在房地产行业转型之际，开发商对于行业发展都持谨慎态度，金融保险巨头平安集团却在不断“加仓”房地产。

　　4月1日，中国平安斥资62.95亿港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。而在2014年8月-2015年2月期间，平安不动产已经投入超过300亿元人民币扩充土地储备，让不少大房企咋舌。此外，平安还在去年成立平安好房网，进军互联网金融和房地产电商。

　　目前，平安旗下的不动产业务已涉足商业、住宅、养老、工业物流、房地产金融+电商等多个领域，俨然是保险公司中的地产“一哥”。在中国平安董事长马明哲面前，一个宏大的地产王国版图已铺展开来。

　　钟情不动产投资

　　在房价突飞猛进的岁月里，险资进入房地产曾是个敏感话题，保险资金投资不动产也因此受到政策严格监管。很多保险公司都是打着“自用”的旗号，投资、收购城市核心区的商业、写字楼。平安的地产投资则大都以集团或平安信托的名义进行。

　　直到2010年9月，中国保监会公布《保险资金投资不动产暂行办法》，规定保险资金投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%，保险公司不得直接从事房地产开发建设。当听说险资开闸投资不动产时，平安集团董事长马明哲曾表示，“已经等了5年。目前我们已经为不动产投资准备了很好的项目和团队，平安信托和投资部门一直在为第三方做这方面的投资。”由此可见他对不动产投资的钟爱。

　　虽然投资细则尚未出炉，但已陆续有保险巨头以自用名义“先下手为强”。2010年7月30日，中国平安斥资6.13亿元获得深圳(楼盘)福田中心区南区的一个地块，建筑面积约为12.8万平方米，该地块位于中国平安总部的旁边。

　　保险资金追求的是长期的稳定回报，核心城市的核心物业符合这一要求。因此，险资偏好一二线城市核心商业区办公楼、综合体的投资逻辑一直被沿用至今。而早期平安投资的这些物业，现在基本都交由平安不动产统一管理。

　　2012年，险资投资不动产的比例被允许提高至20%。各大险企更是纷纷成立资产管理公司，增持不动产资产。“保险资金是最适合商业地产发展的，因为商业地产的租金收入、升值潜力，能为保险资金提供稳定的回报率。”一位专注商业地产领域的开发商如是说。

　　不动产资产规模近500亿

　　不过，平安的地产野心不仅限于商业地产。

　　2011年，平安寿险获得了PE与不动产双牌照。此后，平安投资不动产的动作明显增多。平安涉足了养老地产，在浙江桐乡、云南西双版纳、浙江乌镇开发养老项目，并采用“租赁+出售”的操作模式；平安还在成都空港和龙泉布局了工业物流地产。同时，平安与品牌开发商频繁互动，包括招商、华润、首开、金地、朗诗、世茂等房企均与平安有合作项目，产品类型涵盖住宅、商业等。今年4月，平安更是直接收购了碧桂园9.9%的股份，当起了二股东。此外，平安的地产版图还扩张到了海外，在英国伦敦、美国波士顿等地购置商业不动产。另外，平安还打造了一个互联网+房地产+金融的跨界平台—平安好房网，进入激烈的互联网行业。

　　资料显示，作为中国平安旗下全资子公司，平安不动产截至2014年8月，公司资产管理规模近500亿元。业务涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅、股债券投资等。

　　“如果说之前平安在探索不动产投资，那么现阶段资产管理规模已经几百亿了，已经进入成熟发展的通道了。”一位投资界人士表示。

　　买地、财务投资并举

　　从平安投资地产的足迹可以看出，2014年是集中爆发的一年，互联网平台、养老、工业物流都是在这一年崭露头角，而“干掉”不少大鳄、豪掷超过300亿元购置土地，更让平安成为地产圈内的“土豪”。

　　同时，当生命人寿、安邦保险等险资大举从二级市场购进房地产股票，并获得金地集团、金融街等上市公司的大股东、二股东地位时，平安则是更深地介入到房地产行业。“主要是财务投资。”一位投资界人士介绍：“地产股因为调控和市场的原因，一直处于低估值阶段，具备抄底升值的潜力。于是，平安从投资回报率的角度，选择了与开发商合作开发项目”。

　　2015年1月，华润、首开、平安联合体以86.25亿元豪夺丰台区白盆窑地块。据首开董秘王怡透露，该项目由华润、首开来主导操盘，平安则是同股同权益，财务投资为主。

　　虽然险资不能直接从事房地产开发，但险资通过金融产品过渡被业内视为规避政策涉足房地产开发的途径。另据有关媒体报道，平安不动产内部人士透露，拿地资金并不来自平安集团其他体系，言外之意没有直接利用险资。

