走进泰康人寿（以下简称泰康）北京总部，四块对粤园、燕园等养老社区工地和社区实时录像屏幕扑面而来。“想让站在总部的员工能听到一线的炮声”，泰康人寿副总裁兼泰康之家首席执行官刘挺军接受《证券日报》记者采访时道出了原委。

　　养老产业的一线，过去不乏圈地卖房之嫌。现在看来，2万亿元的潜在市场规模，对房企、医疗、保险机构等各路资金都有着巨大吸引力。作为最早一批开进养老产业领域的“正规军”，泰康人寿从2007年开始计划布局，到至今在“北上广”等一、二线城市落地的8个养老社区，投资额度量级达200亿元。

　　值得注意的是，泰康对自身战略布局素有先导性判断。据刘廷军向《证券日报》记者透露，重资产的好处是能够更好地培育品牌和管理团队，轻资产化则能减少资金压力。未来，泰康有输出品牌轻资产化的计划，“现在找上门的，符合合作伙伴方面的还比较多，逐步会朝这个方向发展。”

　　养老产业布局提速

　　200亿元量级的重注投资下，泰康其实非常谨慎。

　　据刘廷军透露，“当时我们下定决心要做养老时，就把全世界跟养老相关的产业模式研究透了，我们和董事长跑了全美国大大小小20多个社区，走访过多个公司。”最终，泰康以“养老+保险+医疗”的商业模式推进产业扩张，并定下目标，做到行业内最好。同时，“希望每个社区每一期投入使用后，2年-3年能够达到盈亏平衡。”

　　现实则是，养老产业有市场发展空间的区域大多聚集在一、二线城市和个别自然资源比较稀缺的区域，这些城市的土地价格现在普遍偏高。而泰康目前所有养老社区都是通过土地招拍挂方式拿地的，那么成本如何管控？

　　“我们早在2007年就去筹划拿地了，泰康走市场化道路，不走任何寻租方式。”刘廷军透露，北京地价很高，拿地很有难度，只能耐心地等，在全北京找了200多块地后，在2011年市场低谷期，泰康人寿斩获了现在运营的燕园养老社区地块。

　　用刘廷军的话说，泰康下手早，有先导性战略判断，目前已布局的8个社区，几乎都是在土地市场低谷期斩获。刘廷军称，泰康养老社区在核心城市布局已经完成，这个先机是抓到了，如果这个时候再来布局，确实会带来挑战，成本会上升。但对泰康来说，过去不动产成本已经锁定了，现在房价涨上去了，市场的租金会涨上去。市场租金往上走的话，养老的定价，消费者的支付能力，替代性就会越来越好。

　　更重要的是，对于每一个养老社区的体量和投资额度，泰康是有自己的财务分析模型的。根据当地市场状况，客户圈层、社会消费能力和人口结构，再加上投资成本几个综合因素来确定一个基本的预期成本。其中，最大的成本实际上来自于训练人工和护理服务成本。

　　“不说我们这样的高端社区，像北京的其他楼盘社区也没有国家补贴、没有后面很强的资金支持，但它们都能生存下来，为什么？至少生存是实在的，剩下靠市场。”刘廷军称，“与当年做市场测算，对市场预期判断时相比，现在的实际情况比我预想的好。”

　　据记者了解，目前，泰康在北京的燕园独立生活区入住率已超50%，今年基本能达到90%以上，盈利在望。今年，泰康将有两个养老社区开业，两个体验馆落成。可以说，泰康以“养老+保险+医疗”商业模式布局的养老业务接下来将步入收获期。

　　养老产业要去地产化

　　事实上，在刘廷军看来，泰康做养老业务除了市场有最大的产业机会外，也有自身资源优势。大体来说，第一，险资有自己的实力；第二，泰康的保险、医疗、养老相关联，产业有协同性；第三，泰康的客源充足。

　　“我们现在做了几个融合，第一个是养老和保险的融合，已经做出了实践上的成绩；第二是医疗和养老的融合。在社区规划过程中，我们建立了以康复和老年医疗为核心的社区医疗体系，去支撑老年人的慢病医疗需求。”刘廷军称。

　　2015年，泰康人寿耗资50亿元收购南京仙林鼓楼医院。收购完成后，泰康人寿将控股南京仙林鼓楼医院投资管理有限公司，持有其80%股份，而南京鼓楼医院将持有另外20%股份。

　　这正是泰康将保险和医疗尝试融合的重要布局。

　　“现在正在进一步尝试保险和医护疗机构的融合，这方面还在起步和探索过程中，比如与南京仙林鼓楼医院合作，能够解决周边更多的社区健康管理需求，通过医疗网络来推动产品更新。”刘廷军如是透露。

　　花重金协同“保险+医疗+养老”多方融合的背后，是泰康对软件成本的支出，这即是刘廷军倡导的“养老产业要去地产化”的尝试。然而，在他看来，除了硬件成本高、人们对进入养老社区养老观念的接受度和做养老的专业体系之外，“中国养老到底起不起得来，环境会怎么样，我认为支付体系才是最重要。”

　　他进一步解释称，与美国和日本等多数国家相比，中国对长期护理、老年医疗这方面的保障目前没有医保付费体系的支撑。其实，通过增加护理，增加老年康复这部分的支出，可以减少老人重复住院，有利于控制总的医疗开支成本。“这是内部结构性调整，产业起步最主要的核心要看支付方。”