【导读】国务院发文支持铁路用地综合开发，各地轨道交通土地资源利用计划逐步展开。

　　据经济之声《央广财经评论》报道，铁路用地一直被认为是长期沉睡的铁路资产，如今政策“春风”吹来，铁路沿线的土地有望成为铁路企业的“摇钱树”。昨天，中国政府网公布《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，对铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策做出明确规定，并表示继续支持铁路建设。被铁路系统人士称为“救命稻草”的土地综合开发终于亮相。

　　这个《意见》提出了三个“相结合”原则：支持铁路建设与新型城镇化相结合；政府引导与市场自主开发相结合；盘活存量铁路用地与综合开发新老站场用地相结合。总的来看，就是要盘活现有资产，让城镇建设与企业效益“双丰收”。

　　据铁路系统人士介绍，“盘活存量铁路用地与综合开发新老站场用地相结合”是三大原则中操作性最强的。目前铁路系统的改革还没有全部完成，中央和地方铁路资产又有许多历史遗留的盘根错节的问题。因此，铁路系统内部更倾向于有限开发增量的新线路，逐步盘活过去的存量。经济之声特约评论员、财经专栏作家叶檀认为，铁路土地的综合开发主要是为了解决铁路高负债问题。

　　叶檀：铁路土地的综合开发利用，其实我们关注这个议题，与其关注土地方面的问题，还不如关注土地建设资金方面的问题。其实铁路总公司的账本是公开的，今年一季度末的资产负债率跟往年相比，是在提升的过程当中，而且它今年一半的贷款资金是拿来偿还以往的贷款利息，所以基本上是一个偿付利息的模式。我们国家现在开始进入快速轨道的发展期，我们必须依靠快速轨道交通这样大规模的、运输能力强、速度又比较快的运输方式把中国的城镇化给串联起来，把中国的城镇给串联起来，但是资金方面又不敷所用，我们今年有900亿的铁道债，其实它的发债成本相对来说还比较高，比往年要高。如果是以这样的发债来做的话，铁道内生的财富动力不够强，所以我们从年初开始就有这个议题，到现在为止这个议题已经比较明确了，就是盘活铁路周边的土地资产，来解决我们铁路高负债的问题。

　　铁路建设和开发已经与国家重大战略紧密结合在一起，过去难以推动的多项政策都有可能被强制性打破。铁路用地综合开发利用是个新事物，仍在探索阶段，因此《意见》指出加强土地综合开发的监管和协调，防止“用地乱象”与“圈地运动”。叶檀认为，在这个大开发的过程中，有些问题，值得提高警惕。

　　叶檀：在开发的过程当中，土地方面的贪腐是需要特别关注，需要资金的封闭运行以及后面的审计部门和纪委部门来跟踪审计这样一个项目，才能防止以往出现的土地市场大规模腐败问题。

　　另外一方面，在土地建设开发和商业物业的建设开发过程当中，它会出现一些利益输送，比如说会出现铁路公司跟地方政府之间的扯皮，也会出现一些利益输送的问题。如果这条铁道线是一个合资工程，也就是说地方政府和铁路部门双方各占股份的话，那么责权利如何分配，这一点非常重要，如果全部划归铁道部门，但地方政府又无法从中得利的话，负债率很高，地方政府也会在背后做一点小动作，起码它不支持、不配合，那么铁路部门的工作就相当难做。

　　最后要强调，在运作的过程当中必须按照市场化的原则来运作，不管是国企还是什么企业，还是地方政府，总要由市场人士、专业人士来专门运作。这一点可以向香港，或者可以向日本的轨交沿线的商业物业学习。

　　铁路钱荒寻求解药，“以地养路”的方式是“长路漫漫”还是“走上了捷径”？未来又有哪些项目将率先试水？中国人民大学经济学院副院长刘瑞表示，“以地养路”有助于铁路的统筹规划，是一个进步。