　　而对于地产的投资方向，此前，平安不动产董事长兼CEO邹益民表示，“平安选择的应该也是每个城市的核心地段，二线城市也属于考虑的范畴之内。……现成的好的楼太少了，现在刚好开发商也面临资金短缺的问题，那么我们也可以在商业地产这做一点投资，这是一个很好的合作。”

　　“任性”押宝杭州

　　与平安高歌猛进投资地产相对比的是，2014年全国楼市处于下行趋势，不少城市库存高企，去化困难。但平安却大举进军房地产，而且在最早降价的杭州(楼盘)市，平安也是拿下江干区、余杭区等多宗商业、住宅土地。

　　对此，杭州双赢置业机构总经理章惠芳认为，“杭州调整得快，恢复也快。投资最怕一潭死水、没有波段。”去年，杭州“松绑”后，市场成交量反弹较大，但受制于库存量，价格比较平稳。“好在有量，所以平安重金购地，找准了城市和时机，其蕴含的风险也相对小些。而一些三四线城市对调控反应平淡，库存量也大，就没有必要进驻了。”

　　在章惠芳看来，楼市调整，给金融保险资金提供了介入的机会。“以前房地产行业利润率高，不用去细算借贷成本，与金融保险机构合作的积极性不高。而现在全行业利润率低成为新常态。引入金融保险资金，既可以降低融资成本，又可以一起承担风险。另一方面，保险资金也需要寻找出路，在运营中增值保值。未来房地产金融化的趋势将越来越明显。”

　　一盘大棋，抢占先机？

　　房企在转型，金融保险公司也在转型。近几年，平安集团“掌门人”马明哲也在为中国平安寻找新的增长引擎。从网络投融资平台“陆金所”，到“三马”联手组建的互联网保险公司“众安在线”，中国平安正在逐步试水互联网平台下的新型金融模式。

　　而在地产板块推出的平安好房网，去年上线后就引发争议。业内质疑其打着“去中介化”、“颠覆中介”的旗号，实际是在推它的互联网金融产品。包括近期入股碧桂园成为二股东，都不是财务投资那么简单，更蕴含着下一阶段的商机。

　　平安方面称，将加强其在地产行业的竞争能力，促进市场和行业整合发展，实现战略互补，争取更大市场份额，更为重要的是，这将为平安提供进入社区服务的切入点。而据媒体报道，在碧桂园社区服务APP中，将会嵌入中国平安任意门及平安付，推广使用平安付支付物业管理费、水电费、煤气费和其他收费服务；还要针对物业管理、O2O平台、电商、金融服务、养老、医疗、物流等等定制式的设计合作方案。

　　“这些跨界合作或是将线上线下资源做透，将非常有前景。每个行业都有吃螃蟹的人，谁更有经验、谁先进入进行资源整合，谁就会占到先机。”章惠芳如是说。

　　不过，王怡却对此持谨慎态度，合作方向有很多，听起来还不错，但还需要落地，经受市场检验是否可行。

　　至于未来如何，平安集团董事长马明哲在2015年的新年致辞中，提到平安不动产时仅寥寥数语，但也可见端倪：不动产公司投资规模实现突破性增长，战略投资项目为集团未来的发展奠定良好基础。

