疯狂的房企公司债：发行很“狂”但并未“疯”

　　随着新《公司债发行与交易管理办法》正式出台，房地产公司债今年以来发行规模大幅放量。数据显示，自2015年初至9月末，房地产企业共发行公司债1950亿。今年前三季度，房企公开发行公司债分别为561亿、482亿和250亿，这一轮公司债浪潮一览无遗。

　　值得注意的是，今年以来，不少实体企业所发的公司债传出了兑付危机，譬如近期的雨润食品就自称中票债务存在兑付风险。在此背景下，同样是强调资金需求的房地产行业引发了业内的关注。针对火爆的房企债市，不少业内和媒体人士表示了担忧，过快过多的债务发行是否引发房企的高杠杠债务风险？资金流动性的泡沫是否又可能诱发新一轮的房价暴涨？

　　三季度发债激增

　　10月12日，数家房企同日披露公司债发行情况，以补充流动资金及偿还旧债。金地集团披露，拟公开发行不超过60亿元公司债券，其中第一期发行规模为30亿元，发行期限是7年，票面利率询价区间为3.50%至4.50%。金隅股份称，董事会建议发行总额不超过50亿元的公司债，并拟在完成发行后于上交所上市。同一日，西藏城投亦公告，其拟发行的不超过9亿元公司债券已获证监会核准。北京城建的58亿元公司债也在12日披露上市公告书，而华夏幸福则在同日宣布10亿元公司债发行完成。

　　不仅是A股市场房企扎堆发债，在港上市的内房股亦企图在内地资本市场分一杯羹。10月12日，港股公司旭辉控股公告称，早前计划发行的40亿元境內债券，目前第一期基础发行规模为20亿元，可超额配售不超过20亿元，票面利率询价区间为4.5%至5.9%。

　　事实上，房企发债井喷之势从今年三季度开始。对此，深圳一家负责理财产品销售的刘姓经理告诉记者：“往常房企都会选择在年初通过银行、信托来发债融资，因为年初的市场流动性较为充分；今年6月份以后频繁发债，主要是因为今年市场流动性本身较为充分，很多机构的资金也在年底需要放量输出。”

　　值得注意的是，房企公司债的利率水平在逐步下降，大有比肩国债利率的迹象。有关数据显示，今年一季度房企公司债平均利率为6.43%，二季度则为5.55%，三季度由于发债房企暴增，资质差别相对较大，平均利率略有上升，为5.72%。但利率水平走低的趋势并没有改变，例如今年1月中弘股份发行的公司债利率高达9.9%，而自9月以来发行的房企公司债利率都没有超过8%以上，万科50亿元公司债利率已低至3.5%。

　　债市资金流入楼市

　　这些资金流入到哪里？通过数据比对，可以发现房企募集的大部分债务资金进入了土地交易市场。同策咨询研究部数据显示，2015年9月，一线城市房企拿地前10名拿地金额总计579亿元，环比上涨52%，同比上涨41%；同月一线城市房企拿地前10名拿地面积总计292万平方米，环比上涨10.7%，同比上涨18.9%。

　　近期拿地的典型案例当属龙光地产。日前，龙光地产以112.5亿元底价“秒杀”深圳龙华新区红山片区商业地块，虽未创下深圳新总价地王纪录，但112.5亿元总成交价仍然打破了历年来深圳龙华新区地块的成交水平。而1.95万元/平方米的楼面价，也赶超深圳最热区域前海已经拍卖的15宗地块平均约1.8万元/平方米的成交地价，成为深圳又一高价商业地块的代表。

　　宝能集团的一位品牌经理认为：“去年以来，国家在政策层面不断给房地产行业释放流动性空间，比如放开中票融资范围、降准降息、放开调控等，房企的发债动力提高，由于楼市的回暖，房企必然将大部分的现金流投入土地市场或项目开发中，预计这样的情况会持续到明年。”

　　公司债并没有“疯”

　　对于近期房企公司债放量的市场担忧，国泰君安研究所给出了比较乐观的看法，该所认为，首先，从供给的品种结构来看，除受益于政策松绑的公司债外的其余品种并未大幅上升。从净融资层面，目前剔除公司债品种后月均1866亿，仍然明显低于2014年2183亿的月均水平；其次，从期限结构来看，短期品种占比上升，中长期供给仍然低迷，本身也反映出总体融资需求下降。

　　中原地产研究总监张大伟也认为房企公司债没有到“疯”的程度，他认为，短期来看，房地产债的信用风险并不比产能过剩行业更大，房地产行业拐点并不对应房地产企业的信用拐点，未来房地产企业更可能是以一种主动收缩的健康方式完成行业调整，对债权人来讲系统性风险并不大。

　　房企内部人士则对公司债的兑付表示了一定的信心。宝能集团一位不愿具名的高管分析，第一，目前公司债相对短融、中票和信用贷款都有明显的利率差，定价并不疯狂，这也将间接减轻房企的债务成本；第二，发行公司债有利于优化房企的债务结构，避免过多依赖银行和信托，反倒对于偿债是有利的；最后，公司债的收益率尽管比权益类资产收益率低，但随着市场整体收益回报降低，公司债的认购吸引力将会很大，房企的债务募资将有持续增长。