连涨两年后，今年6月南京房价首次下跌。那7月以来南京楼市的表现又如何，扬子晚报记者近日兵分两路，分别走访了二手房市场和新房市场，结果发现市场表现比纸面上的房价数据还要猛烈。7月份，南京名校学区房量价齐跌，连“最抗跌”的顶级名校学区房也扛不住了；各大开发商也纷纷开始促销，昨天，仙林一楼盘还喊出了“亏本价卖房”的口号。房价是不是真跌了

　　每个买房人都有自己的判断

　　我们不给您结论，只希望您静下心看看这3个故事

　　第一个故事讲的是 学区房

　　太疯狂！城中一学区房降价70多万出手

　　在经手代售芳草园小学学区一套129平方米的三居室之初，链家芳草园店店长高超肯定没有料到会以单价降幅6000元/平方米，总价降70多万元的幅度促成这笔交易。然而这一幕却在7月份真实上演了。

　　高超向记者介绍道，这套高层电梯房源在挂牌之初，房东定价近3万元/平方米。这个价格明显高过同小区其他高层房源，因此他劝说房东可以适当加大议价协商的空间。“在7月初接待过几个为孩子购房的家长，而且得到的回复都嫌贵后，这位房东果然把议价空间拉大了许多。”高店长说，房东在7月份突然开始着急卖掉房子回款，因此又把价格降低，最终的成交价格只有2.3万多元/平方米，等于一平方米就降了6000多元，总价比最初挂牌降了70多万元。

　　当然，这个案例有特殊性，房东因为个人问题急需用钱、对方又可以全额付款，因此才同意降低这么多价格好尽快成交。此外，房子最初的报价过高也是导致这一悬殊价差产生的原因。在芳草园小区，一般多层房源的报价才能达到3.3万元/平方米以上，而高层房源的最初报价大多在2.6万元/平方米以上。

　　第二个故事讲的还是 学区房

　　头一遭！最坚挺的顶级名校学区房也跌了

　　虽然这套芳草园学区房的跳水价属于极端个例，但7月份学区房由疲软走入下跌通道却是事实。据高店长介绍，上个月他本人促成的三笔二手房交易中，两套60平方米的拉小学区房成交价降了6万元；一套90平方米的拉小聚泽园学区房由315万元的报价降到303万元成交，一共降了12万元，而且还附带一个车位。这样的降价空间在上半年是不可想象的。

　　而据网尚机构推出的365二手房指数报告显示，7月南京市小学学区房挂牌价格中，A类顶尖名校定比指数为1003.7点，较上月下降了50点，是今年以来首次出现下降，跌幅约4.7%。从原因来看，名校前期报价往往过高，导致降价空间变大、跌幅明显。7月份B类名校指数为1019.8点，虽然较上月微涨0.4%，但也是在连续3个月呈下降后的微弱回调，相比上半年的房价还是显得十分疲软。从房源挂牌量看，7月两类学校合计环比又下降了一成，成为除1月份淡季以外的今年最低值。

　　具体来看，报告中统计的A类和B类共计18所名小学中，价格环比下降的达到了11所之多，环比上涨的只有7所。其中四所A类顶尖名校全面下跌，拉萨路小学、琅琊路小学降幅都超过了5%，力小也有近2个点的跌幅，北京东路小学轻微下跌0.35个点。此外，属于B类学校的芳草园小学也有1.5个点的下跌。

　　第三个故事讲的是 新房

　　真的吗？仙林一楼盘号称“亏本卖房”

　　刚刚经历过“强震”、“海啸”的南京楼市，近日又迎来新一波的开发商促销优惠，这一次领头的却是一家纯新盘。位于仙林的中天铭廷昨天打出“亏本价”的旗号推销新房源。这家新盘坐落在南京城东仙林区域的核心位置，临近玄武大道，在去年8月份的一场土地拍卖会上，这块地曾创下仙林新“地王”的称号，每平方米的楼面价高达10259元，不少业内人士由此推算出今后的现房售价将不会低于20000元/㎡。然而，在首批房源即将推出的当口，开发商公布的销售价格却令所有人吃了一惊——起售价16500元/㎡，均价则在17000元/㎡到18000元/㎡之间。