　　或许，不动产领域的开疆拓土会是平安集团战略转型的一步大棋。

　　【大事记】

　　拓展

　　2007年11月

　　平安集团以16.568亿元获得深圳福田中心区地块，打造平安国际金融中心，现为平安集团总部。

　　2010年9月

　　中国平安从瑞安建业手中收购成都中汇广场，7.18亿元，后改名为成都平安财富中心，是当时保资投资地产市场首宗个案。

　　2012年

　　平安不动产以23亿元竞得杭州钱江新城CBD中央核心区一宗土地，已命名为杭州平安金融中心大厦，2017年竣工交付。

　　2013年6月

　　从美国铁狮门手中购入成都“晶融汇”甲级写字楼。

　　2014年4月

　　平安不动产推出其第一个养老地产项目品牌—合悦。首批养生养老、度假旅游综合社区项目分别是合悦江南、合悦版纳、合悦乌镇项目，盈利模式是“租赁+出售”。

　　2014年4月

　　平安不动产从领盛投资管理购得四川成都一总建筑面积约9万平方米的物流仓储物业，这是平安不动产的首个物流项目。

　　2014年5月

　　平安好房网上线，推出“好房宝”等系列金融产品，打造互联网+金融+房地产电商平台。

　　2015年4月

　　中国平安斥资62.95亿港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。

　　拿地

　　2014年10月

　　平安不动产就南京G14号土地、南京G09号土地、广州番禺土地以债权方式与招商局置地进行合作。

　　2014年11月

　　以24.1亿元竞得广州华美牛奶厂两宗地。

　　2014年12月

　　平安不动产联手金地、朗诗以26.8亿元的价格，竞得上海宝山宅地。

　　2014年12月

　　平安不动产联手金地以7.8亿元价格摘得杭州余杭区一商住地。

　　2014年12月 摘得杭州江干区汽车东站住宅兼商业用地，地价约27亿元。

　　2015年1月

　　招商、华润、九龙仓、平安联合体，以86.9亿元竞得北京亚林西两宗居住区用地。

　　2015年1月

　　华润、首开、平安联合体以86.25亿元豪夺丰台区白盆窑地块。

　　2015年2月

　　平安不动产以26亿元摘杭州三堡宅地。

　　海外

　　2013年7月

　　中国平安以2.6亿英镑(约合23.7亿元人民币。按当时汇率计算，下同)买下伦敦劳埃德大厦。

　　2015年1月

　　中国平安旗下子公司平安人寿以约30.54亿元人民币买下伦敦地标建筑Tower Place大厦。

　　2015年4月

　　、中国平安、铁狮门联合收购位于波士顿的一价值5亿美元的商业不动产项目。

　　幕后

　　平安入股：折价的诱惑碧桂园转型：注入金融基因

　　平安成为碧桂园的第二大股东在业界引起一片热论。碧桂园2014年销售额达1288亿元，同比增长21.5%，创历史新高，同时2014年销售楼款现金回笼约1058亿元。从现金、负债等数据看，碧桂园的财务数据健康，为何折价引入平安？

　　碧桂园折价出让股份

　　与此前生命人寿、安邦保险从公开市场增持地产股不同，4月1日平安人寿是以定向增发的形式入主碧桂园第二大股东的。

　　每股认购价格2.816港元，相对于认购协议前一交易日收盘价折让10.03%，相对于前5个交易日平均收盘价折让7.79%，相对于前10个交易日平均收盘价折让6.16%。

　　对于为何折价出让股份，碧桂园新闻发言人向记者表示，这是双方管理层基于两家公司共同的战略愿景，积极的合作意愿一直密切沟通、商议的结果。

　　“碧桂园着眼于双方战略合作的长期合力，资本市场短期内的局部波动不会影响我们的工作方向”该人士表示。

　　据媒体报道，杨国强多次拜访中国平安，让后者选择碧桂园成为首个入股的房地产企业。

　　而吸引中国平安董事长马明哲的，除了合适的价格、双方合作的契合点，或许还有杨国强的诚意。

　　对于双方的合作，碧桂园新闻发言人对记者回复称，引入平安成为碧桂园第二大股东，有助于优化碧桂园股东结构，进一步拓宽融资渠道。碧桂园拟将出售股权所募得的资金用于公司发展以及一般公司用途。同时，碧桂园与中国平安将结成紧密战略同盟，全面打造以中国城镇化和社区需求为基础，社区金融领域展开合作。

　　地产转型轻资产模式

　　2013年以来，杨国强对碧桂园进行了大刀阔斧的改革，引入职业经理人去家族化，在房地产学习互联网思维这股潮流中，今年他还与小米创始人雷军互访。而此次引入平安，也是未雨绸缪，为碧桂园转型注入金融基因，找一个金融合作伙伴，或许也是房地产金融化的途径之一。

　　杭州双赢置业机构总经理章惠芳认为，碧桂园以前以低价土地储备成为竞争力，但现在土地储备却是把双刃剑。楼市行情看涨时，土地多，资产估值就高，如果楼市行情低迷，则需要现金为王，过多的土地储备影响资金周转。碧桂园到了转型的时刻了，房企都需要从“重”变“轻”，传统行业需要多条腿走路，分工合作，整合资源。

　　据悉，包括万科在内的多家房企，都在转型“轻资产”模式，利用“小股操盘”手段做大经营规模。

　　碧桂园新闻发言人也向记者表示，做平台、轻资产会是公司的一个发展方向，与中国平安的合作可以进一步优化股东结构，并与中国平安结成战略联盟关系。而融资所得也是用于在此联盟基础上发展房地产及相关产业的业务。

　　“下一轮竞争中，成本成为竞争力，如果能通过金融机构低息融资，将会比其他房企更具竞争力”章惠芳表示。

　　中国平安的地产版图

　　城市综合体

　　深圳平安金融中心大厦、杭州平安金融中心大厦、晶融汇、武汉天地企业中心、广州金融城、郑州平安金融大厦

　　养生养老社区

　　桐乡平安养生养老综合服务社区、西双版纳国际温泉休闲养生度假社区

　　股债券投资

　　平安-方圆-地产股权投资基金、平安-世茂-地产股权投资基金

　　工业物流

　　成都龙泉项目、成都空港项目基金

　　写字楼、酒店

　　平安财富中心、北京平安国际金融中心、北京世纪财富中心、中国电子大厦、深圳新城市广场、成都平安财富中心、重庆平安财富中心、苏州平安财富中心、上海利园国际大酒店。