股市调整、银行理财产品收益率一路走低，让手中有十几万元闲钱的外企员工小陈苦于寻找好的投资渠道。最近他听一位朋友说，某家房地产平台上一款叫做“好房贷”的产品，年化收益率能达到10%，小陈瞬间动了心。

　　虽然监管部门已对房地产“首付贷”产品明令禁止，但变身“好房贷”、“消费贷”、“换房贷”、“生活贷”的“首付贷”产品并未在市场中绝迹，他们一边以高收益吸引投资者，另一边则将筹集到的资金用于支持购房者。

　　“目前监管层已经明确表态要严查此事，至少目前风险还在可控的范围内。而对于普通投资者来说，要谨慎看待围绕房市高杠杆投机炒作包装出来的众筹、P2P等 首付贷 产品。”采访中理财专家这样提醒投资者。

　　“去库存”与“抢购潮”

　　2015年底召开的中央经济工作会议，明确提出“去库存”是我国2016年经济工作的五大任务之一。

　　全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭曾表示，中国的库存规模约为66.72亿平方米，按照当前的消化速度，大约需要5.19年的消化周期。66.72亿平方米库存占用的资金规模约为40万亿元。在这40万亿元资金中，约有1/3为房地产开发商的自有资金，另外超过2/3部分为“债务”。如果库存问题得不到解决，那么开发商资金断裂的可能性就会大幅提升，从而将会引起一系列的社会问题。

　　与三四线城市巨大的“去库存”压力形成鲜明对比的，是一线城市飞涨的房价和“抢购潮”。一天提三次价、过户大厅“一号难求”、房产中介门前排起长队……今年春节过后，深圳、北京、上海等一线城市的楼市火爆。

　　在房地产行业整体平缓发展的背景下，为什么这几个城市的房价出现了疯狂上涨？目前市场上普遍认为，短时间内突然出现大量资金进入楼市，是因为杠杆比例突然放大的原因。

　　“购买者通过银行贷款买房本身就是一种加杠杆的行为，比如，一个购房者要购买一套价值为300万元的房子，现在已经有城市的首付比例下降至2.5成，那么他只要支付75万就可以通过银行按揭购买，此时他的杆杠率为4倍。”普益标准研究员匡宸郗表示。

　　而事实上，匡宸郗告诉记者：“杠杆还在不断放大。”

　　“首付贷”助推杠杆放大

　　那么，如何在正常基础上加杠杆呢？记者在采访中了解到，第一种方式是贷款杠杆加开发商垫资。

　　“开发商或为了促进销售，或为了快速回笼资金，会向购房者提供 首付分期 的方法，帮助购房者买房。”一位房地产中介人士对记者表示，“开发商提出，投资者可以先只支付首付款的三分之一，开发商借给他剩下的三分之二，约定未来某个时间还款，并让投资者拿着合同去银行申请贷款。”

　　“此时投资者的杠杆率变成了12倍。但是，这种方式容易被银行识别，而银行一旦识别，通常会拒绝该楼盘所有购房者的贷款申请，因此对于开发商来说，此种模式操作风险极大，并不可取。”匡宸郗说。

　　而第二种方式，就是贷款杠杆加众筹、P2P、“首付贷”等高杠杆房地产理财产品。

　　从资产端来看，其原理和开发商垫资类似，只是资金来源是众筹、P2P、“首付贷”等非银行系房地产理财产品，但是有些理财产品为了追求高收益，对于购房者自有出资的要求会更低，这样购房者的杆杠率会被进一步放大。

　　匡宸郗表示，以“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。那么，在上例中，购房者75%的房款由银行贷款提供，20%的房款由理财产品提供，自己仅需提供5%，即15万元的自有资金就可以购得价值300万元的房产，其杠杆率为20倍。这就为炒房客提供了极其便利的炒房资金，而这种炒房方式一旦被发现，就会吸引更多炒房客的加入，从而进一步推高房价。

　　从资金端来看，其做法较为简单，就是P2P等第三方平台通过发行理财产品公开募集资金，再将资金用于支持购房者的购房行为。

　　“首付贷”理财产品为何能在短时间内得到如此迅速的扩张？

　　专家认为，最主要的原因在于“资产荒”和股市低迷。“一方面，随着我国经济结构调整进入攻坚阶段，前期累积的风险不断爆发，市场上的优质资产在减少；另一方面，自2015年开始，银行理财产品收益率一路走低，收益率大概为4%左右，加之2015年下半年表现差强人意的股市，投资渠道进一步缩窄。在此背景下，收益率大多维持在10%左右的P2P理财产品无疑让投资者眼前一亮。”匡宸郗说。

　　此外，“首付贷”产品主要以一二线城市为主，投资者普遍认为该区域房价坚挺，也使这类产品受到投资者的热捧。

　　投资风险须警惕

　　分析人士认为，虽然“首付贷”产品给投资者带来了可观的收益，但其也面临巨大风险，投资者须谨慎看待。

　　“首先是作为基础资产的房产真实性及估值问题，房产的真实估值及抵押的真实性存在很多可操作的空间，投资者很难去辨别；此外，如果资金流向了高杠杆炒房的投机客，一旦房价不能持续上涨，就面临较大的违约风险。”有业内专家称。

　　匡宸郗还坦言，如果楼市价格上涨速度下降，投机价值下降，那么入场资金将会迅速减少，从而进一步抑制房价上涨。而当房价一旦出现拐点，投机性购房者就会迅速出售自己手上的房产，即使在政府出手稳住房价的最好假设中，也会出现“有价无市”的局面，而投机性购房者在无法迅速套现的同时，还要承受巨大的现金流压力。如果资金链断裂，风险必将爆发，由于自有资金太小，投机者选择违约的可能性就急剧上升。当这样的事件集中爆发时，风险不仅会传递到银行，也会蔓延至P2P的投资者。到时，P2P公司直接跑路，投资者可能血本无归。

　　“近期政府及监管层已表态要加强一线城市房地产调控，打击部分中介机构、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为，因此投资者在选择“首付贷”理财产品时，要特别注意本金的安全。”匡宸郗表示。