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买三类房屋 要特别小心

  • 发布时间:2014-08-27 09:38:42  来源:中国质量报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  因为贪图便宜或卖房人的不当引诱,一些购房人往往会将眼睛定格在“查封房”、“小产权房”、“抵押房”上。岂料最终却因防不胜防,落得个“房钱两空”。

  购买“查封房” 30万首付打水漂

  【案例】2014年元月8日,一直想拥有属于自己的房屋却苦于无钱的石倩颖,从路边小广告中得知李某“因工作调动而低价急售住房”。经实地查看,石倩颖发现该房的样式和地段不仅为自己所心仪,而且价格也确实偏低。遂赶紧从亲朋好友中东拼西凑到30万元交了首付,对剩余的20万元则立下一年内付清的字据。可3天后,石倩颖按照约定时间前往办理过户手续时,左等右等就是不见李某,甚至李某的电话也一直处在关机状态。感到蹊跷的石倩颖经打听得到的消息后呆若木鸡:因李某拒不履行偿还所欠他人的巨额借款的义务,法院已经将其房屋查封,并正在着手拍卖。而李某早已携带石倩颖所交现金逃之夭夭。

  【点评】《房地产管理法》第38条第(2)项规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。《合同法》第52条第(5)项也规定“违反法律、行政法规的强制性规定的”合同无效。本案中,正因为石倩颖所购买的房屋已经被法院查封,具有不可转让性,决定了其与李某的买卖合同因违法而没有法律约束力,其所交房款的损失,只能从李某处退回。可李某已逃之夭夭,也就意味着该款至少在短期内被打了水漂。本案也提醒人们,在购房时应当向相关部门核实情况,确保所购房屋能够依法转让。

  购买“小产权房” 40万现金落入他手

  【案例】2013年6月,王某所在的村因进行旧村改造,村委会与王某签了房屋拆迁补偿协议和安置合同。随后,王某建起了3套房屋。因自己居住确实有余,王某曾放出口风想卖掉位于楼顶的一套。2014年3月3日,罗某获悉后,虽明知是“小产权”房,但觉得紧邻市区,距离自己上班处不远,价格也比市区低了一半,仍执意购买。经与王某协商,彼此当即签订了购房协议,并一次性付清了40万元房款。岂料,王某回家途中因遭遇车祸当场死亡,40万元房款不知去向。而当罗某搬入居住时,王某妻子却以不知情为由阻饶,且对罗某索还房款的请求断然拒绝,理由是“既然是王某私自出让,也就只能让王某自行担责。”

  【点评】“小产权房”是指在农民集体土地上建设的,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发的房屋。因其没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,购房合同也不备案,故不是真正合法的产权房,早已被明令禁止交易。2013年底,国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布的《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》也再次重申“各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求,对在建、在售的‘小产权房’坚决叫停,严肃查处。”罗某与王某顶风违法交易,其行为自然不受法律保护。

  购买“抵押房” 50万换来一纸空文

  【案例】2014年4月10日,蒋雅雯与郭某签订了一份《房屋买卖合同》,约定郭某将其所有的一套三室两厅两卫的房屋转让给蒋雅雯。蒋雅雯依约预付50万元房款后,前去房管部门办理过户手续中,才知道郭某在购买该房屋时,只是缴清了40万元首付,余款95万元采取的是按揭支付,房屋不仅已经办理了他项权证,而且实际抵押给了银行。如果蒋雅雯要想完成过户手续,就必须付清郭某所欠的95万元余款。可此时的房价不但是大幅下跌,郭某也已经携款远离所在的城市,甚至没有给蒋雅雯留下有效的通讯方式或地址。也就是说,蒋雅雯陷入了既难于索回房款,且除非高价满足银行的需求,否则又难于获得房屋的尴尬境地。

  【点评】《物权法》第191条明确规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。”《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第67条也指出:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”正因为本案所涉房屋已经抵押给银行,决定了蒋雅雯要想实现自己的过户目的,也就只能“代人受过”的高价接受并还清贷款。

  (颜梅生)

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