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地产类基金降至66%

  • 发布时间:2014-11-21 08:44:13  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:田燕

  “从3-5年期限看,随着整体的资产管理规模提升,歌斐资产的房地产类产品占比将进一步降到四分之一至三分之一左右。”11月19日,诺亚财富旗下歌斐资产总裁殷哲接受21世纪经济报道记者采访时透露。

  截至三季度末,在歌斐资产的行业配置分布中,房地产类产品占比已经从降至74%再减少到66%,地产基金的规模约为340亿元。

  “在宏观经济放缓,房地产行业持续调整的背景下,对于歌斐资产来说,目前的风控就显得尤为关键。”上海另一家第三方理财公司总经理分析认为。

  殷哲还透露,市场追捧的国企混合所有制改革、产业并购,正在考察值得合作的交易对手,前不久,歌斐资产就通过母基金的模式募资约10亿元,间接参与了中石化销售公司的混合所有制改革。

  地产类占比持续下降

  “目前歌斐资产的产品占诺亚财富销售规模的约三分之一。” 殷哲向21世纪经济报道记者表示。截至2014年9月30日,歌斐资产的累计资产管理规模已经达到470亿人民币(约76.0亿美元)。并且在三季度,歌斐管理的基金已经有73亿元到期。

  目前歌斐资产的业务领域主要有地产基金、私募股权、二级市场和家族财富及全权委托投资管理四大板块。具体规模方面,地产基金规模约为340亿元、私募股权约为70亿元、二级市场约40亿元、家族财富及全权委托投资管理约20亿元。

  不过在2014年,针对市场变化,歌斐资产管理资产的类别和行业已经更加多元化,其中房地产(行情,问诊)相关产品类占总体资产管理规模的比例从上个季度的74%减少到66%,私募股权类产品类占比也从二季度的14%上升到18%,二级市场和其他产品类别占比从12%上升到16%。

  殷哲表示,从3-5年的期限看,随着歌斐资产管理规模提升,现在的策略是房地产类产品保持目前的规模,但占比下降到四分之一至三分之一左右。另外私募股权类产品则提升至20%左右,二级市场也会相应增加。

  同时,二级市场的产品也是通过FOF模式挑选10多家阳光私募机构,这些机构的长期业绩排名在行业的前四分之一。至于地产类产品的投向结构上,目前住宅类产品仍占一半以上,聚焦在一二线城市的刚需项目,同时关注商业连锁项目和成熟物业项目。股权投资模式与债权性投资则是各占一半。

  “目前的资产配置结构比较健康,虽然地产行业的风险在上升,但也是整个行业从项目的贷款融资特点,真正转向投资为主的契机。比如产品结构从住宅转向投资物流地产、成熟物业、收益型物业。”殷哲说。但是收益率则肯定会比以往的住宅项目下降,如从海外经验看,投资型地产项目的合理回报会降至10%-15%左右,成熟型物业则在5%-6%左右。

  上述第三方理财总经理认为,地产类产品保持现有规模,甚至降低规模,也是目前规避风险的选择。殷哲则表示,风控主要从三个方面着手,首先注重宏观经济变动趋势的判断,目前特点是人口结构在改变、产业结构转型、GDP增速下降、互联网及全球化等,它们会影响歌斐资产在各个行业的布局。比如利率市场化和金融开放,会影响到二级市场的投资比例。

  其次全行业覆盖,对尽可能多的交易对手做尽职调查;再者通过对资产管理组合进行动态平衡来降低风险。

  重点关注医疗/TMT并购

  在殷哲看来,歌斐资产的核心竞争力体现在覆盖优秀基础资产、有效实施投后管理两个方面。譬如现在歌斐在三大板块都组建各自的投后管理团队,针对房地产项目有20多人的投后管理团队,涉及工程、成本、监理、财务、销售等环节,他们负责每月定期对接所投资的地产项目。

  另外,21世纪经济报道记者了解到,截至三季度末,其家族财富及全权委托投资管理业务规模约为20亿元。“团队共有10多人,家族财富管理刚刚开始,现在重点做模式。” 殷哲介绍。

  目前家族财富的门槛是3亿元,但核心是客户愿意拿多少资金进行金融资产的配置。而全权委托门槛是5000万元,根据客户需求制定策略和投资标的,全权委托又分为多元化资产类别委托、单一资产类别委托以及量身定做投资方案三类。

  殷哲表示,以全权委托为例,既包括组合基金经理,又有各个资产类别的投资经理,每位组合基金经理至多覆盖10个客户左右。

  家族财富的非金融服务,侧重点放在家族治理结构安排、传承等一揽子服务。

  另外,“参与中石化混合所有制改革是一个特殊的市场机会,之前我们对这个项目做了分析,虽然预计它的收益率不会太高,但是具备稀缺资源、拟上市的优势,最终歌斐资产成立一款10亿元左右规模产品,然后投向人保资产、华夏基金嘉实基金的额度中,从认购情况看,投资者参与度很踊跃。但是混合所有制改革的机遇关键要看政策推行力度。”他说。

  殷哲还表示,歌斐在混改、并购两个领域正在考察值得合作的交易对手,直接、间接参与两种模式都会尝试,但核心还是如何获取优质基础资产。譬如中国目前的并购与海外市场有差异,海外的大企业之间并且更明显,中国则是大企业并购中小企业。并购领域的核心优秀基础资产在医疗、TMT、先进制造业等代表未来趋势的机会更多。

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