□ 朱胜利

　　住宅改为经营性用房，在许多社区普遍存在。如何加强“住改商”管理，保障居民、经营者都享有合法权益，行政管理部门和小区物业服务企业还需进一步探索。

　　住宅“变”公司屡扰民

　　“住宅小区本是安静和谐的居家之所，但自从一些公司搬进来后，许多外来人员进进出出，闹哄哄的，让人担心安全。”家住安徽合肥市百盛苑小区的汪奶奶说，他们小区最多时进驻近百家公司，经过物业清理，现在还剩不少。这些公司工作人员、顾客不仅占用电梯、保洁等小区公共资源，还常常不遵守小区管理规定，给居民生活带来许多困扰。

　　百盛苑小区17栋楼紧临小区大门和肥西路，“住改商”比较集中。该楼一位不愿透露姓名的居民抱怨，这些公司没有小区门禁卡，常常利用地下停车库进出口作为进出小区的通道，严重影响居民驾车进出车库。有次，他开车出去，刚驶出车位拐弯，突然冒出来几个孩子，虽然紧急刹住车，还是吓出一身汗。细问之下，才知道这些孩子在楼上一家辅导学校上课，学校让他们从地下车库入口进小区。

　　在合肥部分小区发现，“住改商”现象非常普遍，小区住宅“变身”公司办公室、美容会所、家庭旅馆、商店超市，有的甚至变成饭店。“我家楼上是家汗蒸馆，住在楼下，每天提心吊胆。”家住合肥市望江路某小区的杨晶说，楼上住户擅自将住宅改装成汗蒸馆，使用大功率电器，给整栋楼造成用电安全隐患。

　　在合肥市合作化北路一小区临街居民楼背面，单元门入口处有不少污水，楼道里有股难闻气味，二楼、三楼部分窗户玻璃上还覆有油污。“都是一楼饭店造成的，晚上噪音大，太吵了。”该小区居民刘女士说，小区居民曾打电话到物业、社区、房管局等部门投诉，一直不了了之。

　　低成本是主因

　　“我们是一家网络公司，三五个人、几台电脑，平日也要求员工严格遵守小区物业管理规定，不会对左邻右舍生活造成什么不良影响。”百盛苑17栋楼一家公司负责人表示，他们公司在这里办公已经几年，近期也没有搬出去的打算。他说，相对于附近的写字楼，小区的租金便宜很多，160多平方米套房，月租金只要2000多元。

　　“许多小微企业都愿意租小区住宅房作办公地点，环境好、成本低；许多业主也乐意把房子出租作为经营性用房。”合肥吉大房产中介公司工作人员介绍，面积大的房屋，特别是复式楼出租作为经营性用房的很多。业主不仅能得到较高租金，还不用装修，不用提供家庭生活设备，而且出租作为经营性用房的，租期较长。

　　百盛苑小区物业管理人员王先生说，小区原有许多公司，已经清理一部分，下一步还将继续清理。得知有想在小区租房的公司，物业也尽力劝阻。

　　对物业一律禁止“住改商”的做法，部分居民并不赞同。他们表示，只要不损害邻居利益，自己有权将自家房子作为经营性用房，或出租给公司。安徽庐家律师事务所律师许承斌表示，按《物权法》有关规定，业主只要不违反法律、法规以及管理规约，并征得有利害关系的业主同意，就可以将住宅改为经营性用房。

　　“对于‘住改商’，禁或放，物业公司两面为难，希望有关行政管理部门能出面给个说法。”合肥市望江路某小区物业工作人员陈女士说，目前，物业公司只有在接到居民对某个公司的投诉时，才会上门提醒投诉对象，平时基本不管。

　　有效监管难实施

　　小区“住改商”，应该怎么管？合肥市房地产管理局有关工作人员介绍，“住改商”问题不归小区物业管理，应由当地社区、街道管。然而，合肥市蜀山区稻香村街道社会事务科相关负责人表示，“住改商”问题应由房地产管理部门、工商部门管理，特别是工商部门在企业注册时就应严格“把关”禁止。但蜀山区市场监督管理局登记许可服务科工作人员说，按有关规定，申请人出具物业公司证明（房产租赁登记备案），工商部门无权禁止登记。

　　从小区物业到房地产管理部门、到街道、到工商，“住改商”问题转了一圈又回到小区物业，似乎成了一个无解的难题。“你要想在小区里租房子开公司，就要和小区物业好好‘沟通’一下。”合肥市肥西路上一小区“住改商”业主对笔者说，该小区物业虽然说禁止“住改商”，但只要和物业搞好关系，再多交些物业费，就能把公司开在小区里。

　　“行政主管部门对‘住改商’监管不到位，为少数小区物业从中牟利留下了暗门。”在合肥市从事房产租赁中介多年的陈兵认为，“住改商”的实际控制权掌握在小区物业手上。出于自身利益，物业有时会让不合规的“住改商”公司堂而皇之入驻，却将合规的拒之门外。对“住改商”禁或放，相关行政管理部门必须有明确细致的规定，并切实执行。

　　许承斌认为，《物权法》及最高法院对“住改商”的相关司法解释只能约束法院的理解和适用，解决诉讼过程中的问题。现实生活中，考虑到司法诉讼成本，更多不经过诉讼的“住改商”纠纷需要相关行政职能部门直接解决。因此，职能部门还需进一步研究出台相关规定，以适应监管需要，平衡各方利益，维护小区和谐。