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贵人鸟"六折"市价转让房产 实控人亲戚接盘

  • 发布时间:2014-11-10 07:44:00  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:王文举

  10月29日,贵人鸟(603555,收盘价13.89元)发布了一则向董事长亲戚转让房产的公告。公司全资子公司贵人鸟(厦门)有限公司将其持有的厦门市湖里区泗水道629号101单元、102单元以及103单元房产转让给贵人鸟(泉州)投资管理有限公司(以下简称贵人鸟投资),交易价为1317.75万元,单价1万元/平方米。值得一提的是,贵人鸟投资的实际控制人为林清辉、丁翠圆夫妇,林清辉现担任贵人鸟董事兼副总经理,其兄长正是贵人鸟的实际控制人林天福。

  记者注意到,这三处房产位于厦门湖里区翔安商务大厦裙楼一楼,翔安商务大厦其他楼层的平均价已达到约1.7万元/平方米,1万元的交易价格仅占周边可参考房产售价的六折左右。为何上市公司愿意做这样一笔买卖?

  转让价远低于周边水平

  公告显示,贵人鸟上述转让的房产由子公司于2014年2月从与公司无关联关系的厦门翔发地产有限公司购买,购买价格为1万元/平方米。贵人鸟在公告中提及,此次房产转让有利于盘活公司存量资产,不会对公司财务状况和经营成果造成不良影响。尽管如此,1万元/平米的转让价还是引起了市场关注。

  记者注意到,《海西晨报》于2013年8月8日的报刊中有一则拍卖公告显示,当时厦门市湖里区泗水道629号(翔安商务大厦)13层8套房产的起拍价2211.74万元,8套房产的房产号分别为1301~1308,建筑面积合计1574.52平方米,根据2211.74万元的起拍价计算,这8套房产均价为1.4万元/平方米。

  此外,翔安商务大厦部分房产目前在网上也被一些中介挂牌销售,平均价均在1.7万元/平方米左右,而同区域的海富中心等房产的出售价也同样是1.6万元/平方米之上。

  记者也随机走访了翔安商务大厦附近的房产中介门店。一家翔安商务大厦附近的地产中介的人员表示,其去年曾促成翔安商务大厦的一个写字楼成交,价格是1.7万元/平方米。随后,该置业顾问又向记者表示,“距离翔安商务大厦只有470米的海富中心有一套写字楼在卖,1.95万元/平方米,8楼。”

  有翔安商务大厦物管人员在听到1万元/平方米的转让价时表示,“一万块钱你想可能吗?13层今年年中给拍卖公司,装修好、从来没使用过的写字楼拿去拍卖,价格是1.7万(每平方)。现在这边哪里还有卖一万块一平的楼呢?这边的价格整体都上去了,不会太低。”

  值得注意的是,贵人鸟此次拟转让的房产位于一楼,记者采访的几位置业顾问均提到,写字楼的一楼价格可以比其他楼层卖得更高,“一楼和上面的楼层可有很大的区别,一楼是独门独院,有优势,可以挑高做店面,这样也会卖得贵一点。”

  10月31日中午,记者发现和翔安商务大厦中间只隔了一幢楼的同安商务大厦有一楼出售,这是一套尚未装修的毛坯房,面积490平米。据中介人员介绍,这处房产的售价目前是2万元/平方米左右。

  记者也来到了贵人鸟拟转让的三处房产的现场,这三处房产是翔安商务大厦的裙楼。裙楼1、2、3楼都在装修,一楼空旷且杂乱,除了木板、沙土等建材,还有许多电动车,装修工人往来穿梭,用小车向房间里运送沙子。记者向现场一位装修工人打听后确认,裙楼三层确实都被贵人鸟买了,同时其表示,装修已经有一段时间了。

  贵人鸟董秘:交易价是带约束条件的市场价

  贵人鸟远低市价将房产转让给关联方,背后到底是何原因?公司此前公告表示这有利于盘活存量资产,但公司是今年方才上市,截至今年9月末,公司账面上的货币资金已超过10亿元,前三季度实现营业收入13.4亿元,对应净利润为1.91亿元,这笔1000多万的转让收入可谓是微乎其微。带着这些疑问,记者(以下简称NBD)采访了贵人鸟董秘周世勇。

  NBD:我们在裙楼一楼并没看到101、102、103的牌子,公告中所说厦门市湖里区泗水道629号101、102、103单元是否是裙楼的一楼?

  周世勇:是在裙楼一楼、整层、除了大厅,(主楼)大厅是归物业的。

  NBD:公司子公司贵人鸟厦门今年2月买入资产,仅持有8个月,即转让给贵人鸟投资。为何持有时间如此短?

