养老地产三大问题待破解

　　养老地产，这块房企纷纷争抢的蛋糕看似很“香甜”，但吃起来并不是那么“可口”。在养老地产的发展过程中，存在盈利模式建立、养老服务需改进、政策支持不足三大问题，有待于大家去破解。

　　纵深

　　养老地产急缺政策扶持

　　对于房企开发养老地产，现有政策支持不足，成为多位房企人士、业内专家表达一致的看法。克而瑞信息集团养老养生发展中心项目总监高淑萍认为，“由于我国现有政策主要是对于非营利性机构给予一定优惠，房企做养老地产属于营利性机构，得不到政策给予的优惠。”

　　“房企做养老地产，在拿地、税收、贷款等方面难以享受到政策给予的优惠。这与房企做商品住宅、金融商业基本上没有太大区别，但养老地产实现盈利却比出售商品住宅、经营金融商业要困难得多。”一位房企人士如是说。

　　中国房地产业协会老年住区委员会专家陆松涛认为，尽管我国政策对房企做养老地产支持不足，但是部分地方政策已然有所突破，比如浙江就规定商业服务用地可以纳入养老用地。地方政策的松动对于房企做养老地产是一种利好。“期望未来营利性机构与非营利性机构有可能得到同等待遇，这对发展养老产业是一种利好。”高淑萍说。

　　盈利点成涉足企业困局

　　中国太阳城董事局主席朱凤泊介绍说，“北京太阳城已经连续4年实现盈利，向国家上交所[微博]得税。”但居住在北京太阳城的老人们向北京晨报记者反馈，实际北京太阳城社区也不是尽善尽美，还有一些不满意的服务，但了解了之后发现也没有比北京太阳城社区更好的养老社区。高淑萍则透露，像北京太阳城这样实现盈利的项目并不多，因为养老地产投资成本很高，但回报率却很低，有的项目甚至是在赔本经营。

　　“目前有些养老项目的经营已然陷入困境，但是这些项目的开发商仍然在扛着，其原因是因为它们一旦撤出，将会血本无归。但是它们如何建立有效的盈利模式，实现扭亏为盈，成为亟待解决的问题。”朱凤泊如是说。

　　陆松涛告诉北京晨报记者，“目前我国养老地产还没有形成一个完全可以复制的可盈利模式。众房企进入养老地产，大家都是摸着石头过河。”高淑萍表示，“现在大家都想着把养老地产项目探索出某种盈利模式，打响了品牌，再将这种模式复制到其他项目中，形成规模效应，但目前国内还没有叫得响的样本。”

　　现有服务质量还需提升

　　“养老服务必须以人为本，满足老人多元化的需求。房企在养老地产设计之初，在考虑基础生活服务以外，还要考虑如何满足老人精神层面的需求。”陆松涛说，帮助老人找到自己的兴趣爱好，激发生活热情，养老生活原本可以成为人生新的开始。

　　据了解，远洋椿萱茂经过此前两个项目的经验运作，已经把养老服务分为提供生活保障的基础服务和深度护理服务等个性化增值服务。不过远洋相关人士表示，远洋的理念是为老人提供一个退而不休的快乐生活，实现这个目标现在还有很多服务可以进一步细化。

　　事实上，服务是一个需要长期坚持和不断升级的产业。在多位业内人士看来，我国养老产业也刚刚起步，服务质量的提升还有很大的空间，且需要一段时间去摸索和投入。

　　趋势

　　养老地产要走轻资产模式

　　发展养老地产，房企还有很长的一段路要走。在开发养老地产的过程中，有些企业、专家在尝试探索新的发展方向。多数房企还是看得多，动得少。“投入大，回报少。”在国内第一批实践养老产业的中国太阳城董事局主席朱凤泊分析认为，“养老地产走轻资产是出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，进入资本市场。事实上，中国太阳城已经在整合有一定盈利能力的项目，计划联合上市。这样上市的成功几率会更大。”

　　“房企可以在自己开发养老地产项目的基础之上，建立O2O养老服务平台，为本小区以及周边小区老人提供上门服务。”克而瑞信息集团养老养生发展中心项目总监高淑萍说，通过延伸养老服务链条，找到新的盈利点，形成规模效应，才能在激烈市场竞争中赢得一席之地。”