　　据了解，首批房源大概有200套左右，低楼层的房源折后价不超过17000元/㎡，占到总量的三分之一。对于这一定价与“放风价”之间的价差，开发商解释称，主要还是受市场的影响。“除了土地成本，建安、财务、营销等其他成本至少在六七千元，说是‘亏本价’并不夸张”，相关人士表示。

　　“亏本价”真的便宜吗？在不少买房人看来，“亏本”其实是个噱头。市民张女士说，开发商从来不会做亏本买卖，顶多是利润少一点而已，以这家楼盘为例，当年的“地王”成本摆在那儿，开发商最终还是加到房价里去，埋单的还是买房人。也有市民比较了周边几家楼盘的价格，如高科荣域在售的是精装房，售价在18000元/㎡到19000元/㎡左右，扣除装修成本的话，毛坯价仍有一定的价格优势。鸿雁名居、诚品城以二手房为主，价位大都在14000元/㎡到15000元/㎡之间。业内人士表示，在购房时，买房人更加关注的是房源价格跟周边楼盘比较怎么样，对于开发商是否“亏本”并不太感冒，而且亏本的房子也并不一定会受到追捧。

　　故事讲完了，后市如何

　　不妨来听一听业内专家的观点

　　观点1 学区房价格有可能会回调

　　南京链家市场分析师尹筱沁表示，从7月份的整体情形来看，成交难度上升、成交周期拉长，议价空间加大是学区房交易中产生的第三个屏障。其实这三方面难度的增加，此前早已出现在普通的二手房交易之中，但顶尖名校学区房也出现这种情况，应该说是大势进一步低迷的写照。

　　不过学区房与其他普通二手房不同的是，其季节性起伏更加明显。链家芳草园店的高店长表示，8月初的这四天时间里，该店成交的学区房单数已经超过了7月全月，尽管议价空间依然较大，但随着购房者出手意愿的明显增加，议价幅度开始有收窄的迹象。业内人士预计，到九、十月份学区房旺季的时候，名校学区房价格很可能将先于普通房源出现回调。

　　在学区房下跌的背后，是已经四月连跌的全市二手房成交量和已经三月连跌的挂牌价。据网上房地产统计数据，7月份南京二手房共成交4085套，同比2013年7月份的7710套相比下降了3000多套，环比6月份的4044套则基本持平，反映出二手房成交量跌入“谷底”后开始走稳。

　　价格方面，根据这份二手房价格指数报告，7月全市二手住宅挂牌价定比指数为1031.7点，环比上月下调了1.6个点。虽然挂牌价已经连续第三个月下跌，但跌幅有所收窄。与上月一样，本月连续挂牌小区下调数量依然超过半数，但与前两个月比较，份额开始逐步减少。挂牌量方面，南京二手房7月份挂牌量为9118套，环比6月份的9619套下降501套，降幅为5.2%。

　　业内人士分析，二手房价格经过近半年调整，从成交量和报价上看目前已开始逐步趋稳，但挂牌量的持续下跌显示房东对后市的信心不足，因此二手房出现反弹的条件和时机暂时还未看到。

　　观点2 库存猛增，开发商会不断“降门槛”

　　南京网上房地产刚刚公布的7月份成交数据显示，新房销量虽与6月份持平，不过相比去年同期下滑五成，与此同时，市面上“捂盘”项目越来越多。有的楼盘领取预售证后，一直以“优惠方案未定”为借口不对外销售，这也导致市场上的房源供应量普遍不足，供销双降的格局也使得南京房价连续两个月回落。

　　与房价下探相呼应的是，南京各家开发商的优惠举措也越来越亲民，朗诗未来街区在上周首次喊出“首付2万”的口号，打响了江北低首付的“第一枪”，同处江北的天润城推出9280元/㎡的均价，也被视为江北房价整体回归“万元以下”的信号。在河西南部，一家纯新盘的报价已经从最初的近3万元/㎡降至23000元/㎡，城南铁心桥的一家楼盘也打出“零利润”的推广语。

　　市场人士表示，目前南京楼市的库存量已经接近4.5万套，相比年初时猛涨1万余套，销售压力的增大使得开发商不断降低“门槛”，有购房需求的市民不妨可以考虑出手了。(实习生 赵子佳 扬子晚报记者 张遥 马祚波)