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2020年12月06日 星期天
2014-6-26 第56期

"以房养老"靠谱吗?

6月23日,保监会发布文件,正式宣布从7月1日开始,北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险,为期两年。但从今年3月份发布征求意见稿,到6月份正式实施,其间不过3个月的时间,而在征求意见稿发布时,还引起过半网友和专家学者反对。这不得不让人产生疑问——以房养老靠谱吗?[详细]

“老年人住房反向抵押养老保险”,是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产处置权。

“以房养老”:在摸索中试点

 

估计很多人都听说过“以房养老”,并且听了很多年,可事实上,以前只是纸上谈兵,压根没有搬到现实中。6月23日,保监会发布文件,正式宣布从今年7月1日开始,北京、上海、广州、武汉四个城市开展住房反向抵押养老保险试点,标志着“以房养老”真正落地。

 

“以房养老”就是一种创新型养老保障制度设计——拥有房屋完全产权的老人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人统一的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

 

当前,我国银发浪潮来袭,60岁以上老年人口超2亿;养老保障水平还比较低,城乡居民基本养老金人均每月只有81元。推进以房养老等新型养老方式,无疑有助于完善养老保障体系,丰富养老保障方式。

 

按照保监会的说法,开展老年人住房反向抵押养老保险有利于健全我国社会养老保障体系,有利于拓宽养老保障资金渠道,有利于丰富老年人的养老选择,有利于保险业务进一步参与养老服务业发展。

 

此外,市场人士预期,此办法实施将为寿险公司发展主业,提供巨大市场空间。

 

《长江商报》评论称,作为走向市场经济的国家,中国不应该拒绝以房养老。以房养老是一项十分灵活且便利的补充性养老制度,在不考虑其他情况的条件下,十分有利于提高老人的生活质量。

“以房养老”:遭遇中国困境

 

虽然“以房养老”看似合理有效,但其反向抵押贷款的模式若想在中国推广仍面临很多障碍。以房养老在西方不是个什么时髦话题,在加拿大,超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行,贷款数额在1.5万到30万加元之间,只要你不搬家、不卖房,房产主权不变,可以一直住到享尽天年,由后人处理房产时折还贷款。可是在中国,以房养老作为一个新生事物,还不被绝大多数人所接受,这其中的原因也很复杂。

 

 当然,最主要的原因是观念问题。在中国,虽然大多数老人已经对“养儿防老”的观念有了一定的改变,不再将养老的寄托放在儿女身上,而是依靠社会保险,但是对于家产传后的观念,却并不是那么轻易的就能改变得了的,尤其是自己辛苦一辈子留下来的固定资产,基本上所有的老人都是将这些具体的资产在自己百年之后留给了子女继承,很少有老人能接受将房子抵押给银行或者保险公司,因为这在很多社会舆论看来,要么这家老人的子女极度的不孝顺,要么父母对儿女没有多少感情,只顾自己享受。很多老人虽然有改善自己晚年生活质量的需求,但是囿于这些传统观念,老人很少能够有如此“魄力”。

 

即使突破现实的观念壁垒,还有一些“技术”壁垒需要突破,最大的壁垒是中国的房产产权都是70年,产权到期老人没有故去,或者保险公司刚刚接手房产而房产到期了,又或者碰上拆迁,保险公司和老人以及老人子女之间的经济纠纷如何来处理,到目前还没有明确完善的法律体系和可以借鉴的经济模型,所以一些保险公司对此也都很慎重,在房产的估值上一般都会大大低于目前市场价,以此来规避风险,而这恰恰又是很多老人放弃选择以房养老的主要原因,感觉很不值,所以索性不如出租或留给子女,用租金或者让子女来养老。

 

以房养老在目前还有一个必须要直面的现实问题是,国内的房地产市场的过山车一样的起起伏伏,这同样使保险公司面临巨大保额风险,因为国内房地产市场发展的不稳定,而养老又是长期恒定的风险投资,所以如果抵押物面临巨大贬值风险,保险公司同样积极性也不会太高。

