7月末，越来越多的改善型楼盘开始步入市场。作为限价令松绑的延续，单价破4万元的项目开始增多，甚至还有个别总价近千万的楼盘再现了“日光”旧景。于是，单价、总价均较高的中高端改善楼盘在冷清的北京楼市中悄然兴起。根据亚豪机构预计，8月份可能开盘的32个新盘中，有一半是改善型项目。而上周新开盘的千万级别项目北五环亚奥·金茂悦项目更是以现房姿态面世，被传一小时内就销售3亿元。再加上二手房成交量的明显回升，近期楼市的一些新变化似乎都印证着购房窗口打开，购房人观望在逐步消退，开始理性抄底。

　　真的是这样吗?北京青年报记者日前探访了多处中高端项目后发现，楼市的回暖远未像公布的销售数据那般耀眼。大部分中高端的改善项目虽然对外报出了较高的价格，但实际上，在每个售楼处现场，看房人都可以坐下来和销售员好好“砍砍价”。一些电商机构甚至与开发商合作推出了为购房人提供首付贷款的金融服务，再加上名目繁多的各类优惠，大部分改善型楼盘为了达成交易，实际上都以相对低价或降价的姿态被推入了市场。“无折扣不买房”已经在买房人中间形成了共识。

　　调查

　　多个改善型楼盘扎堆入市 售楼处报价都能“坐下来谈”

　　在各大房地产门户网站，可以找到大量新盘入市的信息，不难发现，改善型的中高端项目，从7月底就开始形成了新盘扎堆的现象。也正是在大量同质化产品的竞争下，如何打动买房人自然成了开发商的重中之重。北京青年报记者在随买房人实地探盘时发现，面对高总价的改善型项目，无论售楼员如何介绍自身优势，真正能打动购房人的仍是售楼员口中的“价格可以坐下来聊一聊”。

　　上周末，北青报记者和准备卖小换大的赵女士一同前往保利融创·枫丹壹号项目看房，与许多改善型项目一样，枫丹壹号的售楼处内醒目地摆着周围地价的比照图，似乎在提醒着看房人，项目的售价仅相当于地价的水平。负责接待讲解的项目售楼员小孔(化名)表示，项目在售户型从两居三居到联排别墅都有。对于赵女士感兴趣的145平方米三居，她报出了600万元总价，折合每平方米的价格超过了4万元。

　　对于这样的价格，在看到赵女士明显犹豫后，小孔连忙表示，“您可以先看看样板间，价格我们可以坐下来谈。”

　　在看过样板间，确认赵女士确实有买房意愿后，小孔在项目的户型图上开始计算真实的价格。她以一套七层的145平方米三居室为例，单价约39986元/平方米，实际价格为576万元，而后她又表示，项目方还给出了额外的优惠，折扣之后，扣除电商的优惠和付款方式的优惠，小孔实际给赵女士的报价为558万元，相比最早600万元的价格，低了近50万元。

　　类似价格可以“聊一聊”的情况在改善项目集中的亦庄区域十分普遍。不久之前这个区域曾因为城建·海梓府推出过28800元/平方米起的特价团购房而被认为打开了降价窗口。如今，当记者来到与海梓府紧邻的亦庄·金茂悦时，发现项目即将新推出的楼座均价已经突破了4万元/平方米。

　　“其实不是我们涨价了，而是之前海梓府的特价房噱头的意味太浓，28000元/平方米的特价房只有几套，一般购房人还买不到。”对于项目涨价的疑虑，接待记者的金茂悦售楼员解释道，实际海梓府的签约价格在36000元/平方米左右，而金茂悦作为区域内主打绿色科技住宅、精装修品质更高的项目，即将加推的五期产品报价虽然突破了4万元/平方米，但实际上与6月份开盘的四期产品价格差距并不大。

　　售楼员给记者算了一笔账，最受欢迎的161平方米四居室，单价约42000元/平方米，总价约为676万元，相比前一期3.8万元左右的价格上涨明显。但实际上，这个价格同样是可以谈的。售楼员表示，新加推的产品进一步加大了促销力度，除了与网站合作的5万元抵10万元优惠外，还有一个9.5折的优惠，这样算下来折后的价格约为633万元，便宜了40多万元。再加上开盘当天根据付款方式还将有不同的折扣，预计总价相比报价能降低50万元，单价约合在3.9万元/平方米，与此前的售价差距不小。

　　发现

　　改善型买房受困二套房高首付

　　电商配合项目推出首付分期或首付贷款

　　除了价格上的直接让利，还有许多项目明里暗里为购房人打通了各个限制渠道。

　　在朝阳区某项目售楼处，一位售楼员给前来咨询的北青报记者认真地算着经济账，135平方米的三居室，全下来约700万元，由于前来买房的多是改善型置业，因此按照现行政策，首付往往需要达到70%。“现在没那么多钱也没关系，我们可以做首付分期。”售楼员拿着笔在楼书上算着:700万的房子，开盘时可以先交30%的首付，即210万元;剩余的40%，也就是280万元，可以在之后的一年时间里交齐即可。

