柏可林 摄

　　房地产信托投资基金（REITs）一词近期火了。

　　通过REITs，美国人可以拥有一小部分华尔街的写字楼、罗斯福购物中心的物权运作，并在这些项目长期运营收益中不断分享收益。

　　事实上，中国版REITs已越来越近。

　　根据住建部和有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市，正在根据本地实际情况，分别编制REITs试点方案，试点方案有望于近期初步编制完成。完成后将听取住建部和有关部门的意见，进行修改之后就将在四地先行开展REITs发行和交易试点工作。

　　届时，通过REITs，中国投资者也可以拥有一点点上海陆家嘴中国银行办公楼或者东方明珠，当然也可以拥有游泳池和高尔夫球场等其他商业地产项目。

　　而对于开发商来说，REITs缩短了资金回笼周期，增加了效率。

　　靠大额投入、逐渐收回租金一直是商业地产传统运营模式。不过近期李嘉诚以39.1亿元人民币的价格将其旗下商业地产项目重庆解放碑大都会广场整体出售给信托公司的做法成为如何通过REITs迅速回笼资金的范本。

　　无论对于开发商还是投资者来说，REITs都将带来全新的体验。

　　准REITs已问世

　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　在国外，REITs通过资本市场向公众投资者发行，已是一个较为成熟的投资品种。目前，全球已有20个国家和地区相继推出REITs，总市值已经超过一万亿美元。其中，美国是全球首个开辟REITs市场的国家，也持续保持着全球第一大REITs市场地位。截至目前，美国REITs总市值超过6000亿美元，占全球REITs总市值的59%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受《国际金融报》记者采访时表示：“REITs最大的作用是解决开发商退出渠道问题，一般来说，物业、商场都存在出售难的情况，这类项目投资收益期限拉长，资金周转率变慢，久而久之大家都不愿意持有物业。”

　　“由于融资环境不佳，地产市场缺血情况较严重，无论是政府还是开发商都意识到开发REITs产品的紧迫性。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉《国际金融报》记者。

　　目前，中国市场也开始对REITs产品投石问路。

　　近期，中信证券联合苏宁云商创设的一款房地产信托投资基金(REITs)产品正向部分投资者启动路演。

　　这款产品计划募资规模达44亿元。其中A类证券规模约为20.85亿元，期限为18年，每3年开放申购/回售，预期收益率约为7.0%-8.5%。B类证券规模约为23.1亿元，期限为3+1年，该类资产的收益是固定+浮动收益，固定部分约为8.0%-9.5%。

　　值得关注的是，该REITs产品以苏宁11家门店为基础，但又并非直接持有苏宁云商的门店物业等资产，而是通过私募基金持有这些物业后，把私募资金的份额作为基础资产来设立资产支持证券。该REITs产品的载体是由华夏资本管理有限公司(简称“华夏资本”)设立的中信苏宁资产支持专项计划资产支持证券。华夏资本设立并管理该专项计划。投资者通过华夏资本认购后，成为专项计划资产支持证券持有人。

　　苏宁方面指出：“本次交易将使得公司在交易完成当年确认利润的基础上，为公司降低资产负债率、改善各项财务指标，并实现现金流入，增加营运资金。”

　　通过REITs盘活后，苏宁将实现超过13 亿元的税后净收益。

　　此前，中信证券也发行过一单准REITs产品——“中信启航专项资产管理计划”，该产品还在深交所综合协议交易平台挂牌转让，成为我国首个交易所场内REITs。

　　受中国内地现有金融监管框架制约，现有的REITs产品并不支持国际上向公众投资者募集资金并返还回报的模式。广发证券指出，按照国际标准“中信启航专项资产管理计划”不算严格意义上的REITs，但其跨越了非标产品到标准化产品的鸿沟，为投资者打通了投资渠道。

　　试点求突破

　　中国REITs的推行进程可以追溯到2002年，但是整个进程一波三折，虽有进展，但发展仍较缓慢。

　　早在2007年，监管层就成立了“房地产投资基金专题研究领导小组”。随后REITs被提上包括中央政府在内的议事日程。2008年底在出台4万亿元经济刺激计划后，时任国务院总理的温家宝曾召开国务院常务办公会，提出要创新融资方式，通过并购贷款、REITs、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

　　根据这一精神，央行于2009年年初初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了“REITs试点管理办法”。但是，在当时央行的REITs试点总体框架中，REITs仍以信托的方式发行，不在资本市场，也不以公募基金形式挂牌交易。2009年，上海市浦东新区也设计了一个REITs方案，但最终未能成行。

　　REITs是商业地产利用资本市场直接融资和退出的主流工具和平台，但央行2009年的REITs试点并未赋予其公募属性，只能在银行间市场流通，融资渠道变化不大，因此，在市场实践中应者寥寥。

　　进入2014年，关于REITs的推进工作节奏有所加快，直至2014年1月证监会批复同意中信证券设立中信起航专项资产管理计划，并批准３年后将在政策允许的情况下可以上市流通，接近了真正权益型REITs的产品。

　　央行9月30日发布的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中，提出了将积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点工作。本次住建部部署北京、上海、广州、深圳四城市编制REITs试点方案都体现了“自上而下”的金融创新工作思路。

