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四大行开发贷不良率均值0.71% 合计规模172亿元

  • 发布时间:2015-05-05 07:30:19  来源:新民网  作者:张歆  责任编辑:田燕

  此外,利率较基准上浮三成至8%是很多民营上市房企去年为银行贷款付出的融资成本,可以说是“小微的定价,大企业的质量”

  “与房地产土豪做朋友”,商业银行显然也是有所图的。

  从价格与资产质量的“性价比”来看,对公业务中的开发贷确实颇为诱人;而个人业务中的按揭贷款虽然定价偏低,但是对于资金成本较低的银行来说,以量补价还是一个划算的买卖。

  《证券日报》记者注意到,8%(利率上浮30%左右)是很多民营上市房企去年在银行贷款付出的融资成本(几乎与普通的小微贷款利率持平),如果是未上市的二线房企,其贷款成本肯定还要略高;从银行的财务数据来看,开发贷的不良贷款率整体仍保持比较低的水平。

  四大行不良开发贷

  合计172亿元

  2014年年报显示,中国银行去年年底的房地产业不良贷款为21.49亿元,占比为2.15%,不良贷款率由2013年的0.57%下降至0.46%;工商银行去年年底的房地产业不良贷款为37.13亿元,不良贷款率由2013年的0.87%下降至0.84%;建设银行去年年底的房地产业不良贷款为57.37亿元,不良贷款率由2013年的0.76%上升至1.1%;农业银行去年年底的房地产业不良贷款为55.8亿元,不良贷款率由2013年的0.66%上升至0.96%。

  综合上述数据可以发现,四大行合计的对公房地产行业贷款中,不良贷款合计171.79亿元,相对于四大行合计24079亿元的开发贷规模来说,不良贷款率约为0.71%。

  具体的资产质量方面,四家银行两升两降。不过从细节来看,不良贷款率上升的势头相对更为明显,这也或许是国有大行主动收缩开发贷的重要原因之一。

  不过,去年开发贷激增的股份制银行方面,资产质量还是比较稳定的。兴业银行截至去年年底的开发贷仍保持“零不良”的记录,而开发贷占比最高(超过13%)的民生银行,此类业务的不良贷款占比仅为2.3%。

  从价格来看,开发贷的性价比确实比较高。《证券日报》记者查阅多家上市房企年报发现,民营企业的银行融资成本要高出很多。上市房企荣丰控股的2014年年报显示,该公司去年多笔贷款的利率都是在基准利率基础上上浮30%,实际利率接近8%;而大型房企金地集团的借款利率上限也达到了8%。

  事实上,即便是上浮30%的利率,也不是所有房企都能获得的。对于二、三线房企来说,价格翻倍并非耸人听闻。资金中介李女士(化名)去年下半年以来一直在寻找房企融资的项目。她曾对暗访的《证券日报》记者表示,“全国一、二、三线城市的大型房地产开发项目,项目‘四证齐全’,房地产公司具有二级以上资质,就可以协助办理某国有大行的开发贷,45天放款,且为基准利率”。不过,银行会在放款前一次性扣款15%,而其所在的中介也要收取两个百分点的中介费。记者计算发现,客户如果贷款一年,其对应的资金实际成本超过25%;即便按照上限进行三年期贷款,借款人的年化资金成本也达到了13.5%。

  住房按揭贷款

  逼近“价格倒挂”边缘

  对于涉房贷款中的个人按揭贷款,银行在定价上则比较“手下留情”,去年年末更是响应监管号召和迎合市场需求实施优惠利率。

  从资产质量来看,按揭贷款还是比较可控的。例如,中国银行2014年年报显示,住房抵押业务产生不良贷款50.45亿元,占比为5.06%,不良贷款率保持0.35%未变。

  对于绝大多数商业银行来说,房贷业务中住房个人按揭的不良贷款率一直以来远低于信用卡贷款、个人经营类贷款等其他种类的个贷业务。再加上不高于70%的抵押率的保证,即使按揭贷款出现违约并进入不良贷款,商业银行发生实际损失的概率还是比较低的。

  此外,也有银行启动了隐性的名单制管理,个人申请住房按揭时购买的楼盘甚至也成为了银行放贷与否的关键。一家城商行有关人士对《证券日报》记者表示,该行尽量与大型开发商的品牌地产项目进行合作发放个人贷款,对于一些风险较高的项目则会要求提高首付比例甚至拒贷。

  不过,目前商业银行优惠后的按揭利率往往不足6%,对于银行而言,利率空间确实十分有限。

  融360调查结果显示,今年4月份,北京、上海、深圳、广州、苏州等热点城市首套房平均利率明显下降,受此影响,全国首套房平均利率在3月份的基础上继续下行,由5.76%下调至5.74%。这也是全国首套房平均利率自2014年6月以来的第10次下调。

  另一方面,银行发行理财产品(也是银行吸纳资金的重要途径)的预期收益率大多超过5%,部分中小银行理财产品的收益率甚至超过6%。也就是说,银行的住房按揭贷款利率已经逼近“倒挂”边缘。

  不过,从体量上来看,上市银行按揭贷款的增速保持在20%以上,这对于银行“以量补价”无疑是一个比较好的契机。另外,部分银行在设定房贷利率时,对于贡献度较高的客户给与较高优惠,而贡献度的背后往往与银行揽储或代销相关。

  “在目前存款成本较高、增长失速的背景下,银行将贷款与存款挂钩,可以缓解一部分压力,虽然银监会要求禁止存贷挂钩,但是这种通过综合贡献度给客户打分再决定优惠力度的‘擦边球’处于灰色地带,没有被明令禁止”,业内人士表示。

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