【导读】最新统计显示35个城市的住宅库存高达3亿平方米，业内人士判断“全国性降价潮将不可避免”。《央广财经评论》本期观点：房地产销售的“金九银十”有望成为“打折”旺季。

　　央广网财经8月28日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，9月10月份对于房地产销售来说往往是个旺季，向来有“金九银十”之说，但今年旺季还没来，降价甩卖的吆喝声就已经四面响起。3天前，8月25日，在阿里推出定期理财平台招财宝的同一天，淘宝万科高调宣布合作，“淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元”。

　　这本质上相当于降价促销，但从侧面反映出，万科开始提前布局‘金九’销售。促销幅度平均为总价款的3.5%左右，万科是地产界的老大，它带头降价具有标杆的意义。而最新数据是，监测的一、二、三、四线35个城市中，商品住宅累计库存余量达到3亿零216万平方米。

　　业内人士判断，今年多数城市的“救市”政策效果并不明显。上市房企年报业绩压顶，势必会采取相对应的措施抢收“金九银十”，在9-10月加大推盘力度。适度的价格策略调整，成为大多数房企的必然选择，全国性降价潮将不可避免。我们认为这样的判断不无道理。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚和资深房地产专家韩世同对此解读。

　　经济之声：在香港参加绿城中期业绩发布会期间，一位媒体记者向绿城中国新任掌门人孙宏斌开玩笑说，“孙总，如果我找您买绿城杭州的房子，你可以打几折？”孙宏斌沉默了一下回应，“不用找我，直接去项目就可以打七折。”，这种打折销售在杭州的房地产销售有代表性吗？

　　丁建刚：这个情况在杭州有两个楼盘可以说接近7折，但是都是原来的高端楼盘减配，也就是精装标准大幅度下降，然后同时也降价。杭州市区有这样两个头盘，但是绿城在整个浙江的楼盘非常多，除了杭州市区以外，在很多地市，比如在杭州市区诸暨市那里的折扣就非常大了，确实有7折这样的现象，在杭州是个别楼盘。所以孙宏斌直接和幽默也还是有依据的。

　　经济之声：咱们再来看一下整体的数据库存的数据。一、二、三、四线35个城市中，商品住宅累计库存余量为3亿多平方米，同比增幅高达39%；35城累计存销比为22.个月，同比涨幅高达61%。 这样的库存压力，从历史角度看有多大？

　　丁建刚：从供求关系来说，已经发生了根本的逆转，确实是供大于求了，但是供大于求是怎么发生的。首先是我们把所谓的库存看成是一个水库，那也就是进水的量在增加，出水的量在减少，于是水位就大幅度上升。但是有一个请注意这是一个动态的，如果说我们的预期发生了逆转，其他的变量已经被改变了，比如说我们出水能够更快，那可能这个库存就能够逐渐降低或者稳在这个水平上，但是从现在看来，确实是这样。但是这是一个全国平均的数据，每个城市的情况不一样，杭州已经率先打折讲价了，从今年2月份开始，就大幅度降价了。一线城市，最近两个月北上广深成交量大幅度下降，那么降价这种迹象也开始是这样。

　　经济之声：也就是说是一个动态的数据，既有可能出水量会变大，也有可能出水量变小。

　　丁建刚：最终主导水库水位还是人们的预期，当时预期发生变化的时候，人们可能大量购买行为发生变化的时候，大量成交量如果能上来的话，也可能就发生逆转，但是这个改变这个预期，主要的砝码是在政府手上。

　　 经济之声：那再说近一点，目前眼下的金九银十的销售旺季有没有可能出现全国性楼市的降价潮。

　　丁建刚：我认为还是有可能，尤其是一线城市。因为一线城市还没有特别大的动静在今年以来，但是刚才说的万科那个，我更愿意理解为它是一个促销行动。因为所谓的200万是要买2000万以上的楼盘，也就是10%，那么平均促销是3.5%。理论上讲排在我们的房地产还不能算是降价潮，只能算是促销，优惠促销。

　　经济之声：在此前的楼市两轮调整期间，万科都进行了降价，2008年还是率先降价，并引发业主抗议。但万科总裁郁亮8月18日说，房地产市场的调整是有一个完整周期的，如果调整不到位会带来更加混乱的局面，因此，希望此次市场调整能够坚持。 房地产市场未来是否还会继续下行？

　　韩世同：目前来看，房地产楼市下行态势应该是确定无疑的。因为之前还有争议，但是现在经济虽然有回暖，政策现在有所放松，但是楼市这个成交依然低迷，下行的态势还是依然存在。尤其像万科这一次行动虽然有促销作用，但实际上它也应该是带领着可以标志性全国性降价潮流的信号。当然这个东西一二线不太一样，品牌企业不太一样，但是个别企业有可能比较大的幅度，但是像这种全国性降5%到10%是蛮严重的。局部和个盘的比例可能会大一些。

　　经济之声：一般说下行都会关注两个点，一个是价格一个是量，您觉得目前的价格下降，能不能换来成交量。

　　韩世同：我觉得必然会换到成交这个，但是这个做法要适度，就是我们之前看到二三线很多企业，它可能更多仰赖于地方政府救市取消限购等等这些措施，但我觉得自救才是一个出路，以价换量几乎是一个不二的法则。在现在这个阶段，但是并不是越大幅度越好，大规模大幅度可能会引发大家的恐慌，甚至会造成这种无量下跌。

　　经济之声：您感觉多少幅度您觉得比较理想呢？

　　韩世同：其实这个还是要试水，先降的人是比较优势的，像万科的率先降价，可能现在我们看到它3.5就可以拉动很大的，万科其实今年它这个相对业绩、相对于去年同期还是上涨的。它是采取比较好的策略和做法。它的幅度就不需要太大，那你跟风的话，你不大一点幅度，你可能就拉不懂，高价位的话，你的降幅太小，恐怕也不明显，也激活不了市场。

　　经济之声人：降价是必须的，但是先降可能便宜一些，降多了一些，反而引发恐慌了，这是总体从全国的平均水平来看。咱们再看几个各例，北上广深这种城市，一致认为他们的人口结构决定了这些城市有很强烈的刚需和持续的人口的流动，所以它的楼市可能更坚挺一些，您觉得这一轮降价潮对一线城市会有多大？

　　韩世同：我觉得还是会有影响，其实万科这一次就一定会波及到一线城市，而且就是今年广州就已经有三此一个小规模这个降价潮，当然万科也是其中一个，包括这个中海、包括越秀、雅居乐等等都有过。但是都还是小规模个盘或者局部这样一种降价潮，那么金九银十有可能会形成规模比较大，但是这个幅度不一定大的这种态势，这样会比较理想。