  周世勇:我们当时买过来是1万块(每平方米),是从政府手里买过来的,持有不到一年,八九个月。当时想自己建食堂,因为我不能改变它的性质,这个性质是政府要求(必须干这个)的,后来考虑不建食堂了,所以干脆转出去算了,自己不用了。

  NBD:公司提到此次转让房产的房价来源是根据今年2月份时的交易价格,但是我们注意到,上市公司在2013年就已经交过预付款了。那么今年2月交易的房价是否是之前约好的?

  周世勇:这个可能我要问一下,记不太清具体时间了,一到三楼确实和政府谈了很长时间,当时的规划是只准租不准卖,也就是他 (政府)不能交易给我们,但由于我们给翔安区贡献(纳税)也比较多,我们办公场所也不够用了,这栋大厦里已经没有整层的楼面给我们了。所以政府通过协调最后同意卖,这个中间的过程确实比较复杂。

  NBD:记者在现场看到,裙楼一楼在装修,装修的钱是否是上市公司出?装修什么时候开始的?装修好以后用来做什么?

  周世勇:是在装修,也有一段时间了,因为我们准备往外租,装修的钱当然不是我出了,也不是上市公司出。我们跟装修公司分开签合同的,二、三楼装修是上市公司签的,一楼是单独签的。

  NBD:我们去翔安商务大厦实地调查发现,自去年起,翔安商务大厦现有业主转让价格均超过1.8万/平方米,去年的成交价是1.7万/平方米,周边楼价基本上均高过1.7万/平方米,周边部分写字楼一楼的楼价已达2万/平方米,公司的转让价为何与市场价相差如此之多?

  周世勇:实际这些楼都是带着税收缴纳指标的,并不能按照正常的市场交易价格去衡量。你问到的是市场价格,但这是不带约束条件的市场价格,带约束条件的市场价格你问问中介,(这个价位)能成交么?这个楼是翔安区政府的,这个楼上的每个单元都背负了纳税指标的,是要有税收贡献的,不是能按市价去衡量的。宝硕大厦可以,同安大厦应该也不可以。这个(翔安商务大厦)属于厦门的飞地运营中心。

  一万块钱(一平方米)转出去是因为我们考虑办公用地没法用,因为整个使用是食堂、银行、咖啡厅等不同用途,转出去以后自己就不用了,客观讲即使持有也只能往外租,因为裙楼是属于这个楼 (翔安商务大厦)配套的商业,当时政府规划的时候是有要求的。

  “约束条件”存异议

  根据贵人鸟 《公司章程》,公司与关联方发生的交易金额在3000万元以上,且占公司最近一期经审计净资产绝对值5%以上的关联交易需股东大会审议,而此次转让房产的关联交易不在此范围,同时董事会决议也未提及将该交易提交股东大会审议。因此这次公司计划转让的三套房产并未做评估。

  贵人鸟此次房产转让的价格1万元/平方米,若按当地附近1.7万元/平方米的平均价来比较,已打了六折。贵人鸟董秘周世勇表示,记者调查到的结果是不带约束条件的市场价,而带约束条件的成交价则不同于市场价。

  不过业内人士却提及,约束条件都是针对一手房的,从未发现二手房附带约束条件。

  有专门负责商铺和写字楼的房产顾问对记者表示,“公司注册地在翔安区的企业,交了很多税,如果想买翔安商务大厦,政府部门会有优惠。据我了解,卖的时候没有限制,现在五缘湾运动馆 (临近翔安商务大厦)这边不可能买到1万元/平方米的写字楼,很多业主原来买过来,翔安、同安基本都在8000多元/平方米,现在卖的话一万六七(一平方)。同安商务大厦一楼,业主买的时候在1.4万元/平方米,现在卖2.1万元/平方米。”

  上述房产顾问补充道,翔安商务大厦二手房卖的时候不但价格没有限制,连注册地和纳税额度也都没有限制了,“翔安商务大厦2008年开盘的时候有税收和注册地点的要求,现在五缘湾片区基本没有一手的写字楼了,而二手的没有任何限制。”

  另一位业内人士也向记者证实了上述房产顾问的说法,他称,“现在买翔安商务大厦的写字楼基本都是二手楼了,一手的业主已经把这件事(注册地、纳税额度的限制)做完了,二手的业主就没有这些限制了。”

  对于贵人鸟此次转让房产一事,记者采访了上海杰赛律师事务所律师王智斌。王智斌表示,本来房产在上市公司名下,那么这次转让属于关联交易,就应该采用一个比较公允的评估方法来确定转让价格,虽然上市公司是今年2月才买的房产,但10月份卖出去就属于二手房了,二手房交易一定要有一个公允的第三方进行评估。

  王智斌还表示,现在的情况是转让房产的价格和市价有比较大的出入,如果不带任何转让条件(注册地、纳税额等),转让的价格又过低的话,这种情况下上市公司的利益会受损。

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