“4分钟就秒杀了，我也没有抢到！”这是YOU+一位花名叫“夜猪”的“家友”在朋友圈里写下的一段话。3月19日上午10点，YOU+与懒投资平台合作推出的互联网理财产品正式上线。年化利率最高为12%，140多万元资产理财产品4分钟内抢购一空。

　　创始人刘洋接受采访时表示，这是YOU+继创业孵化器之后的又一探索，以房屋租约产生的现金流为标的，将其变成若干个按月付息到期还本的固定收益产品。“做YOU+的房客，也做YOU+的投资人。”

　　去年，雷军4分钟拍板投资一个亿，让YOU+国际青年社区红极一时，名声大噪。YOU+主打年轻人和创业者，为其提供以住房、工作、休闲、娱乐为一体的服务型青年社区。但随后，各种质疑也接踵而至……

　　●南方日报记者 彭琳

　　创业故事

　　大叔创业用情怀做产品

　　“做了15年Sale和Makerting，再不创业就晚了。”这是见到YOU+创始人刘洋他说的第一句话。

　　下午两点，广州市海珠区宝岗店的YOU+一派闲情。几个“家友”在大厅中央的桌球台打球，墙壁上挂着巨幅投影幕，沙发上几个“家友”躺着看电影，旁边工作区域一群“家友”正在开会。大厅另一侧是健身区，不仅有跑步机等各种健身器材，还有游戏机。上面一层loft是榻榻米的半工作半休闲区，背后就是落地玻璃。进入公寓，必须刷卡，刷卡的位置颇为隐蔽。

　　创始人刘洋是典型的北方人，身材高大，留着胡子，穿着一条破洞的牛仔裤。他是吉林人，从香港大学市场管理与营销专业毕业后，在多家快消公司担任大区销售以及市场主管。做市场的关系，刘洋漂了全国7个城市，每到一个城市都面临着陌生的住宿问题。“我自己亲身经历过，知道异地漂泊的那种孤独，一直想做这样一个产品。”2010年年底，他辞掉了上海年薪近80万的大区高管职务，分别在北京、上海、广州、深圳和苏州5个城市做了一次市场调研。

　　“最开始想在上海做，但是上海的房价实在太高了。”只身来到广州考察几个月后，刘洋将目光锁定在了广州工业大道72号高露洁废弃的旧厂房，这正是后来YOU+凤凰店。厂地搞定后，刘洋着手对5层的旧工厂进行装修改造。由于对建筑设计一窍不通，一个本来只需3个月的项目，整整花了10个月。“更要命的是，房屋的隔音效果不好。我还是决定推倒重新来做，不过结果是投入的钱都花光了。”

　　为了做YOU+，刘洋已经把上海的房子和车子都卖掉了，前前后后向身边朋友也借了不少钱，有些朋友甚至都不愿接他电话了。当时合伙人刘昕也很着急，到处去拉投资。不过，因为项目开销太大了，需要千万元资金，已经大大超出了天使轮的百万金额。

　　“于是，我们想到了先预约，再出租的方式。”刘洋说，当时好在很多人支持这个项目，还是毛坯房的时候，就有不少“家友”表示愿意入住。预付的房租解决了一部分现金压力，后来合伙人也拉到了投资。

　　凤凰店开业之后，客源一直稳定，基本住满了。随后，刘洋又在白云区和海珠区陆续开了两家分店，入住率达到了90%，现在还有很多人预约排队。“房租加上各种物业、水电费还有食堂收入，目前广州已开业的三家店已经开始盈利，按照这个速度，三五年时间基本可以回本。”

　　去年年底，海珠区宝岗店开业店庆，YOU+很多联合创始人以及众多“家友”集聚一堂。刘洋说，自己一个人偷偷跑出去哭了，“各种情绪压抑太久，在那一刻全部发泄出来了。你做的事情得到大家认可，是最大的财富。”

