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专家:楼市转型是为了回归正常 棚改将成为新焦点

  • 发布时间:2014-08-07 18:19:39  来源:人民网  作者:唐沰  责任编辑:孔彬彬

  今天是“下行通道中的房地产--2014博鳌房地产论坛”的首日,众多经济学者、企业领袖、行业巨头等嘉宾齐聚,围绕着房地产的方方面面进行深入地探讨和交流。人民网房产前方报道记者发现,综观首日与会嘉宾关注的焦点,“调整”、“保障房”、“转型”等行业关键词成为焦点。

  调整:回归正常的过程已经开始

  2014年,房地产市场在最高峰反转进入下行通道,陷入新一轮调整周期。对于未来的预判一直是行业中所有人关心的话题。

  中国房地产业协会名誉副会长朱中一在演讲时表示,过去那种偏重于稳定房价的调控、在缺乏顶层设计和中长期制度情况下的应急调控、及过多采用行政性措施的调控必然要改变。

  朱中一强调,今后的调控也必然要转到“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”上来。“要发挥市场在资源配置中的决定性作用,首先要研究并遵循市场经济中的价值规律、供求规律和竞争规律,使供需的总量基本平衡、结构基本合理、价格趋向价值,并通过优胜劣汰,提高资源的配置效率。”朱中一认为。

  国民经济研究所所长,北京大学、中国社科院经济学教授樊纲并不太认同“下行”的这个主题,他认为现阶段是回归正常的过程。樊纲在演讲中说道:“房地产现在逐步在开始调整,有些问题开始暴露。因此在这个意义上说,我们回归正常的过程已经开始了。”

  樊纲指出,正常的状态应该有优胜劣汰,有高有低,房地产商要做专、做精、做好、做大,要从质量、创新的角度来做,这才是正常的状态。“我们应该欢迎房地产市场进行调整。”樊纲称。

  德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平则表示,现在到了房企收购兼并的最好机会。现在资本市场对整个房地产的估值是严重超低的,优秀的地产公司,已上市的公司,应该在这个时候整合房地产,收购其它公司的股权。不是要更多的买地,而是用资本的杠杆来整合企业。“利用资本杠杆整合一些淘汰的企业,去买它的股权,而不是买资产,趁银行收资产之前,尽快把它买下来,这是最好的机会。”蔡洪平强调:“如果我们都做这个事,市场就健康了。”

  中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为,在过去10年中唯一没有变化和调整的政策就是商业地产,不管是稳增长的时候,还是抑通胀的时候,它从来没变化过,我觉得这种稳定本身也是一种政策倾向,让市场说话。“今天早上吃饭的时候,有的老总说,我们要活不下去了,我说很不好意思地告诉你,你活不下去一点都不重要,中国的房地产市场将活得非常好。”

  香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示,房地产本来就是一个周期性极强的东西,所以下行、上行没什么奇怪的。短期来说一般的市场,特别是比较成熟的市场都是有上有下的。但是在一个大发展的中国,以往的十几年基本上是一个上行的局势。到了今天,这个局势可能不在了。要是这样的话,那到底是下行还是平行呢?这个我觉得还是要考虑的一个问题。我个人认为没有人希望它下行,包括政府在内,平行是最好的。平行一段之后,跟着动荡再慢慢上升,那是最好的结果。今天中国有没有这个可能性呢?我认为这个可能性是有的。

  棚改:不能简单地和保障房、降房价连在一起

  被业内称为“干着开发商的事,操着总理的心”的华远地产董事长任志强此次将关注点放在了“利率”和“保障房”两个方面。一直以敢说直话的“任大炮”著称的任志强,在会上的惊人言语多次被掌声打断。

  任志强表示,房地产有两个影响最大的政策,一个是利率的挤出效应,还有保障性住房的挤出效应。

  任志强指出,今年整体市场的消费需求并没有减少,而是在持续增长。但是保障性住房在冲击市场,另外一个冲击更可怕,就是棚改。“1万亿投资,棚改要完成470万套,和本来竣工700万套保障性住房一起计算,会把市场打得一塌糊涂,因为保障性住房和棚改的住房数量巨大,远远超过过去每年竣工700万套的数量。”

  任志强表示,现在一年生产700多万套房子,这700多万套房子里头,在2011年以后开始有了保障房以后,商品房销售是没有跌的。2012年要求开工1000万套,2013年要求开工700多万套,相当于我们生产量的40%到50%。原来他们只占30%,现在已经变成各占50%,挤出了商品房的需求。

