在政策宽松的背景下，今年的北京楼市供需两旺，新房、二手房量价齐涨，且土地市场表现抢眼。统计显示，新房市场预计全年成交量或突破10万套，较去年上涨近三成，二手房成交量则将达到20万套，较去年几近翻番，而土地市场11月更是出现了成交井喷，创下2014年以来月度居住用地成交宗数最高纪录。截至目前，北京全年土地收入已超过去年创造的年度最高纪录，全年土地收入有望突破2000亿元。业内认为，2015年全国楼市整体回暖的势头明显，一系列利好政策的出台是推动楼市走出2014年低谷的主要因素。

　　□新房

　　量价齐涨

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2015年前11个月，北京全市新建商品住宅（剔除保障房）成交总量已逾9万套，预计今年全年成交量或将突破10万套，与去年交易量相比涨幅近30%；因部分豪宅集中入市，2015年新房价格较2014年上涨了9%左右。

　　与北京楼市的强势回暖相似，上海、广州、深圳以及部分经济较为发达的二线城市的房地产市场，在2015年都取得了不俗的成绩。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，与2014年相比，2015年全国楼市整体回暖的势头明显，一系列利好政策的出台，是推动楼市走出2014年低谷的主要因素。“3·30新政实施以后，购买二套房的商业贷款首付比例已从7成降至4成，二手房交易的营业税也从未满5年缴纳改为了未满两年缴纳；其次，购买首套房的商业贷款首付比例从30%下调到了25%；使用公积金购买二套住房时，如果第一套房子的公积金贷款已还清，二套的首付比例也已下降到20%，且公积金可以异地使用；此外，央行全年多次降准，多次降息，货币政策非常宽松……这一系列利好政策对楼市起到了明显的刺激作用。”

　　中原地产首席分析师张大伟也表示，2015年一系列政策刺激楼市复苏，在2014年调整的基础上，北京市场出现了明显的回暖，2015年3·30政策后，数次降息降准，整个北京市场明显升温。

　　豪宅元年启幕

　　在新房市场的成交中，豪宅的占比较往年大幅提升，豪宅元年启幕。

　　根据中原地产研究部统计，截至12月14日，北京10万+顶豪成交爆发，签约套数达到了225套，创造了历史纪录，总成交额也高达120亿。中原地产首席分析师张大伟预计，全年北京10万+签约有望达到250套的成交量。

　　据了解，成交套数超过十套的顶豪项目相对集中，其中，盘古大观96套、万柳书院38套、使馆壹号院18套、琨御府13套、西宸原著12套、金茂府9套、泛海国际8套、长安太和5套。

　　上述数据还显示，6万+的豪宅签约也达到了1956套，年内将首次超过2000套。总价1000万以上的商品房住宅签约达到了3092套，同比上涨也达到了46%。

　　“豪宅签约普遍上涨，单价6万、10万、总价1000万以上的豪宅（含公寓），全部创造历史纪录。”张大伟说。

　　在张大伟看来，北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，也非常明显的表现为自住房的供应挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势。

　　商住产品呈逆袭之势

　　在豪宅产品百花齐放的同时，商住产品以“黑马”的姿态亮相，成交持续升温，11月更是上演了完美的“逆袭”。

　　除了“不限购”的优势以外，商住产品的价格优势也逐渐突出，成为刚需市场的重要产品类型。一般来说，商住项目的主力户型均以中小户型为主，目前在售的50%商住公寓面积在40-60平方米，总价多在500万元以下，有足够优势承接相当一部分刚需、改需购房者需求。

　　随着北京宅地供应的缩水和住宅价格的高企，一向习惯了唱配角的商住楼盘，开始向市场的主力过渡。业内人士分析认为，北京住宅用地缩水已是不争的事实，由此导致两个结果，一是宅地价格大增，另一个结果则是高成本导致的挤出效应，部分房企不得不转投商住市场。前者将放大商住楼盘价格优势，而后者则将推动市场快速成长。而另一方面，市场的扩容也将加大行业竞争，今后产品创新和品质比拼将成为常态。

