在中央释放支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费的信号后,地方新一轮的楼市刺激行动也随之密集展开。一系列利好之下,有不少业内人士认为,在目前价格还未“触底反弹”前夕,最佳购房“窗口期”已至。

　　楼市再迎最佳购房“窗口期”

　　过去十年,尽管楼市总体处于大幅上涨状态,但对购房者来说,仍有一些最佳的入市时间窗口,可以更低成本、更加从容地挑选。比如2008年9月金融危机爆发后到2009年的一季度就是一个很好的时间窗口。

　　“我当时在厦门大学附近买的二手房,单价不到9000元,当时很多人都觉得买贵了,但现在一平方米已经3万以上了。”来自泉州安溪的施先生说。

　　此后,2011年底到2012年上半年,楼市又迎来一个最佳购房窗口。以广州为例,当时购房者在广州市区买的房子现在都涨了四成以上。

　　而现在,类似的最佳购房窗口似乎已显现。不少业内人士表示,从现在开始到二季度末,将是入市的一个很好的窗口期。同策咨询研究部总监张宏伟表示,今年上半年入市为最佳,今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。

　　过去十年屡屡准确预言楼市走势的“大炮”任志强日前在佛山演讲时称,虽然目前6亿平方米库存超出预期,但伴随着房地产投资、土地供应减速,到了第四季度,供求关系回归平衡,价格就要开始上升。

　　“之所以说目前出现了最佳购房窗口期,在于房价止跌反弹迹象正趋于明显。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《第一财经日报》,目前整个楼市政策环境趋于宽松化,而且后续还有望出台一系列政策,比如公积金贷款额度的提高、公积金贷款首付比例下调等,这些都会带来住房市场成交量上升的态势,进而促进房企调整定价策略,并采取涨价的做法。

　　严跃进说,从这个角度看,随着整个房地产市场复苏迹象的出现,若不积极入市,可能会延误最佳购房时机,并且导致购房成本加大。

　　中原地产首席分析师张大伟也分析说,在两到三次降息、市场成交量恢复三个月左右、有一个全国性的普遍政策出台之后,窗口期才会出现。“现在正处于政策利好累积、库存需要一定时间消化的阶段,总体上看,一线城市的窗口期已经出现。”

　　这其中,供需比较紧张的深圳去年12月份新建商品住宅的环比涨幅为1.2%,成为当月全国70个大中城市中唯一环比上涨的城市。2月涨幅虽然有所收窄,但依然保持增长态势,成为全国唯一的房价连续上涨的城市。在不少业内人士看来,其他供需比较紧张的一线城市和部分二线城市也将迎来反弹。

　　张大伟说,去年一线城市不少楼盘都跌了10%,接下来马上要恢复到去年下跌之前的最高点。“也就是说,现在正处于2014年深跌之后的恢复之中,再往上冲多少,要看政策的力度有多大。”

　　不超20城有望反弹

　　投资需求曾一直是楼市高增长的动力之一。由于可选投资渠道匮乏,房地产在过去十多年中,一直是居民的最佳投资选择。不仅门槛低、回报稳定,还能借助银行杠杆放大收益。但近年来,短期投机需求随着交易税费的增加和政策打击已经显著减少。大多数城市住房供大于求,价格过高,未来增值不确定,已经不再是最佳投资选择,因此房地产投资需求也出现显著回落。

　　张大伟告诉本报,目前已经进入到一个降准降息通道,公积金政策也都在全面放松,包括一线城市限购也有望松动,现在确实有进入到窗口期的迹象和可能性。但是否进入到最佳购房窗口期,仍然要分城市、分区域来看,“现在已经结束了过去单边上涨的状态,不管从心理层面,还是从事实上的供需矛盾来看,经过过去三四轮的上涨,楼市都到了一个新阶段。”

　　“既然是窗口,肯定是后续要能涨的才算窗口,会跌的肯定不能叫窗口。”张大伟说,过去市场供需结构比较紧张,因此只要有鼓励政策出来,市场就会发生翻转。但这一轮救市政策出来,除了一线城市和部分二线城市市场活跃外,其他城市都处于波澜不惊的状态。

　　张大伟表示,从全国来看,供需结构比较紧张的城市大约10个。其他供需比较健康的中心城市10个左右,全国总共也就20个城市房价有上升的空间。“其他城市要上涨的可能性就很小,因为它的需求已经不支撑价格上涨的可能性。”也就是说,未来只有北上广深和厦门等二线城市的房价有望迎来反弹,其他三四线城市甚至部分二线城市仍然处于绝对过剩的状态。

　　经历了十年的高速发展后,中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,已经一去不返。在新常态阶段,不同城市不同区域的表现将进一步分化。张大伟说,在三四线城市楼市普遍过剩、人口导入十分有限的情况下,三四线城市和一二线城市的分化进一步加剧。

　　这其中,决定这种区域分化的一大因素就是需求。以福建为例,数据显示,在2005年到2013年这9年期间,福建各地的人口增速差距相当悬殊。其中,厦门增速高居全省首位,9年间人口增长了65.78%,此外像福州市区、泉州市区、晋江、石狮等经济发达地区的人口也都实现快速增长,全省人口向厦门、福州、泉州等几大城市集中的趋势相当明显。

　　相比之下,有一半以上的区县人口出现了负增长,尤其是闽北、闽西等山区县人口负增长高达两成以上。目前这种趋势仍在加剧。厦门均和房地产评估董事长王崎告诉本报记者,在目前泉州、龙岩等周围三四线城市房价走低的情况下,无论是购房者还是开发商,都会把资金集中到一二线核心城市,资金会进一步向厦门这样的核心城市集中。摄影记者/吴军