原计划建200套廉租房，实际只建24套，其余全变成了商品房；在明知土地是划拨地的情况下，房产局仍为开发商发放商品房预售许可证，帮开发商获得商品房销售“资格”；没有办理土地变更手续，开发商就擅自对外销售商品房，导致业主办不下国土证、房产证……

　　作为岳阳市首个利用商品房开发带动廉租房建设的小区，岳阳市绿茵苑(长虹廉租房小区)如今已“麻烦成堆”。

　　？“廉租房”变身“商品房” 业主拿不到国土证

　　2001年12月6日，岳阳市房地产管理局与岳阳市梦莎房地产开发公司签订了商品房开发结合廉租房建设的协议，约定用望岳中路的一宗土地合作建设廉租房。

　　据岳阳市房产局副局长付荣介绍，按原定计划由梦莎公司建设200套廉租房，但在实际建设中，绿茵苑仅建了一栋廉租房(24套)，其余9栋都变成了商品房。2004年起，这批商品房陆续销售给了204户购房者。绿茵苑小区业主委员会主任徐明光说：“10年过去了，204户业主的国土证依旧不见踪影。”

　　在绿茵苑小区业主汤满全向记者提供的购房合同中，可以清楚地看到：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为岳阳市房产局。记者从岳阳房地产政务网上也查询到，绿茵苑项目2004年7月取得商品房预售许可证，发证机关为岳阳市房产局。

　　2011年，业主们以“未能在规定期限内取得房产证和国土证”为由，将梦莎房地产开发有限公司告上了法庭。2012年8月，岳阳市岳阳楼区人民法院判决：“被告梦莎公司与有关政府职能部门达成廉租房建设的协议后，又以商品房对外出售，是违规行为，其行为也是错误的。”

　　“划拨地”发放预售许可证 房产局涉嫌违规操作

　　记者了解到，绿茵苑小区业主办不了国土证的原因是土地性质问题。作为商品房开发结合廉租房建设的项目，绿茵苑小区使用的全部是本应用于“福利性住宅”建设的划拨地，可开发商和有关部门没有变更土地性质、补办出让手续，就直接进行商品房开发销售。

　　业主汤满全提供的与梦莎公司签订的购房合同中注明：出卖人以商业用地方式取得位于望岳中路的地块土地使用权。然而，记者发现购房合同中的表述隐瞒了这宗土地真正的性质和用途。经岳阳市国土局查证，这块土地性质实际上是“划拨用地”。

　　正是在“不规范”的操作下，梦莎公司在国有划拨土地上建起9栋商品房并对外销售。上海建纬(长沙)律师事务所律师陈良俊说，绿茵苑项目的土地证写明是“划拨地”，岳阳房产局在这种情况下就发放预售许可证，属于项目审查的违规操作。

　　记者了解到，国有划拨地上建商品房，要取得房产证和国土证，必须改变土地性质，需要开发商缴纳土地出让金。国土局要求梦莎公司按每平方米500元至600元补交土地出让金，但这笔款一直未交，导致业主的国土证难以办理。

　　？减免税费“四六分成”，是实属无奈还是损公肥私？

　　记者调查发现，近年来，廉租房建设领域出现了种种乱象，一些地方在廉租房建设中，先用划拨地“吸引”开发商，答应让其开发商品房项目，条件是开发商配建一定数额的保障房，最终却办不下来报建手续，这种“先上车后补票”的现象并不少见。

　　据岳阳市房产局和梦莎公司2001年签订的协议，房产局为开发商办理商品房开发的前期报建及后期产权登记等手续，办理手续所减免的各项费用由梦莎公司与房产局四六分成。减免税费的60%部分，由梦莎公司以建设廉租住房形式返还补偿给房产局(权属性质国有)。

　　记者看到一份2001年岳阳市廉租房建设领导小组“关于合作开发建设廉租房的决定”中规定，绿茵苑廉租房小区开发项目享受廉租房建设的一切优惠政策，减免税费30多项。付荣告诉记者，财政没有资金安排，廉租房又要建设，在当时用此种方式建廉租住房“实属无奈”。

　　陈良俊认为，不论是商品房项目里配套建设廉租房，还是廉租房配套建一部分商品房，从土地使用到税费减免都要严格按规范程序办事。否则，政府部门本意是为解决老百姓的住房问题，结果却出现既不像保障房又不像商品房的怪象，造成政府部门、开发商和老百姓之间的矛盾纠纷。