　　创新思路

　　学WeWork创一体化社区

　　采访中，不时有“家友”进进出出，和刘洋打招呼，亲切地叫他“小刘哥”。在YOU+，他们不叫“房客”，而是称为“家友”，每个人也很少用真名，一般都叫花名：小玉是YOU+广州的第一批“家友”，是一名舞蹈演员，刚刚从西藏回来；夜猪则是YOU+上海的“家友”，也是国内一家知名男装的运营总监，他觉得YOU+的氛围很适合创意人。

　　刘洋告诉记者，YOU+有“三不租”原则：45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻人；带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租，因为YOU+打造的是有爱陪伴的社区。此外，还会按照不同的职业比例来挑选“家友”，保证每一家店的人员构成多元化。

　　对于入住的“房客”，YOU+还有考核机制：一个月参加了多少社交活动；认识了多少新朋友。YOU+有各种活动，包括五同会（同乡、同星座、同职业、同兴趣、同生日）、创业沙龙、摄影沙龙等等。“如果你整天待在房间里，被评为了最不受欢迎的‘家友’，那我们会把你撵出去，合同里有规定。”刘洋这样说。

　　目前，YOU+的客房供不应求。记者尝试在微信页面预约看房，广州提前两个月预约看房的都已经排到了100多号。根据最新的统计数据，去年北京毕业大学生有23万人，广州有47.2万，而其中近6成的大学生会优先考虑留在北上广。刘洋认为，“蚁族”现象的出现，说明在北上广漂泊的年轻人将面对越来越严峻的居住问题。

　　而近年来，中国的租赁市场租金一直呈现增长趋势。但与此同时，中国房屋空置率却高得惊人，据全球房地产指南的一份报告称，北上广的房屋出租率仅在3%左右。YOU+模式正好找准了矛盾点，目标人群对准了刚刚毕业想在北上广一线城市打拼的新鲜职场人。“以前的租房子是冰冷的，与房东就是一纸契约关系，而YOU+是有温度的家。另外，我们的定价也稍低于周边租赁价格。”

　　按照计划，YOU+在广州今年还有四家店面将建成营业，包括市中心五羊新城的一块地，建成后将有900间房源。 北京苏州桥店3月21日已经开始接受预约，预计5月正式对外营业。深圳位于南山和罗湖的两个项目，2015年内将会开业。刘洋2015年的目标是建成1万间房源，8年时间扩张到100万间。

　　而除了打造年轻人住宿、娱乐、工作的生活社区，YOU+正在转向生活创业一体化社区，类似国外的WeWork。

　　盈利模式

　　聚焦租约证券化

　　YOU+快速被外界所广泛关注，不得不提到小米董事长雷军。

　　去年11月28日，雷军表示顺为资本已确定投资YOU+，目标是给漂泊的年轻人一个温暖的家。据雷军后来透露，他已经考察YOU+项目半年多了，非常看好该项目，也看好整个团队。

　　刘洋与雷军的会面，正是联合创始人苏菂牵的线。据刘洋回忆，当时在北京见了雷军，他一直低头在看资料没有说话。谈了5分钟左右，刘洋问了一句：“您有北漂过吗？有租过房子吗？”雷军抬头说，有，在北京地下室租过房子。

　　5分钟，雷军拍板投资一个亿。在刘洋看来，雷军投资YOU+是看好这种租赁模式的首创性以及可复制性。一旦成功，在一线城市都可以快速复制。

　　其实，早在2010年国内长租公寓就火了一把。业内认为，YOU+这类租房服务的提供者，是房地产产业链上的一环，不参与拿地、建造前端环节，更能节省成本。如果能找到合适的开发商合作，通过这种方式把空置的房租出去，不仅能消化空房，也可以降低房地产市场的风险。未来几年长租公寓会迎来真正的春天，90后更懂享受。据刘洋透露，YOU+目前正在和房地产商合作，将现有的楼盘中分拨出一部分给YOU+，与时代地产的合作即将面世。

