房产商“组团”违约 鑫琦资产以资抵债 方案仍有陷阱

　　王莹

　　[用于补偿投资者以资抵债的房产项目共有17个，其中大量项目为写字楼和车位，除秦皇岛、武汉、三亚、西安外，其余全是郑州的房产。]

　　“没想到在上海是这样的效果。”过去两天，陕西鑫琦资产管理有限公司(下称“鑫琦资产”)上海分公司的投资者维权行动，将鑫琦资产的兑付危机推至了舆论的风口浪尖。此前，同样的处置安抚工作在河南和北京也已召开，但是此次却在上海碰了钉子。

　　鑫琦资产以投资者不同的购买额度分配所在房产的比例，并以公证处的公证为依据，指明投资者的资金走向，并提前约定相关收益，在定期付息的基础上承诺到期回购。

　　以资产证券化定位、利用房地产融资项目进行收益权转让的金融衍生品在多重作用下爆出黑洞。

　　这个黑洞正在逐渐被扒开，目前，该案已经被上海警方立案，与此同时，鑫琦资产在2月18日推出了更为详细的处置方案，但该方案并没有获得更多投资者认可，并且方案本身也存在重重问题。

　　其实，投资者在不同时期拿到的三份公证文案中已经显现漏洞。一位投资者表示，第一份公证由陕西省西安市公证处开具，并附有防伪条形码并且在声明书中注明投资金额和项目比例。但是在第二版中公证书已经没有防伪条形码，声明书中也仅存投资项目比例，投资金额已经不见。随后，在第三版公证书中，公证事项从声明变为印鉴，声明书中投资金额、比例均已“消失”。

　　“雪球”越滚越大。从一开始就显现的问题在后期越发暴露，作为一家总部在河南、注册地在西安的线下理财公司，募集的投资者资金投向了大量二三线城市的房地产项目。

　　对投资者各个击破

　　“昨天，鑫琦资产的员工已经拿出新的解决方案，就是用85折非原合同中的5折房产抵押现有的投资本金和利息。这些房产在昨天已经被哄抢。”一位投资者对《第一财经日报》记者表示，他听说18日要在浦东新区位于松林路的一家酒店召开解决方案见面会，但他表示不会签署这个方案，而是坚持要现金。

　　本报记者获悉，2月18日，鑫琦资产公布了最新的解决方案，共分为三个部分。

　　方案一，资产兑付，资产打85折后全额兑付。例如:85万元投资额(本金)给价值100万元的房产。

　　方案二，资产兑付并协助限期变现，投资人按照上述方案一选定兑付资产后，投资人可选择是否办理产权转移手续。公司可在1年内协助投资人变现，最大限度提升销售价格，保证投资人收益。

　　方案三，投资人可成立债权人委员会，负责兑付资产，如投资人既不同意方案一也不同意方案二，该等投资人自行选举成立债权人委员会，由债权人委员会统计该等投资人的总投资额，由公司匹配等额资产，交由债权委员会处置，并分配给相应投资人。

　　对于该解决方案，大量的投资者已经在不同的维权群里表示了不满，并坚持不要房产，只要现金。

　　在鑫琦资产兑付危机爆发的第二天，《第一财经日报》记者第一时间赶赴解决方案见面会召开的浦东酒店，但是，仅是大量的投资者围堵在酒店门口，鑫琦资产的员工并未见踪影。

　　一位大额投资者对本报记者表示，协调会已经转移阵地，改在斜土路打浦路路口的汉庭快捷酒店召开了。当本报记者火速赶到时，发现大量的投资者被分散在不同的汉庭酒店房间，分别听取现场解答问题的代表律师和鑫琦资产员工对于新方案的解释，并有部分投资者已经签署了协议。

　　“没有选择大酒店而选择这样的房间就是为了各个击破，分别劝说。”一位年长投资者站在走廊中对本报记者称，他没有选择进任何一个房间。

　　以资抵债合同仍存陷阱

　　《第一财经日报》记者在协调会现场获得的一份已经签署的“以资抵债协议”显示，债务人为鑫琦资产，债权人为三位投资者。在第一条抵债金额中，“经甲、乙双方核对确认后，截至2016年2月17日，甲方共欠乙方(购房款/投资款)人民币壹佰肆拾万元整。”并在抵押资产中注明，甲方位于建正东方中心2号楼2单元2513。

　　与其同时签署的还有“资产共有协议书”，即上述三位投资者的抵债金额分配。并指出，以上三位为资产共有人共同以抵债方式取得抵债资产所有权，并按照各自的抵债金额对应享有该抵债资产同比例权益，承担同比例风险。

　　但是在现场，一位投资者指出了其中的问题。

　　第一，甲方欠乙方的究竟是购房款还是投资款并没有清楚指明。“这两项不能混淆，有房子了你可以告诉我这是投资款，如果没房子了你说投资款，容易导致最后推脱称项目运作失败，将来项目运作成功再行返还。”该投资者表示，即便到了法律层面，也无法证明该选项是在双方签署后再行确定的。

　　第二，在“资产共有协议书”中有一处显示，“未经以上3位资产共有人一致书面同意，名义所有人xx不得擅自处分该抵押资产。”名义所有人后处于空白状态，并没有填写具体的姓名。“签署合同必须甲方和乙方明确，此处甲方空白，如果未来鑫琦资产随便填写一个不想管或找不到的人，就无从追溯。”上述投资者同时指出这个漏洞。

　　在协调会现场，一位中老年男性投资者在向鑫琦资产员工了解以资抵债合同时表示，客户经理声称30万元能获得两个车位，但是他仅有10万元投资，鑫琦资产员工表示，她的亲戚朋友还有两个投资者可以“拼”在一起，而被劝说几人“拼在一起”共同购买以资抵债的投资者不在少数。

　　房地产开发商“组团”违约

　　在本报记者调查中，大量的投资者表示，鑫琦资产的资金流向了房地产项目。一位投资者称，鑫琦资产用资产证券化的方式融资，将房产收益权打包成产品，进而将收益权转让，构成金融衍生品。其本质就是鑫琦资产通过P2B(个人对企业的贷款模式)的模式帮助房地产商融资。

　　本报记者获得的一份用于补偿投资者以资抵债的房产项目列表中共有17个项目，具体包括，建正东方中心写字楼、瀚海北金写字楼、苏陕国际金融中心、武汉项目、三亚项目等共计17个，从中可以发现大量项目为写字楼和车位。

　　上述鑫琦员工表示，除秦皇岛、武汉、三亚、西安外，其余全是郑州的房产。一位看过该项目的投资者对此颇不认同，一方面，在房地产市场不景气的情况下，二三线城市的房产价值正在急速下滑，能够拥有的价值已经大幅缩水。另一方面，上述房产还包括大量的写字楼和车位，出租率和出售率能够达到多少让人颇为担心。此外，就算最后迫不得已签署了房产，与房产相关的房屋购置税以及相关税费仍然需要投资者自担，这也是一笔不小的费用。

　　在本报记者的追问下，上述员工表示，鑫琦资产与开发商合作的大量项目已经画上“休止符”，“大量开发商已经陆陆续续违约，现在无法兑付。”目前已经披露的供投资者签署的赔偿房产总价为20多亿元，2月17日已经签约价值5亿元的以资抵债额度，2月18日仍有两个千万级投资客户签署以资抵债合同。至此，总计约7亿元投资额的投资者选择在列出的房产中以资抵债。“在这20亿元之外，还有价值9亿元的房产。”上述鑫琦资产员工称。