　　□二手房

　　成交几近翻番

　　二手房市场的成交量也攀升了新的高峰，根据我爱我家统计，2015年前11个月，北京全市二手住宅成交总量逾17.4万套，预计今年全年成交量或将达到20万套，几近翻倍，但成交价格相对比较平稳，仅比去年上涨约5%。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，2015年初，北京楼市降至冰点，随后政府推出了一系列利好政策，刺激楼市回暖，新房、二手房量价齐升，并在7月达到高峰，尤其是二手房，交易量在3·30政策、降息、降准、二套房认定放松等利好政策的影响下比去年同期近乎翻倍，但价格却只是小幅上涨。不过，随着时间的推移，政策的边际效应逐步递减，没有了政策的强力支撑，楼市表现再度疲软下来，尤其是新房，下半年交易量下跌、价格波动幅度较大，市场出现了一定的不稳迹象。二手房市场7月以来同样表现不佳，成交量逐步下降，价格的涨幅也越收越窄，11月还有所下降。

　　据胡景晖介绍，市场回暖很大程度上是在填补2014年交易量的不足，北京近几年来的二手房交易量均值在15万套左右，但2014年不到10.5万，2015则将近20万，2016年很可能回归平均值，如果明年的年度交易量回归至15万套左右，那么明年的市场就将比2015下降25%左右。全国很多城市都或将面临这样的情况，今年新房交易量比去年多了30%到50%，二手房交易量近乎翻倍，基本上是2009年以来市场最好的一年，但2015年交易量的大增可以说是2014年的触底反弹，如果明年回归到平均水平，交易量就有可能比2015年减少10%到25%。

　　2016年或将量跌价稳

　　“2015年出台了很多利好政策，但这些政策的边际效应正在逐步递减，同时政策频出也表明了每一个政策的刺激周期在缩短，新常态下，很难有一个政策能让整个市场翻转。虽然2015年楼市表现尚佳，但对2016年的市场预期仍需审慎看待。”胡景晖说。

　　胡景晖称，3·30政策和后续政策的鼓励方向已从原来的首次置业转向了改善型需求，但整体而言，改善型购房人群的需求方向还是集中在紧凑型、中低价位的住房，现在的市场偏豪宅化、高端化，实际上跟改善型需求很难匹配；而货币政策虽然一再降低首付比率，但也使得购房人在未来很长时间内月供压力大、资金紧张，进行改善型购房时需对未来收入的增长有明确预期，但能否实现还有赖于未来经济增长和各种因素的兑现。

　　值得关注的是，北京、上海、深圳已全面迈入存量房时代，2012-2014年，北京、上海和深圳二手房成交量与新房成交量比值都超过1，也就是二手房成交量已超过新房成交量，标志着三地已进入存量房时代。

　　事实上，随着北京新房豪宅化以及二手房成交超过新房趋势不断加深，北京的购房格局也发生变化，北京万科总经理刘肖曾表示，北京楼市会呈现出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滞销化。从今年楼市发展特点来看，价格不断飙高的新房将不少刚需和改善置业人群推向二手房市场。

　　□土地

　　土地收入创新高

　　11月份，在供需两旺的推动下，土地成交攀上高峰。中原地产的统计显示，11月1日-11月30日，北京市共成交经营性土地17宗，土地建设用地总面积为122.56万㎡，总规划建筑面积280.55万㎡。11月土地成交现井喷，创下2014年以来月度居住用地成交宗数最高。

　　截至12月14日，2015年北京土地市场成交100宗地块，合计成交金额高达1920.77亿，同时也突破了2014年全年创造的1916.9亿的历史年度纪录。

　　事实上，今年3月起北京市场现回暖迹象，但土地市场虽出现个别优质地块被开发商热抢外，1-5月土地供应基本处于稀缺状态。6月战火再被点燃，自6月25日恢复供应以来，供应11宗土地，7月重现抢地潮，龙湖首开联合体25.95亿元竞得大兴瀛海地块，现场竞争激烈，共有13家房企及其联合体参与，其商品房平均楼面地价达到3万元/平方米。8月经营性用地仅1宗成交，位于南三至四环的石榴庄，区域位置优越，吸引众房企竞拍，地王再现，被方兴和中铁建联合体以50.25亿元拿下，楼面地价超5万元/平米。9月朝阳东坝、孙河共三块地再掀土地疯抢风暴，楼面地价均超5万元/平米，再刷楼面地价新高。10月土地供应增加，18宗土地进入交易市场，其中丰台区成交5宗土地，创下自2011年以来月度丰台区最高土地成交纪录。

