的，因为28层以上，因为我们这边属于那种超高层，最高的楼是32层、33层，然后他根据他的设计需要，可能到上面的话，它的沉重、纹裂就会把那个设计就是变更在阳台那个位置，因为没有那个空调机位的设备阳台，那这个阳台也是挺重的，它阳台里面有一个专门放空调区位的地方，那我们也就是地产那边设计了的，也是有的，因为有些业主它为了把这个阳台扩大，就是变相扩大面积，所以说他就不愿把空调放在那个位置。

　　经济之声特约评论员包华、北京潮阳律师事务所裘叶律师对此解读。

　　经济之声：消费者在交房的时候发现房子与预期的有差异，购房人认为在房子外应该设置有放置空调的地方，结果最后发现是需要安放在阳台内。所以认为不合理。那么你们认为到底这个开发商是有责任的还是说购房人太多事？包华你怎么看？

　　包华：我认为首先超高层的建筑在楼宇外单独安放空调抬板本身来说并不是太安全，因为我们知道高空本身来说它的自然环境影响会比较大，同时在后期施工以及维护的过程中危险程度也会大幅度增加，所以我个人其实不太倡导说在超高层的范围之内还得有空调抬板的方式来安放空调，更多的应该是装在阳台以内，这样安全强度会很高，这是一个方面。但是从保证安全的角度之后，我们还要讲开发商应该在事先如果就这个因素已经有明确的图纸的话，应该事先告知，我们在购房的时候看到开发商的楼书，往往内容比较简单，主要是针对与我们专有部分的内容给一个平面图，给一个基础上面的说明。我们的楼书，包括房屋使用书说明都非常的简单，其实这样简单的说明对于开发商逃避责任有很大的好处，但是对于业主来说了解自身权益确实造成很大的难度。所以在这个方面来讲，应该在购房的时候更多考量能够把我们售楼的楼书要把它的内容做得更严谨一些。

　　经济之声：现在就是前期的这个介绍不够充分，所以购房人给开发商发了一份函，题目叫《关于要求妥善解决实际交付房屋与原交付标准不一致情况的函》，里面提到这样的内容："虽《商品房买卖合同》约定，出卖人针对买卖人所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料不视为要约之内容，双方以政府最终批复的规划设计方案和所签订的商品房屋合同为准，但买卖合同对标的房屋不包含该部分并未作出任何约定及说明，而买卖合同签订过程中，贵公司销售人员推介及宣传材料中均包括该空调抬板设施，故该设施本应该包含在交付内容中，并且建筑物28层及以下都有该设施。"。而且也没有说明，你要之前告诉我28层没有这个设施的话，刚才我们那个徐先生他也说我可以买25层以下的不是也可以吗，所以我想问问裘叶你觉得从律师这个角度来看，你觉得购房人他以这样的理由要求开发商做出回应，理由充分吗？

　　裘叶：我觉得这个理由应该还是比较充分的，因为他当时购房人在买这个房屋的时候，他并没有看到就是说所说的28层以上它是没有这个这个设施，这一块他确实是没有看到，而且可能是开发商在做宣传资料当中也没有提到这个问题，所以我觉得作为购房人他有理由去要求开发商做出解释，说为什么他买的这个楼层的空调隔板与其他楼层的不一样？为什么是这样的设计？是出于什么样的理由？我觉得这个要求开发商做出说明，这个要求是很合理的，但是同时也需要考虑到就是他在购房合同当中或者是在实际的操作当中购房人所说的宣传资料是否作为一个合同的一部分。这个东西其实在刚才消费者提出的函当中他也明确了，说虽然合同当中约定了宣传资料是不作为一个合同的一部分，仅仅是一个要约邀请，而不作为一个要约，在这种情况下，他以此说，我觉得是以要求作为理由来回应这个是没有问题，但是因为以此要求说开发商存在违约或者是其他问题可能有待于进一步的确定。

　　经济之声：确实，就是我们非常理解这位消费者，因为咱们都有过这样的一个经历，就是这个房子是咱们老百姓消费的一个很大的支出，有很多的细节，可能我们并不能够完全的掌握，这个有个信息不对称的问题。你比如说你在销售的时候你没有告知我所在的楼层，所买的房子，尤其这个还是个期房，会出现一些什么样的问题，所以导致了最后消费者不满意，而且不是一个消费者不满意，现在是有刚才我们也采访到了，还有另外的消费者他也是对次提出质疑的，所以说现在出现了意见不统一，而且现在双方好像也不能达成一致了互相是这么一个很纠结的状态，这种情况下购房人到底有没有权要求开发商赔偿？你们觉得于情于理，这个现在开发商应该怎么做呢？包华你的意见是怎么样的？

　　包华：我觉得如果从赔偿角度上来说可能业主们会很难主张，因为我们大家都知道中国大陆目前实施的是这种损害赔偿制度，也就是说你有什么样的损失我给你做一个什么样的赔偿，但是就这个空调抬板这个问题可能很难去证明它的有无构成损失，确实是很难。那么在这种情况之下，开发商的赔偿责任如果没有合同约定，那么就只能通过损失恒定的方式来解决，要没有损失了一个恒量的一个基础，那么可能就不用赔了。所以这个是我们看到比较尴尬的地方，虽然我们的业主觉得这个事情在信息部对称的角度上讲，我确实受到了损害，但从另外一方面又很难通过一个有形的可视的这样的方式来证明自己有损失，所以这就是个比较大的问题。另外一个来讲，这个事情本身也无法纠正，因为我们房屋的主体结构已经完工了，现在如果我们说在28层以上增加一个空调抬板，不管他从安全角度上讲怎么样，但实际在操作过程中很难操作，或者说根本无法操作，所以从这两个角度来说，我认为现状可能很难主张，但从另外一个方面我也想提示我们的购房人，不是说有抬板就很好，因为刚才我所谈到的高层建筑尤其是超高层建筑实际上做空调抬板危险度是比较高的，27、28层其实没有本质性的差异，所以从这个角度上讲，如果我们现在要求的是如果把空调抬板增加上，还不如说把超高层抬板给它取消，对大家来说今后的使用可能会更安全一些。

　　经济之声：确实是现在消费者可能就觉得非常的委屈，就是我现在花了这么多的钱，付出了这么大的代价买了个教训，难道我们非要用这样的代价来获得这样的经验吗？，裘叶您觉得消费者怎么来避免出现这样的纠纷？你以前处理过类似的案件吗？

　　裘叶：对于期房来说这种纠纷确实是比较常见，因为你当时买房的时候你看不到房屋的状态，你只是看到开发商出具的楼书和宣传资料，所以为了避免这些问题，首先可能在这个我们说，当然最好的是要求开发商对于我要求买的这一层的房屋所有情况都非常详细的做一个介绍，但现实当中可能这是不太可能的。所以只能是消费者对于这个房屋的各个方面他有更多一些的了解，就比如说我对房屋的哪些状态都会比较关心，我需要有针对性的询问开发商、相关人，包括如果说对于某些东西有特定要求，或者是对于开发商提出的这些承诺他有特定要求，我认为可以写在合同书当中，或者是说作为一个相关的录音或者是证据，对于在以后主张的过程当中可能有一些相应的依据。