近日，东莞市政府公布了个人住房公积金贷款新政，公开征询意见。《东莞市个人住房公积金贷款办法》(下称新《办法》)调整了“8倍余额”的贷款规定，并且推出新的贷款计算方法。据东莞市住房公积金管理中心副主任李庆星表示，该《办法》在9月1日已经截止征收意见，并上报市政府，但新政颁布的具体时间未定，或会在近期公布。据介绍，影响计算结果的两个关键的系数——缴存时间和收入调节系数综合后最低是1.6，最高是16，个人可贷款最高接近余额的20倍。不过，市住房公积金管理中心也表态称，具体的细节问题或会调整。

　　低收入者可贷倍数高高收入者可贷倍数低

　　“具体的调整方案还有待市政府正式公布，不过此次的调整方案倾向于中低收入者和缴存时间长的人。低收入者最高可贷款接近余额的20倍，而高收入者则低于8倍，最低只有2倍。”

　　去年2月，东莞史上最严的公积金政策出台，直接导致了公积金发放户数创下自2008年来最低位，发放公积金贷款明显呈下滑趋势。笔者从东莞市公积金管理中心的官方网站获悉，截至2013年末，公积金管理中心发放个人住房贷款196031.19万元，占当年缴存额的28.69%，同比减少221864.58万元，减少53.09%。全年新增发放贷款户数5417户，比上年度减少5365户，同比减少49.76%。

　　从新《办法》获悉，公积金贷款有一套详细的计算公式，调整了以往“8倍余额”的限制。“具体的调整方案还有待市政府正式公布，不过此次的调整方案倾向于中低收入者和缴存时间长的人，”李庆星表示，“低收入者最高可贷款接近余额的20倍，而高收入者则低于8倍，最低只有2倍。”

　　对此，不少人担心自己“被高收入”，亦有人担心最高可贷余额取消8倍规定会导致资金告急。对此，李庆星透露：“该套方案的计算标准分十几个档次，每个档次分得很细，具体范围有合理规范的界定，相信不存在‘被高收入’的状况。高收入人群可以申请到的最高金额在下调，能有效保证资金的稳定和平衡。现在公积金中心的资金相当充裕，可通过个贷率体现出来，暂时不存在资金告急的状况。”

　　他认为，高收入人群一般账户余额都是比较高，缩减其可贷款的倍数；低收入人群账户余额一般比较低，加大其可贷款倍数，这样两者间能够起到消平作用，其极差并不明显，却能有效改善中低收入者的住房需求。

　　此番调节是按照“控高保低”的原则，抑制高额缴存职工投资、投机性住房贷款需求，保障低额缴存职工满足普通自住住房贷款需求。

　　公积金“不差钱”流动性系数稳定

　　据东莞市公积金中心相关负责人透露，收入系数设定的区间范围是4到14之间，时间系数则设定的区间范围是-2.4到2之间，综合后最低是1.6，最高是16，具体的区间范围或会再调整。

　　新《办法》首次对住房公积金贷款实行限额管理，每笔贷款最低金额为5万元，最高限额为66万元。同时，调整“8倍余额”贷款规定，执行按照房贷比、供收比和职工个人情况计算的限额标准。

　　新规中，最为关键的两个系数，缴存时间和收入调节系数尚未正式公布。据东莞市公积金中心相关负责人透露，收入系数设定的区间范围是4到14之间，时间系数设定的区间范围是-2.4到2之间，综合后最低是1.6，最高是16，具体的区间范围或会再调整。

　　东莞中原车德锐认为，如果综合系数最高能达到16，这对公积金贷款的购房者来说是利好的消息。不过还是要看具体的计算模式，才能解答一系列问题。

　　“新政出来后，市民能够算出自己的贷款的额度，贷款三四十万，还是能让不少人能买房的。”他依据三大系数的缴纳时间长短和收入系数推算，不少人或能符合条件的，比以往的余额的8倍要乐观很多的，等政策正式明朗化，对购房者还是利好的。

　　谈及在计算公式中另一个系数——流动性系数，亦称个贷率，确保资金的流动量和充裕度。李庆星表示，现今东莞的公积金充裕，不存在“差钱”的情况，按照现行个贷率在70%左右，流动性系数是1，说明资金流动的状况较为平稳，短期内没有大幅的变动。“这对于中低收入者倾斜的力度还是很大的。”

　　流动性调节系数是根据公积金满足缴存职工资金使用需求能力的不同情况制定的贷款额度调节参数。其中，流动性过剩：个贷率＜60%，该系数为1.2；流动性正常：60%≤个贷率≤80%，该系数为1；流动性不足：80%＜个贷率＜90%，该系数为0.8；流动性紧张：个贷率≥90%，该系数为0.6。

