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投资马来西亚,跟着汇率走

  • 发布时间:2015-08-03 07:17:00  来源:中国经济网  作者:夏妍  责任编辑:罗伯特

  

  近年来,海外移民和海外置业成为不少投资者的新选择,目光也从欧美国家投向了一些亚洲国家。在大力推动“第二家园计划”、“大吉隆坡计划”的背景下,以及对林吉特汇率长期将走强的预期,外来投资者再次将投资目光转向了马来西亚。

  近期,马来西亚房产投资热潮再度被掀起,林吉特汇率走软吸引了海外买家对马来西亚房产的购买。

  莱坊驻马来西亚董事经理沙古南表示,近期一些主要商业房产的投资交易,如Double Treeby Hilton酒店及INTEGRA办公楼等,已证实此情况。

  沙古南说,随着国际信贷评级机构惠誉(Fitch)维持马来西亚长期外币发行者违约评级在A-及长期本币发行者违约评级在A,以及上调评级展望至稳定,所以长期来看,林吉特汇率预计将走强,也为海外投资者提供一个重新考虑大马市场的良机。

  吉隆坡受热捧

  记者了解到,马来西亚首都吉隆坡市郊大城堡(Sri Petaling),这个最靠近武吉加里尔(Bukit Jalil)的城镇正成为投资新贵。

  据了解,尽管大城堡并不是一个大城镇,但这里拥有足够的设施及设备,包括购物商场恩达广场(Endah Parade)、环球百货(The Store)、三星酒店大城堡酒店等,可以满足居民的生活需求。

  有分析师指出,大城堡位于马来西亚国内多条大道及主要道路交汇处,可以通过不同的道路及高速公路通往其他城镇。而且,这个城镇的大部分住宅都是保卫社区,出入口处设置保安亭,以提高住宅区的安全性。

  中投顾问宏观经济研究员马遥在接受《国际金融报》记者采访时表示,马来西亚吉隆坡确实有很多投资优势:其一,吉隆坡位于马来西亚半岛心脏地带,地处两大河流交汇处;其二,作为区域商业和金融中心城市,其经济贸易活跃;其三,环境优美,东西方文化结合紧密。

  马遥指出,投资大城堡将会带来以下回报:首先,没有印花税,在购买房产后,将获得永久业权;其次,资本回报率较高;最后,也有助于获取马来西亚长久居留权。“因此,很多投资者选择在马来西亚投资”。

  在一位吉隆坡房产开发商看来,马来西亚的投资环境确实足够吸引人。“马来西亚的政治稳定,每年保持5%的经济增长。加上马来西亚天然资源丰富、公共交通、基建设施、教育、医疗、休闲设备完善、生活水平相当、生活费不高、语言文化特色都非常有吸引力。”

  “这几年,吉隆坡的房价确实上涨非常明显。”吉隆坡居民Kesuari对《国际金融报》记者表示,4年前,40平方米左右的房子售价在13万马来西亚林吉特(约合人民币25.2万元),如今售价达40万林吉特(约合人民币65.1万元),涨幅惊人。

  “相对其他国家10年至15年的慢速成长,马来西亚的房地产市场成长非常快,特别是新楼盘。”一位当地的中介商表示,特别是从2008年至今,很多楼盘都在5年以内开发到位,且这些地方消耗的物资也在不断增长,大致是以前的10倍。

