国庆节前一日，央行宣布解除限贷，同时河南五部门出台意见，促进房地产业发展。那么解除限贷以后，市场会出现井喷吗?房地产市场会出现进一步分化吗?后限贷时代，老百姓究竟该不该立刻买房?14日，几位来自河南省内房地产行业的大咖，围绕“限贷解除，市场会井喷吗”发表真知灼见，上演了一场酣畅淋漓的思想碰撞。

　　【议题一】限贷松绑 是救市吗?

　　李晓峰:央行选择在这个时间点解除限贷，是用心良苦。各位如何评价央行在这个时候宣布解除限贷?究竟是什么促使央行下决心支持楼市信贷?这对有关房地产的金融市场有何深远的影响?

　　李涛:实际上，限购解除后，市场受影响不是很大。十一黄金周之前解除限贷，与当前的经济有所下滑有关。同时，当前的房地产市场一直没有真正用市场那只手去调整，这次限贷解除后，可以说目前宏观调控手段都松动了。

　　限贷松绑，对刚性需求、改善性需求的释放肯定会有影响。因为前几年没有限购、限贷时，许多人买房都是从小户型开始，他们正面临改善居住环境换二套房，因此改善性需求也很大。

　　至于投资性需求，我认为可以用“蠢蠢欲动”四个字来形容，但真正的投资、投机者，应该不会真正进入市场，他们还在观望是否会真正实施房产税。

　　王沥锋:此次限购、限贷的松绑，对房地产金融市场的刺激明显，政策利好下必将刺激楼市销量的增长。而长期被限制的首改客户、投资型客户及奢侈消费客户将再次得到释放，市场活跃度必将加大。开发商方面，资金链紧张的局面将有望得到缓解。一线销售促使库存压力趋缓，也将促成土地市场再次活跃。同时，房地产投资在整个固定资产投资中占据了25%的比重，房地产的回暖也将带动全国经济的进一步增长，经济下行的情况从而有望得到改善。

　　朱洪杰:此次放开限贷，我个人理解不是为了救市。2013年全国的成交量达到了历史最高点，而通过今年土地的放量，供求不存在矛盾，因此限贷放开后，也不会对市场价格起到决定性影响作用。

　　韩洪涛:我曾经和银行方面探讨过一个问题，就是现在银行到底压了多少房款没有放出来?结果令人吃惊。因此，如果此次取消限贷，还不能够刺激房地产业的健康发展，我个人推测，不排除下一步开发贷政策逐步放宽的可能性。事实上，解除限贷以后，目前郑州市各大银行尚未开始执行，因此市场也没出现预想的爆发。政策需要消化，银行也需要消化。

　　另外，外部的购房环境已经发生了变化，购房者的心理也发生了变化，他们越来越理性了。至于对下一步金融市场的影响，我认为是利好的、积极的，上升通道已经打开。

　　唐玮:过去，我认为限购解除之后，会使市场产生变化，但现在看来没有什么太大的变化。而当整个经济环境、消费者心理以及供需关系发生变化时，一些政策性手段的推出是早晚的事儿。解除限贷后，较能刺激改善性刚需购房人群，因为改善居住环境的成本降低了很多。那么改善性需求到底有多大量?业内有一个普遍认知，是占到整个购房需求的15%，实际上这个比例会超过15%。仅从我们的项目来看，限贷取消后，井喷现象并没有出现，只是看房人数增加了，成交额增加了20%左右。目前这个阶段应该是一个窗口期，我们将迎接房地产行业的白银时代。

　　王鹏:回归市场是大家的共识，但我想多探讨一下，限贷限购取消后，房地产税收制度改革对房地产业将有怎样的影响。有专家曾说，中国税收体制改革一旦实施，地方财政基本不再有缺口，意即可以不再依靠于房地产业。

　　另外，现在中国的房地产业存在一个问题，一线房的市场占有率仅20%左右，远远低于其他传统行业的龙头企业市场占有率，这说明目前的房地产行业品牌参差不齐。

　　【议题二】井喷不会出现 市场将长期稳定

　　李晓峰:限贷松绑后，郑州楼市销售会出现短时井喷吗?限贷松绑对楼市的销售究竟有多大影响?