　　东莞公积金中心应按月向社会公布个贷率。当公积金资金流动性情况发生变化且个贷率连续3个月保持在同一区间时，公积金中心会及时向社会公布，并于公布之日次月起执行相应的流动性调节系数。借款人贷款额度计算公式套用的流动性调节系数，以向公积金中心业务系统登记受理贷款申请的时间为准。

　　公积金新政不明朗购房者继续观望

　　“其实，最近政府出台的几个政策都是蛮接地气的，尤其是契税的调整，很多购房者都可以受惠。”业界认为，若公积金新政出台，或能利好楼市的成交。

　　“还是等等吧，公积金新政正式出台，希望能用上公积金。”来自东城的刘女士意向东城某大户型项目，打算为家人寻觅一处舒适的居住场所，可是公积金新政尚未正式出台，只好继续持观望态度，“其实，最近政府出台的几个政策都是蛮接地气的，尤其是契税的调整，很多购房者都可以受惠。”

　　据南方日报东莞办事处与搜狐焦点联合进行新政调查《新政促市今年金九银十你买房吗？》，从收回的316份调查结果显示，45%网友会考虑近期买房，61%网友认为新政中的普通住房价格标准合理、接地气，11%的网友认为公积金无法使用是阻碍买房的关键性因素。此次新政的调整，或令更多的购房者能用公积金实现购房。

　　车德锐认为，公积金新政还是未明朗化，若公积金新政出台，或能利好楼市的成交。

　　瑞峰置业市场研究部工作人员表示，新《办法》首次对住房公积金贷款实行限额管理，取消之前颇受争议的“8倍余额”贷款规定，同时，《办法》对贷款期限更加灵活，不再囿于20年或者30年，而是根据借款人年龄、借款金额、偿还能力等因素确定。新《办法》将是房地产市场的一个重大利好消息。

　　天为地产总经理助理朱敏介绍，从政策层面的角度来说，公积金新政的出台能为开发商争取更多的时间占领市场，也可以为购房者赢得一些实效；从市场层面的角度来说，购房者比较看重楼盘本身的购房优惠，也才能真正刺激购房者买房。

　　东莞房地产行业协会秘书长陈骏良表示，从贷款的方式来看，公积金的比例低于20%，贷款的额度较低，购房者更愿意使用银行的商业贷款。有些购房者想买较大户型的房子得使用公积金贷款+商业贷款的组合贷。

　　笔者在踩盘中发现，不少楼盘不推荐使用组合贷。据城区某楼盘的营销人员告诉笔者，公积金贷款的手续麻烦，公积金贷款利率较商业贷款利率低，银行不想做“亏本生意”。该营销人员向笔者推荐变相的组合贷形式，用商业贷款付首付，然后提取公积金还月供。

　　东莞公积金管理中心给笔者提供的数据显示，2013年，东莞全市使用组合贷购房达489户，组合贷款总公积金贷款额为186102000元，组合贷款中的商业贷款为85795000元，可见使用组合贷的方式还是较少的。

　　A

　　算算你可以贷

　　多少公积金

　　□链接

　　按照现行执行的标准，公积金贷款最高额度不超过公积金账户余额的8倍。若购房者满足公积金贷款的所有要求，其账户有2万元，那么只可贷款16万元。现今东莞的均价是9000元/平方米，若购置90平方米的新房，总房款72万元，首付得26万。从此可看，公积金贷款的10万元远远不够首付款。

　　依据新《办法》，调整“余额8倍”的贷款规定，一套全新的计算模式推出，公积金贷款可贷额度Y=个人公积金账户余额B×(缴存时间系数T+收入调节系数I)×流动性调节系数L。公积金中心的相关负责人透露，执行按照房贷比、供收比和职工个人情况计算的限额标准，个人可贷款最高可达余额的20倍。

　　东莞公积金

　　政策变迁

　　2011年5月1日《关于调整住房公积金贷款若干政策的通知》明确规定：首套个人住房90平方米以下，贷款首付比例不低于20%，超过90平方米，首付款不得低于30%。第二次使用住房公积金贷款，仅限于购买房屋建筑面积在144平方米以下的自住房，贷款首付款比例不得低于50%。个人缴存住房公积金，贷款最高额度为46万元，夫妻双方缴存住房公积金的，贷款最高额度为66万元。

　　2011年7月4日施行商业个人住房贷款转公积金贷款，试行范围为莞城、南城、东城、万江四个街道办。

　　2013年2月8日，《关于调整东莞市住房公积金贷款部分政策的通知》明确贷款最高限额，个人不超过46万元，夫妻双方不超过66万元，同时贷款额度不能超过个人公积金账户余额的八倍。

　　2013年3月22日开始，公积金贷款商转公业务全面放宽，申请范围不再限于市区及虎门、石龙、塘厦、厚街、常平等镇，而是放宽至全市所有镇街。