　　“经过十几年土地开发，北京四环内土地已基本开发完毕，土地郊区化发展越来越远，土地资源有限性愈发凸显。开发商北京拿地现恐慌心理，有不理性因素在其中。再加之上半年政策利好，市场回暖，消费者购房热情重燃，开发商对于北京未来发展充满信心，因此出现众多房企争抢局面。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　地价超房价成常态

　　竞争加剧使得地价上涨明显，从2015年土地市场成交地王来看，其楼面地价已远超当前区域在售新盘价和二手房价，“面粉价”已远超“面包价”。

　　以11月为例，11月经营性用地成交17宗，其中有10宗地商品住宅楼面地价超2.5万元/平米，7宗地商品住宅楼面地价超3万元/平米，另有2宗地楼面价超5万元/平米。在超3万楼面价的土地中全部位于郊区，如通州、昌平、顺义、门头沟，地价明显高于房价，地王已然成为新常态。楼面价5万+的两宗地分别位于朝阳常营乡和丰台区南苑乡。

　　对此，张大伟告诉记者，开发商在拿地前计算预期可承受楼面地价时，原有考虑因素如红线外交通、配套、业态、规划、园林、景观、产业发展等，红线内如开间、进深、临街、竖线、自然条件等这些因素仍是开发商对比标准，但楼面地价方面并不完全按照地块所在区域的当前二手房或新房的售价进行推算，将评判视角进行扩散，可比项目放眼于全北京。

　　“如8月31日方兴与中铁联合体以楼面价超5万元/平米拿下石榴庄项目，而目前周边在售德贤公馆均价为4.8万元/平米。接下来9月2日和9日孙河两宗地又以超高价被保利+首开联合体和懋源分别成交，楼面价均超5.2万元/平米。而区域在售的中粮瑞府均价6.6万元/平米。如果评价标准按当前区域价格折算，孙河地块是不具备拿地条件的。但孙河与石榴庄相对比，无论是区域位置、环境、景观、当下区域豪宅氛围等都要优于石榴庄，因此，石榴庄以5万元/平米楼面价拿下后，再来预估孙河的楼面地价，超过5万元/平米已然是可承受范围了。10月葛洲坝在樊家村以楼面价7.5万元/平米拿下一宗土地，创下目前北京楼面价最高纪录。”张大伟说。

　　联合拿地明显增多

　　楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市土地市场的新常态，在此背景下，联合拿地明显增多。

　　亚豪机构统计数据显示，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地出让当中，联合拿地的比重多在30%以内。而进入2013年之后，这一比重快速提升至39%，而到了2015年这一比例已达到46%，接近全部经营性用地整体成交的半数。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，近年来北京土地市场价格的不断上升，拿地所需资金不断增加，再加上政府对于土地出让金缴纳节点的严格管控，使得房企在拿地时的资金压力市场风险不可避免，因此联合拿地日益增多，并渐渐成为主流。

　　张大伟也表示，从房地产市场风险角度考虑，三四线城市在高库存压力下其风险要远高于一线城市，化解房地产库存是当下城市房地产发展的重要任务，这也是很多开发商将拿地重心放在一线城市的原因。一线城市土地价格不断攀升，加大企业拿地成本，因此，联合拿地增多，这样可以在一定程度上避免互相竞价带来的抬高地价，另外，可以联合土地一级开发商，获得竞争优势，增强企业拿地竞争力。“北京土地楼面价的不断刷新纪录，也给拿地后开发商的产品和营销部门提出更高的要求。”张大伟说。

　　京华时报记者 桂瑰