 

中国的“421”家庭结构以及汹涌而来的白发浪潮,亟需找到破解养老的好办法,比如社区居家养老,比如扩建公立养老院,再比如引进社会资本,加大私立养老院规模和国家投入,但是以房养老在目前房产产权只有70年、人们观念难以改变以及房地产市场不健康发展的态势下,只能是任重道远。

“以房养老”:他国如何操作

 

“以房养老”模式是“舶来品”,在我们憧憬中国式“以房养老”模式的同时,不妨来看看它在欧美发达国家是如何操作的?

 

新加坡:60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由公益性机构一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处分,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

 

美国:虽然美国的社会养老保障体系比较健全,但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作为补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款,发放对象为62岁以上的老年人。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子,然后把富余的部分出租给年轻人使用,利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达,美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

 

英国:“以房养老”主要有两种形式,一是把房产抵押给银行等机构,每月取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款,大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式;另一种就是出售大房,换购小房,用差价款养老。此外,还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

 

日本:以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例,申请人年龄必须在65岁以上,要居住在自己持有产权的住宅中,且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下,已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑,集体住宅不可申请。

 

荷兰:“以房养老”模式起源于荷兰,但荷兰人对这种方式不感兴趣,“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上,房子一般都是自己买下来,没有租房的压力,2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松,有了很好的生活保障,他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。

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相关评论
新京报: 实际上,解决中国严峻的养老问题,房产反向抵押只能扮演配角。过去20多年中,中国已经逐步建立起基本养老和补充养老(企业年金和个人养老)为支柱的养老保障体系。而以房养老不过是个人补充养老中的一小部分。即使是在欧美国家,没有历史性政策法律的束缚,以房养老体系日趋兴旺,但是也仅是整个养老服务产业“支流的支流”。
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新: “以房养老”商业保险仅仅是我国社会养老保障体系的补充,这一试点的推出之所以引发争议,不是产品有问题,而是作为社会养老保障体系的主干出现了缺失,化解养老困局所必需的普惠式基本养老产品仍有待于完善。
南方日报: 关于“以房养老”的认识,有一点不得不提,那就是不宜夸大“以房养老”的作用,它只是提供了一种市场救济手段。“以房养老”不会改变我国的基本养老方式——主要是以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑,它只是现行养老方式的一种有益补充。
财经评论员叶檀: 老年人是否愿意用房产反向抵押为自己养老,取决于市场对房地产估值几何。如果房地产市场节节上升,老人完全可以出售住宅入住老年公寓,地段好的房子靠出租一个房间的租金维持生计。保险公司同样不愿意干高风险低收益生意,把未来的房地产压力背在自己身上,房地产市场一旦降温,风险都在保险公司身上,保险公司成为最大的房东,与此同时,保险公司还要承担老人体面养老的压力。
北京商报: 以房养老看似是一个养老改革,但是由于这一政策可以盘活很多原本沉淀的房产,相当于银行每月都能增加稳健的存量房贷款,这对于银行、保险等金融机构利润很有好处,而且还能增加老年人的消费支出,增强内需,此外子女由于可以减少给老人的现金,也能变相转化一些资金流入股市。
同策咨询研究部总监张宏伟: 应该逐步推进资产证券化,将缺乏流动性的房产资产,转换为在金融市场上可以自由买卖的证券行为,使其具有流动性,金融机构可以以资产管理公司名义对于“以房养老”资产打包进行操作,既可以使养老群体定期取得一定数额养老金,金融机构也会因此有一定的经营收益,收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失,或以一定形式补贴给养老群体。
著名财经金融评论家余丰慧: 以房养老只能作为基本养老的一种有益补充,绝不能代替基本养老,丝毫不能削弱基本养老,政府不能也不会因此推卸承担百姓基本养老的任何责任。
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