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房贷新政刺激楼市 “7折”没落地“银十”尚难说

  • 发布时间:2014-10-08 10:16:00  来源:天津日报  作者:佚名  责任编辑:姚慧婷

  政策尚未落地,各地方银行需根据风险情况等因素综合考虑新政的执行与否,购房者的观望情绪或将增加。第四季度,银行的放贷额度普遍偏紧,即使新政执行了也可能出现放不出贷款的情况。

  国庆前一天,房贷新政犹如“重磅炸弹”,打破了沉寂已久的楼市,此前热议的“认贷不认房”终成现实。9月30日,央行、银监会联合发文称,首套房的贷款结清后,再次购房仍视为首套房,同时重申了首套房贷首付最低3成、利率最低7折的“下限”。

  新政出台将带来怎样的影响?假期里,记者走访发现,不少楼盘推出多种形式促销活动,有住房需求的购房者抓紧看房,楼盘到访量大增。

  此次房贷新政,最吸引人的就是利率“7折”,而目前大多是“基准”,最多也就95折。那么,“7折”大礼能否收入囊中?农业银行首席经济学家向松祚解释,7折下限并非强制执行,银行会根据风险自主确定房贷利率优惠。

  记者走访发现,“十一”期间,房贷利率也大多是“基准”,个别楼盘也有95折。某楼盘销售人员薛女士表示,此次房贷新政7折利率优惠可能性不大。此外,对于新政中贷款购买的第二套房必须是“普通商品房”(同时满足建筑面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件),不同楼盘的销售人员一致表示,只要首套房贷还清,以上要求均不是问题。

  利率 7折优惠实现难

  10月1日一大早,设在河西区平山道上的中海项目售楼处,就迎来了陆陆续续的看房者。这是新八大里地块首个开放样板间的项目,在1层规划沙盘旁,不少购房者认真地咨询、选房,在2层不足100平方米的样板间里,每个房间都有销售人员带领购房者在仔细观摩。同一时间看房、选房的购房者不下百人。

  房贷政策松绑的消息传来,改善型需求的购房者更加敏感。10月5日下午,在河东区一个中高端楼盘售楼处,市民诸女士和家人看中了一套137平方米的房子。她表示,目前住在一套两室一厅90平方米房子,随着孩子长大,房子变得很挤。去年底就看中了一些大户型房源,但被贷款卡住。随着房贷政策松绑,她又开始动心,打算把第一套房的房贷提前还清,申请新的房贷。“如果再实行了首套房7折利率,又能节省不少。”

  “假期这几天的咨询量比平时增长了两三倍。”该楼盘销售负责人告诉记者,“房贷政策放松后,估计10月份会迎来销售高峰。”

  据搜房网数据监控中心统计,今年“十一”黄金周期间天津开盘项目为11个,其中3个新项目开盘,特惠项目22个,同时各楼盘推出多重优惠形式,打折、特惠房源、折上折等活动丰富。记者粗略了解发现,到楼盘看房、选房的,不少是等着结婚、动迁换房、外地落户等需求的购房者。

   买方 看房热情出现高涨

  从政策出台当晚的“今晚庆祝喝酒去”,到假期最后一天的“半夜醒来皆因楼市迷局”,某项目销售总监张先生在微信朋友圈的“感慨”,也从侧面验证了其7天的销售“成果”。

  不仅如此,以推出“国庆放价”优惠活动的某楼盘为例,销售人员江女士告诉记者,新政出台当晚,他们也是连夜开会,最后结论是不改变“十一”销售策略,依旧优惠跑量,先出货再说,这时候涨价是自不量力。从这7天效果来看,看房客户不少,最终成交不多。

  在梅江片区某楼盘,销售人员张先生告诉记者,由于“十一”有价格优惠,平均每天售出近10套。但节后是否上调价格,目前尚未确定。

  开发商 涨价是自不量力

  市场 “金九”成交无明显起色

  进入三季度以来,虽然全国多地放松限购,但楼市整体成交仍无明显起色,“金九”市场并不理想。

  链家地产根据天津房管局网站显示数据统计,9月本市新建商品住宅共成交6194套,环比下降1.7%;成交面积67.6万平方米,环比上涨1.4%;成交均价11447元/平方米,环比上涨10.6%。具体来看,9月新房成交量与8月相比有所下降,特别是高端盘,下降较为明显,下降幅度超过35%。在成交量方面,市内六区中9月新建商品住宅成交量以涨为主,其中南开区成交量为233套,环比上涨482.5%,为市内六区中涨幅最大的区域;河东区以67套成交量,环比下降5.6%,为市内六区唯一下降的区域。环城四区中,新建商品住宅成交量以降为主。在价格方面,市内六区新建商品住宅成交均价仅南开区下降,南开区成交均价23376元/平方米,下降4.8%,河东区以25021元/平方米成交均价环比上涨10.7%,为价格涨幅最大的区域。环城四区中成交均价均上涨,其中北辰区成交均价9664元/平方米,环比上涨7.2%,为环城四区涨幅最大的区域。

  目前多数企业销售不及预期,资金压力较大,会积极采取以价换量的促销政策。

   房贷利率还款比较

  以贷款100万元按揭20年

  “等额本息”还款为例

  贷款利率

  基准利率(6.55%)

  1.1倍(7.21%)

  7折(4.59%)

  月供

  7500元

  7900元

  6400元

  总利息款

  80万元

  89万元

  53万元

  贷款买房

  首套房

  第二套房

  (前提:首套房贷结清)

  第三套及以上

  (未限购或取消限购城市)

  (前提:结清此前房贷)

  调整前

  首付30%

  房贷利率大多为“基准”

  首付60%

  贷款基准利率1.1倍

  暂停

  调整后

  首付30%

  房贷利率“下限”7折

  首付30%

  房贷利率“下限”7折

  银行根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎确定首付比例和贷款利率

  房贷政策调整前后比较

   影响 新政效果仍需观望

  不少业内人士表示,新政无疑将对楼市升温起到促进作用,但要真正消除市场观望情绪,还得看政策落地的效果如何。

  “您现在具备购房条件吗?”不少楼盘销售人员在推介中都会问这样一句话。“虽然在国家层面的限贷政策已经调整,但各地具体执行细则还在制定中。”某楼盘的营销主管表示,从央行发通知到各家银行具体落地执行还需要一段时间,天津的执行情况还需要等待。

  业内分析认为,此次房贷新政更多是瞄准刚需、自住型需求“被挤出”现阶段市场成交这一现象所做的调整,是对自住型置业群体的支持和保障。但是,短期内各地方银行需根据风险情况等因素综合考虑新政的执行与否,因此政策尚未落地的期间内,购房者的观望情绪或将增加;而且第四季度,银行的放贷额度普遍偏紧,即使新政执行了也可能出现放不出贷款的情况。

  此外,房贷新政对投资、投机型需求仍保持较为严格的限制。政策指出:“对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”因此,新政落地将有利于楼市交易量的复苏,并对房价止跌企稳形成利好,但难以导致由于购房需求的增加而引发房价的暴涨。

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