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陕北购买力衰退 西安豪宅目前存量需4年才能卖完

  • 发布时间:2015-08-17 11:22:35  来源:西部网  作者:佚名  责任编辑:李春晖

  

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  曲江、浐灞和秦岭脚下是西安豪宅最集中、最具代表性的区域。有的售价上亿元,有的仅和高层价格相当。以前客户装修,都喜欢把钱“贴”在墙上、地上等能够向别人炫耀的地方,现在则更愿意把钱花在人性化配置上。

  经历了一年的沉寂后,富人们又开始在大城市投资房产,豪宅又被疯抢。数据显示,二季度北上广深单价超6万元/平方米的豪宅项目成交2685套,同比增幅超过400%。

  西安豪宅市场表现如何?华商报记者了解到,尽管今年的成交节节攀高,但库存压力仍然巨大。同时,市面上还存在着自称“售罄”但实质滞销的情形。到底谁在购买西安的豪宅?什么样的豪宅更符合客户需求?

  知道一下:什么是豪宅

  什么是豪宅?网络上的定义是“比高档住宅质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅”。专家指出,豪宅是一个相对概念,同一国家不同城市对豪宅的理解不同,同一城市不同发展阶段对豪宅的理解也不一样。

  要澄清一点,豪宅绝不仅仅等于别墅,还包括顶级配置和定价的大面积平层、洋房。

  易道顾问机构副总经理张计卫说,如果以价格作为认定标准,目前一线及二线发达城市中,总价在1000万~2000万以上的可以视为入门级豪宅,总价在2000万~5000万的则是尊贵级豪宅,总价在5000万以上的称得上顶级豪宅。

  这样对比的话,西安符合以上标准的顶级豪宅很少。

  复旦大学房地产研究中心地产运营研究所副秘书长夏强认为,豪宅应当具备以下五个方面:一是区位优越不可替代;二是环境幽雅,或者具有不可再生、得天独厚的自然资源,或者具有历史形成的人文资源;三是建筑精美不可复制;四是风格各异难以仿造;五是人文价值无法再生。

  曲江、浐灞和秦岭脚下豪宅最多 最贵别墅售价1.6亿元

  西安哪些地方豪宅较为集中?西安的豪宅到底有多“豪”?华商报记者采访发现,尽管在西咸新区等地也有零散分布,但曲江、浐灞和秦岭脚下却是豪宅最集中、最具代表性的区域。

  “曲江、浐灞和秦岭脚下,恰好代表了西安豪宅市场的三个发展阶段。”易道顾问机构副总经理张计卫说,秦岭脚下的豪宅,建立在人们对传统别墅“度假”功能的认识上,户型宽敞、地处郊区,价格为1万~2万元/平方米;曲江的豪宅是从2006年开始,以财富阶层中央住区的身份出现,售价为1.5万~3万元/平方米;浐灞的豪宅则是依靠2011年世园会的契机,突出原生态自然资源来吸引中产阶级与准财富阶层,价格为1万~2万元/平方米。

  毫无疑问,曲江的豪宅是西安最贵的。据了解,这里的大面积洋房(200平方米以上)单价在300万~500万元/套,别墅超过千万,有的甚至在3000万元以上。“曲江还拥有一套1.6亿的豪宅,应该是西安最贵的。”有知情人士透露。

  8月11日上午,华商报记者在华侨城108坊见到了1.6亿元的这套顶级豪宅。据销售人员介绍,这套豪宅其实是一座“会所别墅”的联合体,占地3300平方米,由一家企业购买后作为艺术中心使用。该小区保安透露,这里是西安名流最多的豪宅区之一,“能看到大唐芙蓉园的这套,1100平方米,总价3000多万”。

  相比曲江的“豪”,部分秦岭脚下、西咸新区的豪宅,就显得平民化不少。华商报记者在调查中发现,位于秦汉新城的荣华·宝格丽小镇,部分小面积叠拼别墅的成交价不过90万~110万/套;另外在沣东新城的阳光城西咸壹号,叠拼别墅最低135万元一套。

  一百万在西安城区能买到什么样的房子?在城南、高新和曲江的很多普通楼盘,一套120平方米左右的三室高层差不多也是这个价。

  西安豪宅库存427万平方米 3个月卖出一套都算好的

  经历了一年的沉寂后,富人们又开始在一线城市投资房产,抗跌、稀缺的豪宅首当其冲。西安的豪宅市场却没有如此令人兴奋的成绩。

  “半年了,我只卖出去一套房。”8月13日下午见到华商报记者时,高栋(化名)正在做一些工作上的交接。在秦岭脚下一别墅项目做了半年销售的他,打算辞职去一家做旧房翻新的装饰公司上班。“卖别墅倒是清闲,就是收入太不稳定。”高栋介绍,独栋别墅1000多万元一套,双拼别墅便宜,每套大约六七百万。4月中旬,他好不容易卖掉了一套双拼别墅,拿到了3万多元提成,加上每月不到1000元的底薪——这就是他上半年的全部收入。

