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调整楼市政策满足合理需求

  • 发布时间:2014-09-25 00:30:44  来源:中国证券报  作者:李宇嘉  责任编辑:王斌

  对房地产形势的争论,不应该再停留在情绪化层面上,将政策调整寓意为救市和土地财政复归,而应该就事论事地回归到经济金融的轨道上来。目前,如何让房地产行业增速不至于过快下滑,缓解对经济金融的冲击是管理层面临的重要考验。

  1-8月,全国房地产开发投资58975亿元,同比名义增长13.2%,增速比1-7月份回落0.5个百分点,回落幅度创今年新高,累计增速创2009年以来新低。其中,住宅投资40159亿元,增长12.4%,增速回落0.9个百分点;1-8月份,商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%,降幅比1-7月份扩大0.7个百分点,其中住宅销售面积下降10%。

  有业内人士在对8月份数据的解读中表示,房地产市场调整的累积效应进一步显现,对相关领域生产、投资和消费的影响加大。在生产和投资端,8月份,钢材和水泥产量同比增速分别比上月回落1.3和0.5个百分点,平板玻璃产量下降3.8%,而上月为增长1.8%;消费端的影响也很明显,家用洗衣机产量同比下降7.5%,上月为增长6.2%。彩色电视机产量增长3.0%,比上月回落11.2个百分点,电冰箱产量下降4.0%。8月份,我国工业、电力、投资等经济指标增速全面回落和深度预警,这在2008年以来是很少见的,规模以上工业增加值同比增长6.9%,创近6年低点,1-8月固定资产投资同比增长16.5%,创近14年低点,这些都与房地产市场的加速下滑有关。

  值得关注的是,托底经济的基建投资也出现一定减缓,8月增速仅为16.3%,相比上月回落5.4个百分点。基建投资下滑,一方面受到表外融资快速收缩的影响。8月份,信托贷款同比少增1724亿,已连续13个月同比萎缩,委托贷款同比大幅少增1724亿,显示非标业务监管力度不减;另一方面,基建投资下滑受到财政收入下滑的影响。财政部13日发布的数据显示,8月全国财政收入9109亿元,今年以来月度收入首次低于万亿元,同比增长6.1%,增幅比7月回落0.8个百分点。

  基建投资增幅之所以放缓,一个重要原因就是国家稳增长政策思路的调整。在《2014年二季度货币政策执行报告》中,透露出了国家在“稳增长”政策上将坚持“脱而不举”的思路,即在宏观经济不突破“底线”的情况下,为了降低政府债务、降低融资成本和提高投资效率,通过楼市去行政干预、满足多层次市场需求、降低合理住房需求的贷款成本等政策,对冲上半年以基建为主的“稳增长”力度不加大,甚至减弱。

  但是,我们看到,从6月底以来,尽管地方政府放松限购政策,并纠偏商业银行紧缩房贷的政策,除一线城市外,限购已经基本退出。而7月和8月也是今年以来楼市最稳定的两个月,开发商积极“以价换量”,主要城市的楼市连续两个月回升,而房价却平稳回落,楼市整体呈现出弱势企稳的良好迹象。但是,全国房地产市场紧缩的态势并没有缓解,投资和销售等重要指标反而有进一步加速下滑的趋势。9月上半月,主要城市的楼市成交继续回落,尽管第三周(9月15-21日)成交量有所回升,但库存依旧在攀升,“金九”成分褪色。

  在紧缩政策逐步放松的情况下,楼市之所以下滑加速,一方面与高库存有关,截至8月底,一二三线城市库存同比增长分别为31.2%、21.1%和22.8%,主要城市的消化周期普遍在20个月左右,一线城市的消化周期大多在15个月以上;另一方面,受制于存款搬家、资金来源短期化、成本高企,商业银行在个人住房按揭贷款上的支持力度有限。很多银行首套住房贷款仍旧坚持利率上浮5-10%的政策,部分银行虽然给予首套房贷款基准利率,但往往附加一些购买理财、保险产品的条件,实际个人房贷的成本依旧居高不下,制约了“去库存”的效果。

  当前,我国楼市下滑具有非常明显的投资和消费衰退效应,其对全社会生产、投资和消费紧缩的效应超出预期。因此,未来一段时间,楼市政策有必要继续坚持去行政化、满足多层次住房需求、向降低合理住房需求的贷款成本等方向努力。

  当前限购政策已不符合市场化大方向,不利于合理需求的满足。出于盘活存量和用好增量的考虑,限制投资炒作的限贷政策还要坚持,但需要调整执行的内容。近期,传闻四大银行将调整住房贷款政策,笔者认为,不管从满足合理住房需求、构建多层次住房市场体系的角度看,还是从消化库存、做实需求的角度看,对首套房在贷款利率和首付成数上保持最大限度的优惠,并保持政策稳定性、长期性都是必要的,特别是在政策性住房银行缺失的情况下。

  今年以来,由于在银行间短期市场不断增加投放,近两个月连续两次下调正回购利率,再加上定向宽松政策的实施,银行资金短缺和成本高的局面大为缓解,调整首套房贷认定标准在清理之中。另外,随着棚户区改造和保障房建设加速,下半年“稳增长”政策略微偏向楼市,对楼市实施定向宽松的货币政策是必要的,而定向就应该着重在对首套房的支持上。特别是过去10多年来,房价快速上涨,各大城市老百姓购房一般坚持“先买房、后换房”、“先买小房、后买大房”的阶梯消费路径,改善性需求亟待得到满足。

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