　　“如果我不想卖现在的房子，但又拿不出这么多首付款怎么办?”对于此问题，以往售楼员都会无奈地表示很遗憾，但现在关于二套房绕开最低七成首付的规定却出现了转机:“我们和某网站有合作，网站会为我们的购房人提供一些金融产品，以帮助应付首付不足的情况。像我们最终和网站电商谈的是，他们能给我们的客户最高90万元的首付贷款，需要购房人每年还款的利息约三万元。”

　　以这套总价700万的房子为例，按照二套房政策，首付要490万，而开发商的首付款可以分期再加上类似电商的首付款贷款后，大大减轻了改善型购房人的首付压力。据一位业内人士介绍，当前楼市中，一些主流房产门户网站电商都推出了类似的金融产品，意在为购房人提供贷款资金方面的支持。值得注意的是，根据开发商与电商的合作方式不同，每个项目能给予买房人的首付贷款额度和还款利息的点数也各有不同，暂时并没有统一标准。而有的项目通过电商提供的首付贷款甚至打出了零息的旗号。

　　除了与电商的合作之外，开发商也在积极改变策略，拉动销售。东亚新华就在近期宣布旗下全国所有楼盘推出首付分期策略。

　　对此，东亚新华营销总监贾玉鹏介绍说，此次东亚新华推出的首付分期策略具体细节可表述为，客户购买东亚新华全国所有住宅类产品可先付总房款的10%，购买其他办公类产品，可先付总房款的20%，其余首付款在一年内付清即可。贾玉鹏表示，此次政策调整意在通过降价、让价的方式加快下半年楼盘的去化速度，提高周转率。

　　开发商看法

　　任务压力逼迫加速出货

　　无论是项目价格“有的谈”，还是开发商联合电商推出各种金融信贷服务，其最终目的都是促成交易。北京市房协秘书长陈志就直言，上半年的成交惨淡让许多房企在下半年都面临更艰巨的出货任务。

　　即将推出第五期产品的亦庄·金茂悦距离第四期产品的推出仅时隔两个月，而旗下的望京·金茂府、亚奥·金茂悦等也都没有停顿，推出了仅剩的楼王户型。北京方兴地产的一位负责人向北青报记者透露，之所以全线产品都在加推，就是因为2013年销售数据亮眼，导致今年的任务格外的重。为了完成目标，不但旗下产品都没有采取捂盘策略，而且新一期加推后的价格也没有出现大幅波动。

　　由于去年市场行情火爆，许多项目今年初都制定了较高的业绩目标，但市场温度的急转直下后，留给各个项目冲刺业绩的时间仅剩下最后半年了。

　　两周前，位于海淀区上地板块的改善型项目华润·萬橡府因为“日光”而备受关注。华润北京大区营销管理部助理总经理秦江对北青报记者证实，萬橡府本打算今年只开这一期，但同样因为业绩压力迫使他在三季度再次加推一栋楼。

　　秦江表示，萬橡府作为华润·橡树湾的后期，原始地价很便宜，而与项目一公里左右距离的合景泰富地块，在2013年拿地的楼面地价接近4.9万元/平方米，将打造成价格超过9万元的高端项目。而萬橡府原本也可以待价而沽，比邻地王定价。但考虑到业绩压力，经过市场摸底后发现，5.8万元每平方米的精装修价格是购房人接受的区间，因此项目不但意外地获得了“日光”，预计新加推楼座的定价也会在5.8万元/平方米左右，力求快销。

　　业内预计

　　二手房成交升温 购房窗口期逼近

　　不难看出，新房市场的成功交易都是建立在开发商让利的基础上的，这样的让利有的是真刀真枪的降价，有的则是明里暗里的为购房人排除买房阻碍。

　　同时，二手房市场成交量也开始触底反弹，被业内认为是增加了房产交易的流动性，为“卖一买一”的升级置业提供了可能。据亚豪机构数据统计显示，7月份北京二手房市场累计成交7872套，环比上涨22%。这也是继今年4月份以来，二手房交易连降3个月下降后的首次大幅回升。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析称，随着新房项目入市价格的不断调整，部分项目的定价已达到购房者心理预期，使得购房者从观望中转为入市成交。另外，央行6月份的两次定向降准，预示着银行额度将会略微宽松，资金流动面将有所好转。在此情形下，房贷利率高企的市场现状也将会逐步得到缓解，得到贷款支持的购房者入市，拉升了楼市成交量。

　　另外，任启鑫也表示，北京政府明确提出，将适时合理调整普通住宅价格标准的政策利好，这将会在降低房屋交易的税费的同时直接刺激二手房交易量。一旦二手房市场复苏，改善型买房人就会加快“卖旧买新”的步伐，或许将引来今年楼市的购房窗口期，成绩量也有望稳定回升。