　　朱洪杰:我们在地市有几个楼盘。尤其在县城销售楼盘时，我们从来没有感觉到首付比例大小是客户关心的问题，他们能不欠就不欠，能少贷款就少贷。目前的郑州房地产市场，除了投资性需求之外，其实市场容量很稳定。但为什么今年下降这么多?我一直在思考这个问题，我认为是购房成本的攀升抑制了购房欲望。房价没有变，却因为贷款的利率上升，造成隐性房价升高。限贷放开了，但银行利率一直不落地，很多购房者纷纷开始观望。

　　唐玮:现在没有出现井喷，主要因为各银行还没出台实施细则。从我们楼盘的情况来看，看房量比上个月增加了约60%，但大都是只看不买，大家都在询问银行政策。预计具体政策落地后，市场会有变化，但井喷不大可能。

　　韩洪涛:从短期情况来看，不会出现井喷，原因很简单:政策落地需要时间，购房者更加理性。但是接下来几个月对开发商是利好势起，一些计划明年、后年买房的人可能会提前实施。真正的改善性购房者，有可能会提前消费。所以说从短期来看，对房地产的发展销售起到很好的积极作用。

　　李涛:我认为不会井喷，因为郑州市场一直都呈现小幅上扬的态势，目前解除限贷，可能在短期内促成市场小幅上升，但长期看还是会持续稳健发展。郑州楼市一直相对比较理性，原因是首先河南只有一个中心城市郑州，郑州的吸附能力很强，再加上河南人口基数比较大，这就能支撑起整个市场。调控最严厉的时候，市场都没有出现降价或大幅的市场波动，现在可以预见市场即便有上行态势，也不会波动过大。因此限贷解除后，会有短期井喷，但长期看应该比较平稳。

　　 【议题三】取消限贷后 涨价只是为促销

　　李晓峰:随着房贷新政的出台，不少楼盘对外宣称“即将涨价”，也有人说这只是楼盘的炒作，那么房贷新政会影响房价走势吗?郑州未来的房价将呈现什么趋势和特点呢?

　　王鹏:前段时间一些楼盘积压的房源较多，所以要抓紧时间出手，不会真的涨价。现在购房者都很在行，相中就买、相不中说再多也没用，比置业顾问还精通这里面究竟有没有猫腻。

　　唐玮:所谓的“即将涨价”，实际上是营销手段。10月8日当天，我们通过电话问了一圈，没发现有涨价的。其实，我们为应对竞争楼盘涨价也出过方案，结果现在搁置了。

　　李涛:我认为此时涨价是愚蠢的，一些公司或营销负责人为迎合买涨杀跌的心理，做出错误判断，哗众取宠。开发商应当勇于承担社会责任，主动稳定市场。

　　李晓峰:这也说明一个问题，限购政策和限贷政策，来的时候影响很大，走的时候波澜不惊，它对于市场几乎没有任何影响，对于企业的销售包括定价，影响也不大，对老百姓影响也不大。

　　朱洪杰:这跟买股票一样，有人希望跌，有人希望涨。如果供求平衡的话，那么价格应该随价值而定，就没有把价格涨上去或是把价格降下来的说法了。

　　王鹏:其实是把房价看得太高啦。

　　王沥锋:供需比直接影响房价波动，此次限购、限贷松绑释放大量购房客群，因此可以预料，银行政策落地后房价还是会上涨的。

　　【议题四】房企分化 将进一步加快

　　李晓峰:着眼整个房地产市场，后限购时代已经到来，随着限贷的解除，郑州房地产市场发展将会出现哪些转变?房企分化会进一步加快吗?

