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孙宏斌红遍香港股市 券商给融创“推荐购买”评级

  • 发布时间:2014-12-26 09:21:47  来源:中国新闻网  作者:佚名  责任编辑:刘小菲

  如果要问港股市场上的中小散户,谁是今年令他们着迷的“人气偶像”?孙宏斌,可能是一个呼声最高的答案。从今年5月的不足4港元/股,到截至12月底的7港元/股附近,融创中国(01918,HK)的股价涨幅远远超过了其他一些内房股,是股价上升速度最快、幅度最大的内地开发商。

  截至12月21日,德意志银行、高盛亚洲、胜利证券、华富嘉洛证券等香港投资机构都作出过“推荐购买”的评级,海通国际更是在最近三个月内连续多次推荐购买融创中国股票。在内地房地产市场整体并不景气的情况下,为什么唯独融创中国的股票能迅速大幅上升,且被多家投资机构连续推荐购买?券商研究机构给出了确定的答案——“看好公司的经营管理能力及盈利水平”。

  极佳的现金流表现

  在今年房地产市场遭遇剧烈调整,整体市场成交出现大幅下滑之际,融创中国体现了史上最佳的现金流表现。

  今年上半年,融创的经营活动所得现金净额,大大高于去年同期,达到75.51亿元。翻开公司历年的财务报表,上述经营活动所得现金净额,几乎是上市以来最高的;而和同行相比,融创今年上半年的经营性现金流也极为出色。翻看一些素来以经营性现金流强劲,财务稳健著称的公司财务报表可以发现,这些公司今年上半年的经营性现金流要比融创逊色,有些龙头房企上半年的经营性现金流甚至为负。

  2013年底,融创中国公司账面上的现金为160.09亿元,今年中报为229.85亿元,增加了43.6%;同时,融创中国的各类短期应付款只有78.62亿元,现金足以应付各类即将到期的短期负债。

  也因为上述原因,融创在今年上半年大幅降低了融资成本,融创的新增借款加权平均实际利率,由去年底的9.4%下降至今年上半年的7.6%。在内房股市场,上述利率原来只是中海、华润等红筹股,以及几家稳健的民营龙头地产企业才有可能享受的。

  良好的现金流数据,让香港投资者对融创的前景极为看好。一年前,还有机构质疑孙宏斌自创的以月度销售额评估短期负债比重高低的方式是否科学,而如今,越来越多的香港投资机构开始习惯使用孙宏斌创造的这一债务评估模式来估计融创的债务风险。

  上市四年以来,融创的复合增长率达到了80%,而且经过近四年的观察,香港的投资者也逐渐理解并认同了孙宏斌和他领导下的融创中国的发展模式。这使得融创的股价在今年有了爆发式的增长,并成为少数股价较净资产溢价的上市房企。

  2014年,香港的投行、券商机构针对融创中国发布的49份研究报告中,绝大多数报告都向投资者力荐融创中国,原因只有一个,那就是融创极强的销售能力和盈利能力。

  亿翰智库公布的有关数据显示,融创是完成今年销售任务最佳的六家企业之一。截至12月份,融创已经完成了全年销售任务的98.6%。而主要由融创团队领导的绿城中国,更是在11月30日时,完成了全年销售任务的104%(上半年绿城仅完成全年销售目标的47%)。由于销售情况良好,有消息称当其他房企还在降价卖房时,融创已经在考虑提价销售。有报道称,12月份融创宣布旗下的所有楼盘将从明年1月起调价销售,如果报道属实,那融创将是今年以来,行业内第一个提出所有楼盘涨价销售的开发企业。

  优秀团队的强劲销售力

  在业内,融创团队一直以激情和高效闻名。从主席孙宏斌开始,每一个成员都不知疲倦的激情工作。融创团队的敬业和勤奋,深深感动了业界。

  易居(中国)控股执行总裁丁祖昱曾在很多场合说起这么一个故事。12月初,很多融创中国的团队成员已经从公告得知,和宋卫平的绿城中国股权交易合同可能终止,绿城未来将重新交还给宋卫平。但是,派驻在绿城各个项目的融创团队,却丝毫并没有因此受到影响。很多人熬夜奋战,为了能够卖得更多、更好,付出了自己的精力和时间。丁祖昱不理解,融创团队为什么要那么做,因为这些楼盘未来都不属于融创,卖得再好,也是为他人做嫁衣。但融创人却告诉丁祖昱,“不管最终绿城属于谁,即使要交还给老宋,我们也都希望交回去一个更好的、更健康的绿城。”

  融创团队的“职业范”由此享誉房地产圈内,所有的开发商都渴望能从融创成功“挖角”,把这样一群有职业精神的 “最可爱的人”放在每家企业最重要的核心岗位上,再难攻克的坚冰也会被最终打碎。

  杭州,历来是一个房地产市场竞争激烈的城市。有一种说法是“杭州是地产职业经理人的‘天堂’,也是地产职业经理人的‘地狱’。”原因在于,杭州市场竞争激烈,地产职业经理人很容易通过在杭州市场的开拓表现出自己的能力:能力强的地产职业经理人有希望得到晋升,被委任在更高级别的职位上,比如此前任职龙湖杭州公司老总,后被调往集团品牌及营销部总经理的袁春;也有一些职业经理人因为无法适应竞争激烈的市场,短短几个月内就挂印去职。