  业内人士指出,卖洋房、别墅这样的豪宅产品,原本和销售宾利、劳斯莱斯等高端车是一个道理,“卖一套歇半年”。只不过,现在楼市不景气,普通住宅都不好卖,豪宅就更难了,“3个月能卖出一套都算好的”。

  “曲江的别墅都不愁卖,我们这里几乎卖完了。”紧邻南湖一个别墅项目的售楼人员介绍,“我们这位置就在湖边,全是现房,现在只剩4套可选了。”但就是这样一个自称“售罄”的豪宅,华商报记者采访时却找不到有人入住或装修的痕迹。尽管建筑外立面全部由奢华的石材构成,但院落中的绿植和草地已经很久没人修整,很久前悬挂的红灯笼也散落在地面上。业内透露,像这样自称“售罄”的豪宅,在西安有不少,实际的销售情况不容乐观。

  据易道顾问机构测算,截至7月,西安别墅存量面积已经达到112万平方米,如果按照近一年的月均销售速度,消化周期达到30个月;再算上洋房、大平层,全部豪宅存量为427万平方米,消化周期更是达48个月,远高于普通住宅市场22个月的消化周期。

  销售不佳与客群定位落伍有关

  “西安7月份豪宅成交面积12.36万平方米,成交价格是10033元/平方米。”美城机构首席分析师严九远表示,上个月普通住宅的销量有150万平方米,豪宅还没有其1/10。

  西安豪宅真的这么难卖?业内人士认为,项目的客群定位,决定了购买力并直接影响到销售成绩。现在销售不佳的,大多是和已经落伍的客群定位有关。

  城北一家房地产销售公司负责人介绍,早些年,西安豪宅市场全靠陕北人撑着。很多项目不光是去陕北拓客,更努力从自身定位、建筑风格上向客户靠拢。坊间流传着这么一个段子:陕北人开着豪车到售楼部,后备箱全是整捆整捆的现金,开口就要最贵的,装修全贴大理石,吊顶就要石膏穹顶、罗马柱,怎么气派怎么来!

  这种“豪”气从2011年后开始衰退。严九远分析,陕北客户购买力的下降,最主要的原因就是能源产业受到重创。有的在前几年就入市的豪宅,并没有适时研究客户需求的变化,所以造成了滞销。

  “2011年以前,陕北客户的购买力强劲。”金地西北市场营销部总监唐学源也表示,从公司旗下的金地湖城大境等豪宅项目的客群分析,2012年以后,西安本地及周边地区的客户开始增多。

  开发商们调研发现,这些豪宅消费的“新贵”,大多来自能源以外的产业,与“上一代”的富人比,他们的品味可能截然不同。比如对豪宅居住功能的要求。在星河湾联手胡润研究院对271位高净值人士的访问中,44%的人就有重新选择第一居所的倾向,他们不认可目前的住宅是第一居所。分析认为,高净值人士在不同城市投资豪宅,目的有可能是进行资产配置,抵御通胀,保值升值。

  以前装修喜欢“炫耀”式现在更注重人性化

  虽然西安豪宅的库存压力较大,但严九远认为,随着今年一系列利好政策的出台,西安改善型住宅的成交量正一路上涨,并连续5个月上涨,7月同比去年同期更是大涨了122%。

  克而瑞总经理朱郁也认为,限购、限贷放开以后,高净值自住型人群正逐渐从观望转为入市。

  据胡润研究院统计,2014年陕西千万富豪达到1.5万人,在全国排名第15位。另据招商银行发布的《2015中国私人财富报告》显示,2012-2014年,陕西高净值人群(可投资资产1000万元人民币以上的个人)的年均增长率都突破了30%。不难想象,这些人将是未来西安豪宅的消费主力。

  王铭华是西安一位资深别墅设计师,他的客户群体也在近年悄然变化,“以前装修,客户都喜欢把钱‘贴’在墙上、地上等能够向别人炫耀的地方。这两年,我的客户中有海归背景或者受过高等教育的越来越多。他们更愿意把钱花在人性化配置上,比如进口的智能家电、厨具、家具,装修风格也逐渐向欧美简约路线靠近。”

  “墙上只有一副抽象当代的艺术品,价格丝毫不低于原来的石材装修,但是却更有品味,更能保值,这是我们项目业主的生活哲学。”中海地产西安地区营销负责人称,他们每年会对高端产品的客群进行分析,近年在中海百贤府、中海铂宫等高端项目购买的业主有50%~60%属于自住型,而前些年则以投资型、炫耀型客户为主。

  “未来客户更愿意选择能够紧跟市场趋势、更为保值的豪宅物业。”他说,自住型客户将成为豪宅未来的主力消费者,这些消费者更为理性,更在乎豪宅本身的功能和居住体验,更愿意选择能够将人文价值、生态环境、经济消费三者合理供给、有品牌保证、不会因为资金链问题而影响产品品质及后期价值的豪宅。这也是豪宅从概念包装向价值回归的一个表现。

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