9月23日,绿城房地产建设管理集团有限公司(以下简称绿城管理集团)在杭州玫瑰园度假酒店正式挂牌成立。这被绿城集团内部人士看作是中交改组绿城董事会之后的一个重大事件。

　　绿城管理集团的主要资产就是刚于8月5日被绿城中国(3900.HK)以近10亿元收购的两家关联公司:绿城鼎益、绿城时代。

　　绿城管理集团的成立,正是绿城实现轻资产化转型的重要一步,标志绿城致力于成为房地产开发全产业链服务商。

　　绿城中国执行董事、行政总裁曹舟南接受21世纪经济报道记者采访时表示,中国的房地产市场正处在社会转型与产业升级双重变革中,传统的重资产开发模式受到强烈冲击,整个行业都在寻找转型升级之路;而在世界上很多发达国家和成熟市场,投资与开发分离已经成为一种主流商业模式,管理运营和资源整合能力的价值日益突显,这也为中国房地产行业的发展提供了借鉴。而绿城的重组转型,是行业背景之下民企生存之道的一个缩影。

　　绿城中国收购绿城鼎益和绿城时代,可以说是对代建业务的再次整合。

　　绿城中国董事会联席主席宋卫平在2008年9月首次提出依托“品牌和团队”实现业务创新。此后绿城形成了以“品牌输出、管理输出”为基本特征的新业务模式。到2009年6月,形成“绿城代建”这一轻资产化发展的理论模型;2010年9月,绿城管理集团成立,以“政府代建、商业代建、资本代建”为核心模式;此后,绿城鼎益、绿城时代等多个代建平台公司应运而生。

　　克而瑞研究中心分析师蔡建林认为,绿城为实现代建业务2020年300亿元的战略目标,已经进行顶层设计,先搭建起了平台。绿城大力发展代建业务,也为中交2000万平方米海外土储的开发指明了方向。如果中交地产板块和绿城进行重组整合,代建也将成为整合过程中双方磨合的重要手段。

　　绿城管理集团总经理李军告诉记者,绿城2005年开始做政府项目代建,2010年做商业代建。据介绍,绿城管理总部有76人,平均39岁,7.3年司龄。

　　截至9月22日,绿城管理集团已经拥有委托管理项目52个,总建筑面积1700万平方米,预计可实现销售额1300亿,代建管理总收入45亿。到2018年,预计委托管理将达到80个项目,年销售额300亿,代建管理收入10亿,毛利50%以上

　　绿城房地产集团董事长孙国强指出,绿城管理集团的成立有三方面意义:落实今年绿城集团年中工作会战略转型的举措;解决困扰绿城多年的品牌分散问题;更好解决中交和绿城全面协同发展的落地。

　　在2015年绿城集团半年度会议上,确立了“绿城服务、绿城房产、绿城代建”三大业务并举格局。

　　正如宋卫平在成立仪式上所言,做代建这条路非常艰苦。绿城建设2010年成立,由当时的50人,发展到现在2000-3000人,可以实现300亿利润(指股东利润,而非绿城代建利润)。绿城集团用20年打造的房地产基础是这块新业务诞生的土壤。

　　据了解,业内多家大型房企的高管离开后,都开始尝试做小股操盘,做代建或代理业务。宋卫平指出,这将是行业趋势,理论上讲,欧美等国家在专业分工上已经做得很超前。

　　宋卫平透露,绿城管理集团计划2018年上市,而绿城服务可能于2016年上半年在香港上市。这意味着绿城体系中的服务平台与服务相关产品研发,必然是由房产和管理集团独立完成。

　　一名接近绿城董事会的人士透露,在宋卫平的规划中,绿城服务将组建绿城园区生活联盟,目前绿城物业全国管理的园区有1000万人,逾40万户。到2023年希望服务300多万户,在保安、保洁、保修的基础上形成7大门类,30多项服务。

　　宋卫平初步的服务产品设计是:1000万人中,为每个人提供几千元的服务价值,希望可以获得500-100元/人的微薄利润。预计绿城服务集团8年后产生50亿-100亿经营利润,而资本市场对服务、社区020,一般估值在30倍左右,则100亿利润的市值可能在2000亿-3000亿。

　　换言之,绿城管理集团要做的是全产业链的服务,现在已经开启对有序经营的可行性研究,今后5-10年,对于集团的利润贡献,甚至可能超过绿城中国。