  不过,在当地房地产商看来,高涨幅并不等于高房价。在亚洲,吉隆坡的房价是普遍偏低的,如今这个涨幅,正好说明吉隆坡的房价,在过去多年来都被低估了。

  “不仅是吉隆坡,其实整个马来西亚的房价在过去都被低估了。”马来西亚当地的房地产商蔡兆源认为。

  尽管过去5年来,马来西亚的房价涨幅达40%,然而根据研究统计,马来西亚房价的世界排名为第99位,当地的平均房价仅是中国台湾地区的1/3。

  国家政策支持

  越来越多的投资者看好马来西亚地产,其中,国家政策的作用功不可没。

  “国家政策吸引了更多的资金进入马来西亚楼市,这对于当地房地产成长有着积极的推动作用。”独立房地产经纪人Jeff在接受《国际金融报》记者采访时指出。

  与此同时,多位在马来西亚曾做过房产投资的开发商证实,过去两三年时间,有一大批开发商来马来西亚寻找投资的机遇。开发商们扎堆的原因之一,便是当地政府的大力招商。

  “马来西亚房地产市场如此火爆,与当地政府的引导有很大的关系。”一位开发商直言。

  Jeff认为,国外的开发商能够大规模进入马来西亚投资,政策因素不可忽略。Jeff透露,他认识的几位中国房地产商,之前都在马来西亚签订了一单或多单投资项目。

  记者了解到,开发商口中的“政策引导”,主要是指马来西亚政府自2002年以来颁布实施的一系列吸引外商投资的政策。据悉,2002年,马来西亚政府推出“第二家园”计划,2009年,这项计划进一步完善,陆续放宽了签证和国籍申请等政策。

  中国投资商碧桂园集团相关负责人此前也对外表示,第二家园政策是马来西亚房产具备吸引力的一个重要因素。在该集团多个马来西亚房产项目的推广计划中,这项政策被频繁提及,以吸引中国买家的关注。

  除此之外,当地人口增加也是马来西亚房地产市场大力发展的基础。2010年,马来西亚政府宣布注资1720亿林吉特推行“大吉隆坡计划”,2017年该计划实现后,吉隆坡的大量人口将会向马来西亚南部迁移,吉隆坡总人口将从640万增加到1000万。

  在开发商们看来,这一计划无疑蕴含着巨大商机。一位当地的开发商表示,“这将带动周边商业环境、公共基础设施的发展,从而为房地产开发带来机会。”

  “吉隆坡的大城堡也是依托于这些条件,逐步发展为投资新地段的。”Jeff指出。

  在蔡兆源(音译)看来,马来西亚成为投资热点并不让人意外,因为近期马来西亚林吉特汇率下降,在投资者们看来,那就是新的投资机遇也来了。“林吉特越贬值越该买房”。

  蔡兆源告诉《国际金融报》记者,一年来,马来西亚房价也在稳步上升,作为马来西亚首府的吉隆坡房产增值潜能更为巨大。

  投资需谨慎

  在分析人士看来,千万要警惕如今马来西亚投资“美好”景象背后的风险。

  其中,政策存在的变动可能令投资者略感不安。2014年1月,马来西亚中央政府落实了外国人购买第一区及第二区住宅产业的最低门槛是100万林吉特。而在不到一年之后,马来西亚雪州政府却再一次将外国人购买当地产业的门槛上调到200万林吉特,这一举措当时令发展商和投资者感到错愕。有人担忧,未来或许也会针对外国人买房落实一些更为苛刻的条例。

  众所周知,政策变动一直是海外投资者最需谨慎面对的暗礁,虽然目前吉隆坡联邦直辖区不受影响,但不代表之后没有其他州“迫于压力”出手跟风的嫌疑。

  “外国人在马来西亚所占的房地产介于4%至7%,只占了很小一部分的比例,不过政府却一直在打击这一领域。”瑞投咨网负责人对媒体介绍,马来西亚如此苛刻的置业条件,想必会让外国投资者望而却步。

  撇开政策调整因素,马遥认为,从马来西亚目前的经济环境发展来看,如今大规模投资吉隆坡并不是好的选择。

  “房地产的发展使当地绿化减少,交通拥挤和停车位不足,而且马航事故使当地经济受到一定影响。”马遥认为,当地房产交易量并未呈现乐观增长态势,房价上升空间不大。首先,马来西亚经济在金融危机后经济慢慢复苏,房地产资本回报率增长放缓。

  “与此同时,投资马来西亚的房地产如今还存在一些汇率风险,人民币汇率的波动,对房地产投资收益有一定影响。所以我建议,应当在人民币汇率较稳定,马来西亚的林吉特升值期间进行海外投资来规避一定风险。”马遥补充称。

  在Jeff看来,是否该投资马来西亚,仁者见仁,智者见智。“我必须承认,由于海外房产投资热潮掀起,马来西亚的楼市也并不如早期那样可以低价买进,高价出手,如今想要在马来西亚房产市场获得丰厚的利润,则需要相当持久的耐心了”。

  不过,在当地房产机构看来,上述原因并不能完全阻止外国投资者投资大马产业的勃勃兴致。最主要的原因是,马来西亚房地产的价格在本区域中仍是相当低的。而且,利润与风险是一对“好兄弟”,谁也摆脱不了谁,在全球资本迅速扩张的今天,高利润面前,有风险是在所难免。

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