　　业内人士认为，这样的推动更有望形成一些突破。如公募方向、资产包引入地方政府的国资房企或城投公司等。

　　随着新一轮REITs试点临近，房地产开发企业长期面临的融资难问题有望“彻底改善”。

　　投资要谨慎

　　REITs试点对投资者而言，扩大了投资范围。

　　在中国投资者习惯中，房地产投资必须是买下一套自己的房产，为此大多数人不得不成为“房奴”。但严格意义上来说，房贷未还清前房产是银行的。

　　REITs则不同，是一种收益稳定、流动性强、信息透明、比较安全的投资工具。REITs与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品，可以让投资者的资产风险分散。从国际经验来看，REITs是介于债券和股票之间的产品，收益较债券高，而风险较股票低。以美国市场为例，随着美国房地产市场复苏与房价走高，相应的REITs回报率也水涨船高，有些REITs的年化回报率已超过8%，不失为分散投资风险、优化资产配置的优良工具。

　　部分投资者已经意识到REITs投资的优势，即使是准REITs产品需求也是强烈的。根据深交所网站信息统计，中信启航次级份额累计成交858万份左右，成交集中在6月10日和6月17日，优先级则累计成交230万份。

　　这从侧面表明，REITs是有市场需求的。

　　不过，REITs的基础是房产项目，但房地产行业毕竟属于风险较高、周期性较强的行业，因此在投资REITs时也需要关注其风险点。

　　“REITs投资者需要额外关注宏观经济及房地产行业的风险。”杨红旭提醒投资者，“由于REITs主要投资于商业地产、住房贷款等，因此当宏观经济下行、房地产行业处于衰退期时，商业地产表现疲软可能会造成REITs分配给投资者的红利减少，甚至会导致REITs破产。”

　　此外，他进一步指出：“除了行业系统性风险外，投资者也要针对单个项目资产包进行风险识别。投资者先要弄清资产包中的项目，如项目所在城市、区位等，中国很多二线城市的商业地产供应量充足，人均商业面积上升太快，已趋饱和甚至过剩，可想而知未来租金回报率不会很高。另外，REITs对其投资的物业型商业地产需要进行日常管理、服务，对其投资的其他房地产、住房贷款等产品需要进行投资组合管理，因此公司的运营服务水平和投资管理能力也影响着REITs的风险。”

　　收益或不高

　　最令业内专家担忧的是，租金回报率较低是REITs推行中的一大障碍。

　　按照境外REITs的要求来看，年租金回报率至少要达到3%至5%个点，香港的年租金回报率要达到7%至8%。

　　薛建雄也向《国际金融报》记者表示，国内绝大部分商业地产依然处于成长期，尚未进入成熟期，因此正常经营状况下的商业地产，平均年租金回报率在4%至6%左右，低的只有2%至3%。

　　广发证券分析，从国际经验来看，商业物业收益率高于10年期国债收益率是REITs发行成功的关键因素。该机构发现除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外，其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率。这是中国尚无法全面推行REITs的微观原因。

　　“租金率不足以覆盖投资者的收益率的情况确实存在。”杨红旭表示，“但REITs的推行将倒逼行业发展，国内商业地产重售不重租，物业服务水平较差，通过REITs产品，终端高收益率必然倒逼，上游租金上升，租金高低是由物业服务水平支撑，变相地对地产商服务质量有更高要求。”

　　不少专家认为，当前简单的“买房卖房赚取价差”模式已经走到了尽头，中国发展房地产市场需要进一步盘活存量资产，要让市场产生优质流动性，就必须引入REITs这样的专业工具和开辟相关渠道。

　　而如果不倒逼行业发展，优质物业资源也将流落到境外机构之手，被那些机构抢得先机。

　　11月10日，领汇资产管理公司宣布与龙岗万科广场之商场及若干临街商铺和停车位的80%权益合作事宜展开洽谈，领汇资产管理公司是亚洲市值最大REITs机构，仅次于长江实业（集团）有限公司。

　　在REITs领域深耕多年的李嘉诚也在推进其持有的内地物业REITs进程。

　　11月10日，由汇贤房托管理有限公司管理的香港汇贤产业信托宣布，将以39.1亿元向主要股东和记黄埔及长江实业收购重庆大都会广场全部权益。按照保底收益计算，重庆大都会项目每年可实现收益率为7.65%。据了解，重庆大都会由长江实业及和记黄埔各持50%权益，而后两者同样也是汇贤房托的大股东。

　　事实上，汇贤房托正是长和系为其内地商业资产所打造的REITs平台。截至2014年6月30日止六个月，汇贤房托中期总收益按年升4.9%至13.83亿元，物业收入净额9.4亿元，按年升8.1%，可供分派金额按年升7.6%至6.63亿元，每基金单位分派12.71分，年度化分派收益率为7.65%。

　　通过REITs的方式，李嘉诚的长和系在不失去对项目控制权的情形下得以最大程度套取现金，汇贤房托也成为企业利用境外结构在国内实现REITs的先行者。

　　业内人士预计，未来几年根据经营情况的不同，收租率和租金、各个项目会出现两极分化现象，好的只会越来越好，收益远远高出平均水平，差的可能租出去收不到钱，但随着物业会逐渐进入成熟期，能够达到REITs要求的物业会越来越多，这些项目即便内地机构不能将其REITs化，境外机构也会下手。