商品住宅市场：

　　存量下滑至年内新低 大户型产品去化缓慢

　　据上海链家市场研究部数据显示，截至11月底，上海商品住宅存量为1151万方，与今年年初相比减少139万方，跌幅为11%。从今年月度存量变化来看，商品住宅存量呈现明显下滑趋势，当前上海存量处于今年最低水平，也是自去年下半年以来的月度新低。而按照今年的去化速度，即便没有新增项目入市的情况下，目前上海存量可供消化10个月，去库存周期相对较短。

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　　南汇存量居首位

　　临港限价房影响大

　　分区域来看，目前存量较大的区域分别为南汇、松江、嘉定、青浦及浦东，存量均在120万方以上，其它区域存量均未超百万方。其中南汇区存量最大为154万方，已超过年初存量排前两位的嘉定及松江。但从涨跌幅来看，存量涨幅最大的区域为青浦，目前存量为132万方，较年初上涨24%；而存量跌幅最大的区域为杨浦，目前存量为27万方，较年初下降38%。

　　从成交情况来看，今年存量较大的南汇、松江、嘉定、青浦及浦东区域成交量也排名全市前列，由此可见这几个区域交投十分活跃。而南汇存量之所以快速上升，主要是受到临港限价房项目宜浩绿园大批量入市影响，该项目是目前全市存量最大的项目，存量达到42万平方米(5198套)。由于该项目为限价房项目，户型面积得以控制，除少数房型外，最大面积不超过110平方米，主要为一到三房，各房型占比大致为三成左右。

　　今年存量涨幅最大区域为青浦，该区域别墅项目较多，因此去化较慢。尽管该区域今年成交量位列全市成交的第7名，但该区域今年供应量更加突出，达到111万方，位列全市供应量的第5名，区域供求比为1.16：1，是今年供求比最大的区域，在供过于求的楼市行情下，存量迅速攀升。该区域目前存量最大的项目为和黄泷湾，存量达14万方(486套)，位于赵巷板块，是今年4月新开盘别墅项目，单套总价638万/套起，毛坯房，由于位置偏远，价格相对偏高，因此去化缓慢。

　　而今年存量涨幅最小的区域为杨浦，该区域由于今年供应量少而成交相对较快，供求比仅为0.47:1，为今年供求比最小的区域，因此存量跌幅最大，去化周期也大幅缩短，目前去化时间为7个月，低于全市去化周期。

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　　商办市场：

　　存量攀至高位 库存压力堪忧

　　据上海链家市场研究部数据显示：截至11月底，上海一手商办市场存量为1948万方，与年初相比上涨284万方，涨幅达17%。其中商业类存量为1020万方，办公类存量为928万方。从近年来商办市场月度存量走势来看，商办市场存量呈现阶梯式上涨，尤其是办公市场上涨更为明显，较年初涨幅高达24%。

　　中小户型存量有限

　　大户型产品去化缓慢

　　从存量类型来看，目前公寓产品库存量达7.38万套，占比十分明显，达到85%；而别墅产品的库存量为1.29万套，占比不足两成，其中独栋别墅占比仅为4%，也就是说目前市场上独栋别墅存量仅为3千余套。但从今年成交情况来看，前11月公寓产品成交占比达9成以上，别墅产品成交占比仅为7%，而独栋别墅成交占比仅为1%。按照今年去化速度，公寓类产品目前存量还可供销售8个多月，而联体别墅目前存量可供消化近一年半的时间，独栋别墅目前存量可供消化周期更是超过3年之久。

　　从面积构成来看，70平米以下小户型存量为4700多套，占比仅为5%，而70-90平米、90-110平方米以及170平方米以上的房源占比较为明显，占比均达到20%以上，尤其是170平米以上房源存量最大为2.23万套，占比高达26%。但从今年成交情况来看，前11月全市商品住宅成交中，最受市场欢迎的户型面积为70-90平米以及90-110平米的产品，成交占比均在20%以上，其中90-110平米的产品成交占比已接近3成，最为畅销，虽然存量较为明显，但在市场中这类产品去化速度也较快，目前该产品段的消化周期也最短，已不足7个月。整体来看，当前商品住宅市场各面积段中，由于临港限价房项目的入市对70平米以下房源的存量堆积影响较大，导致该面积段产品去化周期较长外，150平米以下的各面积段房源按今年的去化速度算，去化周期均小于10个月，尤其是110平米以下的中小户型，去化周期均不足8个月；而150-170平米以及170平米以上的大户型产品去化周期均超过一年，尤其是170平米以上的房源，去化周期最长为16个月。

　　去化提速

　　崇明去化周期最长达两年

　　从去化指标来看，按今年的销售速度计算，目前上海存量去化时间为10个月，相对年初16个月的去化周期减少了6个月，去化提速相当明显。全市18个区县中有8个区域去化时间低于全市整体去化时间，分别为嘉定、浦东、闵行、宝山、普陀、杨浦、闸北及虹口，其余11个区域存量去化时间均在10个月及以上。

　　其中去化周期最短的区域为宝山，当前存量可供去化时间仅为6个月。宝山作为刚需及改善置业较为集中的区域，近几年来无论供应还是成交量均名列前茅，但该区域整体成交量大于供应量，交投较为活跃，且呈现供不应求的趋势，因此不大，去化周期较短。而去化周期最长的区域为崇明，可供去化周期达两年之久，库存压力尤为明显。该区域近几年来一直处于供过于求的状态，并且是全市供求比最大的区域，在长期供应过剩而需求有限的状态下，去化周期从而不断拉长，导致库存积压明显。

　　供求失衡

　　存量高达1948万方

　　10月9日，在上海市委举行的区县、大口党委书记季度工作会议上，有关领导明确表示，当前上海办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大是房地产市场的一大结构性问题。据上海链家市场研究部数据显示，截至11月底，上海商业市场新增供应量为224万方，成交量仅为117万方；而办公楼市场新增供应量为448万方，成交量仅为265万方。整体来看，商办市场处于严重供过于求的局面，按照今年的去化速度，1948万方的高库存，即便是没有新增商办项目入市的情况下，当前存量可供消化周期长达四年半之久，足见上海商办市场库存压力之大，这样看来，相关的担忧也就不难理解了。

　　区域分化明显

　　外环外商办市场风险大

　　从环线来看，目前商办市场存量最大的区域为外郊环区域，占比全市存量的4成。其次为内环内区域，存量占比也达到20%。从总的趋势来看，上海商办市场正逐步外移，目前存量中已有超过5成的商办类项目均位于外环线以外。尽管内环内区域商办存量占比明显，但该区域内商办物业自持的居多，而外环外的商办市场风险则较大，这些区域往往人口聚集度有限，而一些高科技园区或商务区也基本饱和，因此很容易导致大量的商铺、办公楼空置，从而造成商办市场保有量过大。