  任志强还称,销售的上升和下降不是在今年才开始,“我们把去年40个重点城市中前10个上升最快的和10个上升最慢的列出来,你们今天提到的某些城市情况不好,去年就已经发生了,不要以为今年才开始,是因为你们只看到了总量的增长,而没有看到细节的对城市的分析。比如说温州去年就取消了限购,别人都好的时候它已经不好了。无锡去年就出现危机了,不是说今年才出现问题。”

  任志强认为现在的保障房及棚改政策存在一些问题,然而陈淮则表示,不能简单地将棚改和保障房、调房价连在一块。“任志强一向说对的时候不多,他今天说的也不错。棚改到迄今为止,到前天国务院发通知,前两天热炒国开行1万亿,基本上没说到点上。第一,它不是简单的保障房,棚改不是廉租房。第二,和调房价没关系。先把这两条整明白了。那它和什么有关系呢?”

  第一,和今年的稳增长有关系。今年上半年房地产投资是包括保障房投资的,增速下降了,平均固定资产增速下降,这有一定的目的是和拉动投资增长、经济增长有关系,说保障房建设要从原来的国有厂矿扩大到连片改造、老旧危房改造。

  第二,和城中村改造等等留下的问题有关,很多的产权调整不到位的地方,最近又提出和共有产权房的改革密切结合起来,它和改革的很多措施完善,落实十八届三中全会联系在一块,它有这一块的内容。

  第三,保障房一直是政府单打独斗,让开发商进来,他不挣钱不会进来。棚改把政府的力量和市场的力量结合起来,把平房拆了,上面盖楼,就使市场和政策的力量相结合,找到了一个切入点。

  第四,棚改和升级有关系,这些棚改的地区很多是城市核心区,它所在的位置很好,但是是连片的低端住宅,城市的基础设施改造很难,它和商业业态、地下基础设施、交通规划、全面升级连在一块。

  转型:多元化、轻资产成未来房企趋势

  博鳌论坛上,许多企业一把手提出未来要主动转型,房地产行业由重资产向轻资产转型。不要到了迫不得已的时候不懂调整。

  首创董事长刘晓光分享了首创新的战略转型。“一个是在新的战略转型中,我们要抓住机遇,城市化、区域一体化等等方面都有一些机会。我们今天说没有面临崩盘的危险,只是面临洗牌的局面。第二个是要规划好城市、建设好城市,这是我们地产商很大的历史使命和责任。我觉得这里很重要的一点是要依靠模式转变,来创造我们内生的前进的动力。我们除了地产之外,还有很多的产业的价值,这方面我们也做了很多的探索,包括商业地产、轨道交通上盖、旅游文化地产等等。

  刘晓光分析中国未来的商业地产有以下几个方面的特点,网络化时代以后的商业地产格局是综合性更强的,比如写字楼、酒店、娱乐、饮食都结合在一起;第二个是利用网络平台做的线下服务。网络平台加一些小型的商业服务设施,通过线上线下的结合来做一些工作,结合我们自身的产业体系,比如小额信贷、担保、项目的投融资等;第三个是超大城市的城市客厅式的综合服务中心。第四个是我在台北看到的情况,它有很小的超市、百货店、饮食店,它是微型的,24小时营业,非常适合居民的消费需求。另外我们看到法国巴黎所出现的写字楼群,里面四个角都是商业服务业。这个模式转换的基本点就是把不同的产业价值点向地产来进行融合。

  花样年潘军表示,从今年开始,诸多的集团都转型了,轻资产将是一个发展方向。“现在很多人问我,我说我不希望别人再说我是开发商。我们现在想做的是最大的社区服务运营商,开发环节我仍然做,但是我做的是房地产开发业务,而不是开发商。开发商的核心是什么?搞定政府。每个公司的开发部都在干吗?搞定政府、跑程序。那么我怎么看开发这个环节?我们叫社区制造商,对我来讲是一个社区制造商,对于制造来讲,5%的利润可以接受,因为我挣钱不再完全靠开发挣钱。”

  新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪则表示,房地产的玩法已经由一心一意转为三心二意。“所谓的玩法就不能一心一意,一心一意就不叫玩了,一定要三心二意,或者是一心二意。在上行通道的时候我们是开发商做利润,下行通道的时候我们调结构,在中国房地产的下一步,我们一定要一心二意了。一心二意怎么做?像新鸥鹏现在的一个做法,它企业的经营定位就叫多产业、多业态、关联发展。”

  福晟集团董事、常务副总裁何建华表示,福晟地产没有把鸡蛋完全放在一个篮子里面。“我们也进入房地产其它领域,包括建材、装饰、弱电智能化等等方面,我们也有成立这样的公司,在进入这些领域,我们不完全是做地产开发,同时我们也不离开房地产这个系统。”

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