因为贪图便宜或卖房人的不当引诱，一些购房人往往会将眼睛定格在“查封房”、“小产权房”、“抵押房”上。岂料最终却因防不胜防，落得个“房钱两空”。

　　购买“查封房” 30万首付打水漂

　　【案例】2014年元月8日，一直想拥有属于自己的房屋却苦于无钱的石倩颖，从路边小广告中得知李某“因工作调动而低价急售住房”。经实地查看，石倩颖发现该房的样式和地段不仅为自己所心仪，而且价格也确实偏低。遂赶紧从亲朋好友中东拼西凑到30万元交了首付，对剩余的20万元则立下一年内付清的字据。可3天后，石倩颖按照约定时间前往办理过户手续时，左等右等就是不见李某，甚至李某的电话也一直处在关机状态。感到蹊跷的石倩颖经打听得到的消息后呆若木鸡：因李某拒不履行偿还所欠他人的巨额借款的义务，法院已经将其房屋查封，并正在着手拍卖。而李某早已携带石倩颖所交现金逃之夭夭。

　　【点评】《房地产管理法》第38条第（2）项规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。《合同法》第52条第（5）项也规定“违反法律、行政法规的强制性规定的”合同无效。本案中，正因为石倩颖所购买的房屋已经被法院查封，具有不可转让性，决定了其与李某的买卖合同因违法而没有法律约束力，其所交房款的损失，只能从李某处退回。可李某已逃之夭夭，也就意味着该款至少在短期内被打了水漂。本案也提醒人们，在购房时应当向相关部门核实情况，确保所购房屋能够依法转让。

　　购买“小产权房” 40万现金落入他手

　　【案例】2013年6月，王某所在的村因进行旧村改造，村委会与王某签了房屋拆迁补偿协议和安置合同。随后，王某建起了3套房屋。因自己居住确实有余，王某曾放出口风想卖掉位于楼顶的一套。2014年3月3日，罗某获悉后，虽明知是“小产权”房，但觉得紧邻市区，距离自己上班处不远，价格也比市区低了一半，仍执意购买。经与王某协商，彼此当即签订了购房协议，并一次性付清了40万元房款。岂料，王某回家途中因遭遇车祸当场死亡，40万元房款不知去向。而当罗某搬入居住时，王某妻子却以不知情为由阻饶，且对罗某索还房款的请求断然拒绝，理由是“既然是王某私自出让，也就只能让王某自行担责。”

　　【点评】“小产权房”是指在农民集体土地上建设的，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的房屋。因其没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不备案，故不是真正合法的产权房，早已被明令禁止交易。2013年底，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布的《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》也再次重申“各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的‘小产权房’坚决叫停，严肃查处。”罗某与王某顶风违法交易，其行为自然不受法律保护。

　　购买“抵押房” 50万换来一纸空文

　　【案例】2014年4月10日，蒋雅雯与郭某签订了一份《房屋买卖合同》，约定郭某将其所有的一套三室两厅两卫的房屋转让给蒋雅雯。蒋雅雯依约预付50万元房款后，前去房管部门办理过户手续中，才知道郭某在购买该房屋时，只是缴清了40万元首付，余款95万元采取的是按揭支付，房屋不仅已经办理了他项权证，而且实际抵押给了银行。如果蒋雅雯要想完成过户手续，就必须付清郭某所欠的95万元余款。可此时的房价不但是大幅下跌，郭某也已经携款远离所在的城市，甚至没有给蒋雅雯留下有效的通讯方式或地址。也就是说，蒋雅雯陷入了既难于索回房款，且除非高价满足银行的需求，否则又难于获得房屋的尴尬境地。

　　【点评】《物权法》第191条明确规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第67条也指出：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”正因为本案所涉房屋已经抵押给银行，决定了蒋雅雯要想实现自己的过户目的，也就只能“代人受过”的高价接受并还清贷款。

　　（颜梅生）