继去年底境外发债近4亿美元后，融创中国日前宣布，确定境内发售发行总规模50亿元的首期债券，用于偿还金融机构贷款及补充本公司的一般营运资金。其中，第一类票面利率4.5%，发行人在第三年末具有上调票面利率选择权和投资者回售选择权的5年期债券；另一类则是票面利率5.7%的5年期债券。两类债券将分别发行25亿元。

　　对此，业内人士认为，未来对于大型房企来说，一、二线城市土地储备将成为其打仗的资本，但对于融创来说，仅够一年开发的土地将对其带来极大的制约。德银预期，融创中国有明显的再集资风险，以寻求在公开市场收购土储。

　　债务总额将超百亿

　　5日，融创中国控股有限公司对外宣布，公司已收到中国证券监督管理委员会于8月4日发出的证监许可［2015］ 1892号核准文件，核准天津融创置地有限公司关于拟发行不超过60亿元的境内公司债券的申请。

　　随后其13日公告称，建议全资附属公司天津融创置地公开发售首期债券，债券初始本金额不超过30亿元，可另外超额配发不超过30亿元。最后，根据簿记建档结果显示，融创确定将发行总规模为0亿元的债券。其中第一类债券为5年期，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权，其票面利率为4.5%，发行规模25亿元；第二类债券为5年期，其票面利率为5.7%，发行规模25亿元。其上一次发债还是在2014年底，发行4亿美元，五年期优先票据，年利率8.75%。

　　据不完全统计显示，截至2014年底，融创负债50.9亿元，本次发债后，债务总额将超100亿元。

　　值得一提的是，近期人民币汇率贬值，刚刚回暖的房地产业再次遭受寒风。“人民币贬值将降低投资者的投资力度，加速热钱流出和资产转移，并提升房企海外融资成本，加大风险。”张大伟说，也正因为此，房企将加大境内投资的比例。

　　并购失败留后遗症

　　有业内人士表示，融创本寄往通过收购绿城与佳兆业来提高土地储备，因此，近两年来减少了市场拿地，但没有想到收购接连失败。未来，融创中国或将加大并购力度，以换取土地储备。

　　融创在年报中表示，2015年在新的土地储备的补充上，一方面本公司将重点完成收购与绿城合营项目部分股权，若该交易完成，将迅速扩大公司在上海区域的权益土地储备，加强在上海的区域优势地位，另一方面，若先决条件满足，公司将完成佳兆业的股权收购，该交易将使公司高起点进入广深区域，从而完成中国最核心城市的布局，并为公司开拓更广阔空间。

　　对于收购佳兆业的失败，德银表示，融创收购策略不再奏效。该行过去看好融创收购不良资产以扩展规模的策略，但在出现过去两年收购绿城及佳兆业的失败后，将公司的评级由“中性”下调至“沽售”。

　　值得一提的是，在2009至2013年间，融创复合增长率40%，于2014年放缓至1%。德银认为，在没有佳兆业的土地储备支持，其2015至2017年间的销售前景将更为困难，公司需要在未来12至18个月于市场斥资500亿元收购，才能模仿佳兆业的发展规模，而且要发行200亿元人民币新股才可将净杠杆维持于100%。

　　一线土储承压

　　的确，从近两年融创购地来看，2014年新购置土地12宗，其中一线城市5宗，约72万平方米，2015年仅收购上海浦东一地块。而与之相对应的却是，“面粉”的暴涨。中原地产市场总监张大伟表示，一线城市土地已经开启了“疯狂”模式。以住宅土地为例，2015年供应的土地均价为每平方米16024元，比2014年上涨35%。

　　而且，在市场分化的背景下，房企更要集中于一线城市，但融创一线城市土地占比虽占17%，但多集中于北京与上海。易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，融创对于一线城市储备明显不足，尤其在一线华南市场拿地节奏较慢，会使得一线城市可供开发的推资源减少或不足。