“以价换量”营销策略带来了实际的效果，经历了连续低迷后，8月北京商品住宅成交量高达10163套，扣除自住房成交部分实际为6346套，尽管如此，环比上月依旧上涨41%，创造了近5个月以来的最高。

　　自住房的大量成交使8月整体成交价格大幅下滑，为了营造热销的场面，8月入市的29个项目中12个楼盘推盘量在百套以内，甚至出现一次推盘仅为60套。

　　抢客自住房 换取交易量

　　事实上，自住房类项目的特殊性使得其会在短时间内创造出较大的销量数字，而包含这一数据的成交量并不能真实反映目前的实际市场状况。因此，8月北京商品住宅成交量10163套的数字并不能代表北京的真实市场情况。

　　据亚豪机构统计显示，成交排名前六的项目当中自住房项目占据了五席，其中金隅汇星苑与恒大城(限定售价定向发售)两个项目的成交即高达2519套。然而，即使扣除了自住房的成交量，8月商品住宅成交量仍然为6346套，环比上涨四成，相比此前5个月创造了阶段性的最高。

　　对于扣除自住房部分后成交量仍创造了阶段性新高的原因，亚豪机构副总经理任启鑫认为，与自住房也不无相关。一方面是由于前期市场供应的充足，自今年3月份起，北京住宅市场的月度开盘量均维持在30个以上，5月份更是达到35个，上半年入市的充足为8月份成交的冲顶提供了必要条件；而另一方面在低价自住房的竞争之下，部分项目选择缩小与自住房的价格差距，提升自身优势的策略入市，争取了部分观望自住房客群的逐渐回流，这则是8月成交回升的充分条件。

　　价格未进入快速下行期

　　在市场下行阶段，购房者观望情绪明显，但只要楼盘降到足够的幅度仍然会吸引购房者入市，如合生世界村推出9800元/平方米的特价房，首开香溪郡参考自住房定价以20000元/平方米的价格低价入市，都引发了购房者的强烈关注。

　　统计显示，8月北京商品住宅市场成交均价22482元/平方米，环比下调9%，这也是均价连续第二个月出现较大幅度的下滑，但其中也包含了低价自住房集中签约所带来的影响。

　　任启鑫指出，像金隅汇景苑与金隅汇星苑均限价22000元/平方米，首创悦都会限价13000元/平方米，当代采育满庭春项目价格更是低至万元以内，这些项目的集中签约大幅拉低了整体市场的成交均价。而扣除自住房部分，8月北京商品住宅成交均价为25846元/平方米，基本与7月持平，相比去年同期甚至还有小幅上涨。

　　他认为，虽然受到自住房的冲击，价格上涨趋势已经被遏制，并且也有部分项目调低价格促销，但是就整体市场而言，大量项目尚在谨慎观望期，市场价格也尚未进入快速下行期。而随着9、10月份大量项目的集中入市，充分竞争环境下价格压力将会进一步加大。（记者 张东妮）