　　韩洪涛:出现分化的最根本原因，是行业利润在下降。随着行业利润一再降低，一些项目被整合，最后的结果就是分化。在这个过程中，并不是所有的人都会成功，肯定会有“大鱼吃小鱼”，那么最后“小鱼”就要退出房地产行业。

　　房企分化会进一步加剧，大量的重组现象会发生。实际上不管是大企业还是小企业，下一步都应重视资源整合。你有资源、我有资金，就可以整合，目前郑州已经有很多成功的整合案例。这对行业发展是有利的，也是政策层面能够接受的。

　　李涛:非限购区将不再那么红火，学区房在短期内受到市场热捧。至于房企分化，现在有一种不好的导向，很多外围话语权持有者，都在误导这个行业不断走向急功近利。在这里，也提醒房企大佬和营销人士，一分真诚一分人心，千万不要被误导。正确的导向应该是:你一定要把用户放在第一位，做好产品，让客户满意。这样无论市场出现什么样的波动，只要你有客户的信任，都将赢得市场。

　　王鹏:有些企业只把房地产作为盈利工具，而不是毕生追求的事业，因此，分化是必然的。把专业的事交给专业的人去做，对行业发展是有利的。

　　唐玮:市场将越来越细分，针对细分产品的领域，会出现一些小公司。任何一个大的行业门类里面，最终都是往这两个方向去发展:一类是做大公司，一类是做小特色。做自己擅长做的事，在自己擅长的领域里去取得合理的利润。

　　朱洪杰:分化肯定有，可以选择自己擅长的板块、擅长的区域，做擅长的产品。

　　王沥锋:此次限购、限贷政策的松绑，促使房地产市场完全进入市场化经济时代，市场发展将依赖市场需求点，房企的成长将更依赖购房者的支撑，品牌效应将越发受到市场关注。大房企凭借较强的抗风险能力和土地储备量，更能开发出迎合客户需求的房源，而“打一枪就跑”的房企，将没有生存空间。

　　 【议题五】购房好时机 或许就在春节前

　　李晓峰:在诸位看来，现在是购房者买房的最佳时机吗?请大家给购房者一些客观的指导意见。

　　韩洪涛:通过对比近几年的数据发现，春节前后是最便宜的时机，购房成本最低。

　　此次限贷解除以后，投机性客户依旧存在，但是很多投机性客户已经在观望楼市，正把目光转向日益上行的股市。若给大家一个建议的话，我觉得如果是纯粹的投机性购房，最好就不要再去买住宅产品了，不妨去涉足写字楼产品。

　　投资真正的住宅，意义不大。价格每年以不到1000元/平方米的幅度上涨，再加上新房购买后也不能快速流通，还要牵涉近20%的过户费等，自持出租基本不够抵银行月供的。

　　李涛:有购房需求的朋友，一定要根据自己的实际情况来选择。如果说前段时间受政策影响，改善性需求和刚性需求受到抑制，现在限贷限购政策解除了，我们可以根据自身的条件来释放自我的需求。但受舆论影响认为房子即将涨价而盲目跟随，是不理智的。

　　王鹏:急需买住宅的，什么时候都可以买，但要是现在有房住，仅仅是为了改善一下，倒不妨观望一段时间。如果是投资的话，那就最好不要碰住宅，投资商业产品还要区分不同项目，不能盲目投资。

　　唐玮:我觉得春节前这一段时间，应该是很好的出手时机，或者是一个窗口期。投资性的需求，我不主张这个时候买。尤其是短期投资的话，这个市场还是不要进了，没太大的意义。

　　朱洪杰:房价活动不大的情况下买房目的是什么?我觉得是以幸福感提升为主。对于刚需客户来讲，从长期来看买房就是娶媳妇生孩子，该买就买。现在库存偏大，到明年下半年，随着这些库存的消化，将会迎来供求关系变化，那时候房价有可能会有所上升。对于投资性需求来讲，投资性需求和炒股是一样的，别人都干的时候你别干。

　　王沥锋:我认为房价将稳步增长，降价不可能，同时主城区价格稳定，新兴区域越来越活跃，其中主城区内的新房源后补不及，遇到现售的好房源要赶早不赶晚。同时，也不妨把目光投向郑上新区、航空港区等新兴区域。