300万以下新建住宅成交占比逐年下降；上月豪宅项目成交数量同比骤增三倍

　　北京楼市高端化的趋势愈演愈烈。昨日,中原地产研究部发布统计数据显示,2015年,北京纯商品房新建住宅签约套数为54403套,其中300万元以内的新建住宅为33148套,占比为60.9%。这一比例已由2012年前后的占比近八成,跌至目前六成左右。而自2016年以来的1个多月时间内,这一比例进一步下降为54.6%。

　　同时,在2016年以来成交的300万元以内住宅中,超过半数位于北京六环以外。业内人士表示,北京商品房市场已走向全面高端化。

　　新建商品住宅郊区化趋势凸显

　　北京新建商品住宅郊区化的趋势早已开始凸显,在2016年以来成交的2346套300万以内低总价商品房中,有1400套位于六环以外,超过成交总量的一半以上。

　　事实上,不止低总价项目郊区化明显,即使中高端项目也在逐渐外溢。中原地产统计显示,去年北京普通住宅中成交价格在500万元-1000万元区间的物业,在短短2年时间内,成交套数基本持平,但成交区位则出现了明显的外溢。在2013年同样价格区间在500万-1000万的改善型中高端住宅中,位于五环内的占比为56.4%,而在2015年,五环内占比只有30%,五环外占比已经高达70%。

　　与此同时,住宅套均成交额持续走高,2016年以来,北京商品房均价继续高位运行,达到了32157元/平方米,同时新房套均成交额已经高达435.4万元。

　　1月豪宅项目成交再创纪录

　　来自亚豪机构数据统计显示,1月销售单价在10万元/平方米以上的公寓豪宅产品共实现成交21套,同比增加320%,这一数据也创造了历年同期的新高,从成交排行榜中可以看出,成交排名前十的项目中,有两个10万+项目上榜,其中万柳书院成交均价更是高达166649元/平方米。

　　对此,亚豪机构市场总监郭毅认为,高价地的快速全面覆盖土地市场,使得10万+顶豪项目不断增多,而从去年北京土地成交结构来看,随着2015年出让的大量高价土地逐渐上市,楼面价超过3万的地块达到了28宗(2016年已经出现2宗),地价超过房价成为新常态。

　　郭毅同时表示,未来10万+项目将成为豪宅市场的普遍现象。而这类产品为了提升性价比,普遍以大户型为主,强调产品的舒适性和功能升级,例如位于东直门的使馆壹号院主打180-280平方米,而万柳书院户型更是达到205-558平方米,大户型产品的增多也是1月成交出现套数下滑、面积增长的主要原因。

　　北京土地成交楼面价5年增5倍

　　多位业内人士认为,北京楼市在高端项目及顶级豪宅的推动下,未来仍将保持上行。其中,被认为影响项目定价标准的一个重要原因,就在于北京城市资源的逐步稀缺,不可复制的土地价值日趋珍贵。

　　公开数据显示,过去5年,北京的土地供应中,居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平方米,但配套的公建面积已超过1000万平方米。由此带来不仅城市核心区土地价格不断走高,连城市边缘地带都开始涌现高价地,土地成本上扬最终拉动豪宅价格的上涨。

　　据亚豪机构市场总监郭毅介绍,2009年北京住宅用地成交平均楼面价仅为5972元/平方米,而近两年一方面可供开发土地不断减少,另一方面由于引入竞建保障房、自住房的土地竞价机制变革,催升纯商品住宅用地的实际楼面价快速攀升,2015年住宅用地成交实际楼面价平均值已高达28000元/平方米左右,相比5年前增长了将近5倍。