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小区房屋“住改商”伤了左邻右舍

  • 发布时间:2015-02-06 08:37:28  来源:中国质量报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □ 朱胜利

  住宅改为经营性用房,在许多社区普遍存在。如何加强“住改商”管理,保障居民、经营者都享有合法权益,行政管理部门和小区物业服务企业还需进一步探索。

  住宅“变”公司屡扰民

  “住宅小区本是安静和谐的居家之所,但自从一些公司搬进来后,许多外来人员进进出出,闹哄哄的,让人担心安全。”家住安徽合肥市百盛苑小区的汪奶奶说,他们小区最多时进驻近百家公司,经过物业清理,现在还剩不少。这些公司工作人员、顾客不仅占用电梯、保洁等小区公共资源,还常常不遵守小区管理规定,给居民生活带来许多困扰。

  百盛苑小区17栋楼紧临小区大门和肥西路,“住改商”比较集中。该楼一位不愿透露姓名的居民抱怨,这些公司没有小区门禁卡,常常利用地下停车库进出口作为进出小区的通道,严重影响居民驾车进出车库。有次,他开车出去,刚驶出车位拐弯,突然冒出来几个孩子,虽然紧急刹住车,还是吓出一身汗。细问之下,才知道这些孩子在楼上一家辅导学校上课,学校让他们从地下车库入口进小区。

  在合肥部分小区发现,“住改商”现象非常普遍,小区住宅“变身”公司办公室、美容会所、家庭旅馆、商店超市,有的甚至变成饭店。“我家楼上是家汗蒸馆,住在楼下,每天提心吊胆。”家住合肥市望江路某小区的杨晶说,楼上住户擅自将住宅改装成汗蒸馆,使用大功率电器,给整栋楼造成用电安全隐患。

  在合肥市合作化北路一小区临街居民楼背面,单元门入口处有不少污水,楼道里有股难闻气味,二楼、三楼部分窗户玻璃上还覆有油污。“都是一楼饭店造成的,晚上噪音大,太吵了。”该小区居民刘女士说,小区居民曾打电话到物业、社区、房管局等部门投诉,一直不了了之。

  低成本是主因

  “我们是一家网络公司,三五个人、几台电脑,平日也要求员工严格遵守小区物业管理规定,不会对左邻右舍生活造成什么不良影响。”百盛苑17栋楼一家公司负责人表示,他们公司在这里办公已经几年,近期也没有搬出去的打算。他说,相对于附近的写字楼,小区的租金便宜很多,160多平方米套房,月租金只要2000多元。

  “许多小微企业都愿意租小区住宅房作办公地点,环境好、成本低;许多业主也乐意把房子出租作为经营性用房。”合肥吉大房产中介公司工作人员介绍,面积大的房屋,特别是复式楼出租作为经营性用房的很多。业主不仅能得到较高租金,还不用装修,不用提供家庭生活设备,而且出租作为经营性用房的,租期较长。

  百盛苑小区物业管理人员王先生说,小区原有许多公司,已经清理一部分,下一步还将继续清理。得知有想在小区租房的公司,物业也尽力劝阻。

  对物业一律禁止“住改商”的做法,部分居民并不赞同。他们表示,只要不损害邻居利益,自己有权将自家房子作为经营性用房,或出租给公司。安徽庐家律师事务所律师许承斌表示,按《物权法》有关规定,业主只要不违反法律、法规以及管理规约,并征得有利害关系的业主同意,就可以将住宅改为经营性用房。

  “对于‘住改商’,禁或放,物业公司两面为难,希望有关行政管理部门能出面给个说法。”合肥市望江路某小区物业工作人员陈女士说,目前,物业公司只有在接到居民对某个公司的投诉时,才会上门提醒投诉对象,平时基本不管。

  有效监管难实施

  小区“住改商”,应该怎么管?合肥市房地产管理局有关工作人员介绍,“住改商”问题不归小区物业管理,应由当地社区、街道管。然而,合肥市蜀山区稻香村街道社会事务科相关负责人表示,“住改商”问题应由房地产管理部门、工商部门管理,特别是工商部门在企业注册时就应严格“把关”禁止。但蜀山区市场监督管理局登记许可服务科工作人员说,按有关规定,申请人出具物业公司证明(房产租赁登记备案),工商部门无权禁止登记。

  从小区物业到房地产管理部门、到街道、到工商,“住改商”问题转了一圈又回到小区物业,似乎成了一个无解的难题。“你要想在小区里租房子开公司,就要和小区物业好好‘沟通’一下。”合肥市肥西路上一小区“住改商”业主对笔者说,该小区物业虽然说禁止“住改商”,但只要和物业搞好关系,再多交些物业费,就能把公司开在小区里。

  “行政主管部门对‘住改商’监管不到位,为少数小区物业从中牟利留下了暗门。”在合肥市从事房产租赁中介多年的陈兵认为,“住改商”的实际控制权掌握在小区物业手上。出于自身利益,物业有时会让不合规的“住改商”公司堂而皇之入驻,却将合规的拒之门外。对“住改商”禁或放,相关行政管理部门必须有明确细致的规定,并切实执行。

  许承斌认为,《物权法》及最高法院对“住改商”的相关司法解释只能约束法院的理解和适用,解决诉讼过程中的问题。现实生活中,考虑到司法诉讼成本,更多不经过诉讼的“住改商”纠纷需要相关行政职能部门直接解决。因此,职能部门还需进一步研究出台相关规定,以适应监管需要,平衡各方利益,维护小区和谐。

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