　　经济之声：这次土地综合开发的推动力量不仅是铁路总公司，还包括国土资源部、财政部、交通运输部、住建部等部门。这一次国务院发文支持铁路建设用地综合开发，有什么新特点？

　　刘瑞：他把土地综合利用的主导权交给了铁路开发方面，因为以前我们的体制，铁路是一个系统，当地政府又掌握着土地，所以确实会出现相互扯皮的现象。现在国务院把这个问题集中交给了铁路开发来做，铁路的问题就可以统筹规划了，这是一个进步。

　　经济之声：土地综合开发已被列为今年铁路资产经营的重中之重。具体会怎么开发？有哪些项目将成为建设的重点？

　　刘瑞：目前文件说铁路沿线场地的建设用地有一个数量的鉴定，这个土地可以按照铁路的自身发展需要来进行安排，地方政府要配合铁路开发来进行运作。这个有点借鉴国外的经验，就是说搞一个铁路，周边划出一定的商业用地来作为铁路的一种补偿，因为铁路本身是一个公共产品，它的投资量很大，收益时间很长，所以短期不可能盈利，但通过土地商业开发，可以弥补铁路方面的一些投入，实现以地养路。

　　经济之声：市场人士普遍认为，轨道沿线土地为各种地产开发商垂涎的重点对象，一旦放开，会吸引大量资金进入。铁路系统可以由此回收一部分资金，同时城镇化也得到推进，但实际操作难度可能并不小，如何化解外部资本的顾虑？

　　刘瑞：吸引社会资本进入到铁路投资，这是改革方案当中一个主要着力点。大家有担心，社会资金都进来以后会不会带来一些其他的问题？我觉得这是在下一步的实施方案当中我们要逐步面对的问题，然后要加以解决的。但总的来讲，我们要肯定这个做法的改革意义和积极意义，它对开发轨道经济起到了促进的作用，铁路方面有了土地就有了钱，就可以做一些持续的投入了。

　　经济之声：外部资本有可能会存在哪些顾虑呢？

　　刘瑞：一个是地域分成，大家进来以后，是采取股份的方式来分红，还是建立一种综合体的方式来进行。另外一个，跟地方政府以前的土地规划、城市发展规划能不能衔接的问题，还有地方政府能不能配合的问题。还有很重要的一点，土地征用的对象是农民，农民的赔偿是由铁路方面来支付，这跟在城市的拆迁户面临的难题是一样的。

　　编辑部观点：铁路用地开发要防止地方违法占地、圈地

　　评论编辑晓易：有句老话叫“要致富，先修路”，现在或许可以改为“要赚钱，眼光放在路两边”。

　　为解决铁路投融资的难题。早在去年7月24号，国务院常务会议研究部署铁路投融资体制改革最给力的“三板斧”——“设立铁路发展基金”、“创新铁路债券”、“盘活铁路用地资源”。其中，铁路土地综合开发一直是被寄予厚望的。

　　盘活铁路建设用地，无论是将其与住宅地产、商业地产，还是物流工业地产相结合，都对社会资本有巨大吸引力。

　　从国外经验来看，不少国家的铁路建设和运营都与房地产开发相衔接，利用土地沿线升值的空间以及利用场站商业开发的持续性收入，来补充铁路建设资金和未来铁路运营中可能产生的亏损。

　　盘活铁路用地资源，只是解决铁路资金短缺的其中的一剂“药”，但却是一剂“良药”。良药虽好，也得掌握用药的剂量和煎药的火候。有几点还是需要注意的，比如铁路用地开发首先要确保铁路安全。尤其是，不能让土地商业开发影响到铁路项目建设。另外，虽然鼓励铁路用地开发，但不能过于依赖土地开发与增收，很多地方政府长期依赖于“土地财政”难以自拔，导致地方财政收入来源过于单一。还有一点就是，鼓励铁路用地开发还要防止某些地方铁路部门以铁路建设的名义违法占地、圈地。总的来说，就是“车好、路也好”，但是千万不能跑偏了轨道。