  在这个市场,刚刚进入只有两年的融创,已经取得了超过42亿元的销售额,成为这个城市排名前五的开发商。在上海,本地“老大”之间已经为争夺第一的位置竞争了很多年;而上海融绿的杀入,令市场前三强的竞争格局显得异常胶着。今年前10个月,上海融绿一直领跑市场。

  同样,在重庆,融创也是远远地把重庆市场此前的龙头老大们甩在了身后,和当地的“老大”也只有十几个亿的差距。至于在融创耕耘了十年的天津市场,融创更是以领先第二名近一倍的业绩领跑市场。

  产品品质突飞猛进

  销售业绩的快速提升,并不仅仅是因为融创拥有强大的销售团队,更是因为融创的产品线的品质在最近一两年的飞速提升。

  如果举办一项房地产市场最挑剔消费者的评选,杭州和重庆肯定是最为热门的候选者。受绿城和龙湖两家优质房企常年累月的熏陶,两个城市的消费者往往以几乎是行业专业级的标准,对想要购买的楼盘“挑刺”。也因为上述原因,杭州和重庆被很多开发商视为畏途,部分开发商甚至将两个城市直接划为 “禁区”,坚决不进入这些城市。

  然而,融创不单进入了这些城市,而且迅速进入到城市的前五强企业,一定程度上也反映出融创在与绿城合作两年间,不断吸收了其产品的品质精华,精益求精,产品品质迅速提升的过程。

  在现下的融创团队里,王虹斌、钱晓华都是绿城曾经的执行总经理,都曾经分管过上海的项目开发和销售,对如何提高产品的品质控制,减少客户投诉方面,有着丰富的经验。他们从绿城带来的一整套产品品质标准和施工流程,显然是促进融创产品品质迅速提高的一个重要原因。

  另外一个原因,则是孙宏斌本人对产品品质的严格要求。此前,他曾经多次表达过要造好房子的心愿,他一直表示:“我现在的梦想就是做出传世的高品质产品,让融创稳健、从容、长远”,并对融创开发的各个项目,无论是用材,还是规划,或者做工,都有极为严格的要求,确保了项目品质的不断优化。

  以重庆融创·玫瑰园为例,它继承了最纯正的玫瑰园血统,从规划到开工的整个过程都经过了反复的推敲。从项目规划、建筑设计、手绘效果图,到每一块建筑的用材等都进行了多次研讨。

  融创重庆方面透露,当时融创·玫瑰园设计出了二十几套规划都不甚满意,特意请到了融创集团的艺术顾问王受之教授前来指点迷津,作为国内现代设计和现代设计教育的重要奠基人之一,王受之教授的建议再加上融创重庆公司的自己修改,最终才敲定了规划。

  融创在延续上海玫瑰园在石材外立面等建筑工艺的基础上,还根据礼嘉湾区坡地特色,充分利用地势高差,力求让每一栋别墅都能270度观看江景,从而充分彰显御江别墅的价值感。

  “这也是全国所有的玫瑰园别墅,都无法享有的资源价值所在。“融创·玫瑰园,绝不只是单纯的模仿之前的产品,而是在继承纯正工艺血脉的同时,将礼嘉本身的自然资源结合进去。”融创重庆研发中心负责人说。

  引入绿城的建筑工艺,不只有融创·玫瑰园。譬如,融创·凡尔赛花园的法式独栋别墅、融创·玖玺台的大平层等项目,都带有绿城基因。历来挑剔的宋卫平几次来重庆考察,都盛赞融创的建筑工艺水准已不让绿城。

  除了重庆项目,融创在全国其他的项目也被要求以百年名宅的标准匠心营造。以北京的紫禁壹号院为例,设计团队创作方案需要数十次模拟构图,仅建筑外立面的完整性方面就做了许多精妙设想。依建筑排铺的雨水管巧妙隐藏,栏杆中的葫芦瓶石柱替换成法式镂空铁艺,有别于其他别墅照搬古典建筑外形的做法,紫禁壹号院已经从对建筑的深层理解开始着手,营造出中西融汇建筑内涵中无法复制的天然神韵。半私密的前庭以铺装为主,局部点缀绿化和观赏性水景,强调了庄重感。同时,通过降低层数及通过建筑和连廊围合,法合内院可以阻挡周围住宅对庭院空间的视线干扰,完全保证院落活动时的私密性。

  同样的品质追求,也体现在融创的天津、杭州等地的项目。正是融创对品质的高要求,所以融创才能在今年房地产市场整体疲软的大环境下,异军突起,成为销售火爆的龙头房企之一。

  也正是因为有了品质的保证,融创才有实力在今年底推出了迄今为止北京销售均价最高的楼盘——农展馆项目。有业内人士分析认为,上述项目将见证融创作为开发商的飞跃,融创极有可能因为上述楼盘成为全国最好的高端住宅品牌之一。

  由于目前的融创已在所有进入城市中位列前五,在部分城市更是已经成为龙头房企的有力竞争者,因此,多家机构预测,融创2015年的业绩会较2014年有大幅的增长。如果保持80%的复合增长速度,融创很有可能在2015年达到销售额千亿的水平。

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