　　不过，YOU+的模式也受到一些质疑。比如，房屋租赁“重资产”模式，即使有地方政府的支持，拿地、改造房屋也需要付出极高的早期资金成本垫付。比如，这种形式只适合一线城市，二三线城市无法推广；再比如，入住的“家友”大多是自由职业者，理想的群居环境与个人私密空间如何平衡？也有一些“家友”不适用过于频繁的社交活动而退租了。

　　目前，国内长租公寓有优客逸家、自如、寓见公寓、新派公寓等等。普遍存在的问题是利润不高、房源有限。YOU+提出2015年要完成1万套房源目标，势必要下沉到成都、杭州等二线城市中。而优客逸家创始人刘翔就曾表示，二线城市如成都，普遍是物业成本高而租金水平低，做年轻人消费得起的长租公寓只会出现负毛利。

　　出租费、物业费以及餐饮费，这些和传统的公寓长租相差无几；二三线城市拓展成本高，毛利低；而创业孵化器短时间又难以看到盈利曙光。YOU+如何去盈利？

　　在刘洋看来，房地产+互联网给了YOU+无限可能。最新的一项动作或许可以回应外界的质疑，YOU+联合互联网理财平台“懒投资”推出了固定收益理财产品。将未来获得的租金现金流转化成固定收益项目卖给投资人来募集资金，“租约证券化”。换句话说，既是租客，也是投资人。

　　“我们想做这些尝试有一段时间了，很多‘家友’想投资YOU+，怎么去做好呢？我们就想到了时下热门的互联网金融。”据刘洋介绍，YOU+将一共推出6款金融产品，融资期限包含1月、3月、12月不等，年化收益率为7.5%-12.5%，期限越长，收益率越高。

　　第三方点评

　　生活创业社区

　　连锁经营难度大

　　YOU+生活创业社区的模式，和目前提出“科创”的概念有关系。此类公寓模式，是房地产方面的一个创新。从新常态经济发展角度看，政策层面势必会进行扶持。但对于是否可以复制，关键要看政府的一个态度和实质性的优惠，比如土地、税费方面的优惠等。

　　YOU+背后在解决居住、社交问题的同时，也带来了创业空间的打造。很显然，未来如何让此类公寓具备一些隐性的福利，比如说入驻此类公寓在企业注册、办公物业租赁等方面有优惠，是此类公寓供应商需要考虑的。能够做到这一点的话，其前景可期。

　　但若单单从租赁角度来看，YOU+模式实际上会遇到很多问题。比如目前租赁市场并不发达，尤其在公寓产品缺乏选择性的时候，那么在租赁方面可能会面临一个断层的现象。此外，此类公寓虽然定位年轻群体，但实际上很多年轻群体由于工作不稳定或者追求私密性强的生活空间，会造成一定的客源流失。

　　再者，此类房源较少。未来若需要连锁经营，必然要大量收购房源或者改造房源，这个就需要有大量资金的投入。与此同时，此类物业在一线城市可能比较好做，因为租赁市场相对发达，但若是要到二三线城市，难度也会增大。所以，YOU+模式可能面临一线城市房源不足、二三线城市物业跟不上难以复制的双重困境。

　　——上海易居房地产研究院研究员严跃进

　　投资人点评

　　“用户群体契合，拟推出购买理财产品减免房租等个性理财”

　　YOU+是房地产新势力，在积极扩张业务的同时也存在资金需求。在如此背景下，YOU+积极寻找合适的互联网金融平台进行对接，谋求优质的融资渠道，通过出让租金收益权实现资产证券化，将募集的资金用于后期项目推进，从而为企业发展带来源源不断的活力。懒投资作为专注于应收账款业务的互联网理财平台，风控严谨，致力于提高年轻人的生活品质，和YOU十在企业文化、用户群体、品牌等方面都比较相似，因此和YOU+一拍即合。

　　双方合作的理财产品采用“租约证券化”概念，以房屋租约产生的现金流为标的，结合金融工程技术，将其变成若干个按月付息到期还本的固定收益产品，推荐给理财用户。这一创新模式在互联网金融行业实属首创，渐显互联网投行雏形。

　　——懒投资CEO张磊