□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　沪深楼市调控政策“落地”，南京、武汉、苏州、宁波等重点二线城市楼市“新政”相继发布。考虑到楼市已经进入景气回升周期，重点城市房价反弹明显，笔者认为，新一轮楼市调控的大幕已经开启，主基调仍是“需求端”抑制，比如提高非户籍人口的限购门槛、提高二套住房贷款首付成数等。在货币宽松、鼓励居民“加杠杆”和经济增速下行背景下安全资产匮乏，住房投资投机需求明显，从“需求端”进行抑制有其必要性。

　　对于一线城市，以限购、限贷为主的“需求端”手段被认为是调控“利器”，甚至在“去行政化”干预成为主流的今天，这些措施仍旧没有退出。

　　笔者认为，包括一线城市在内的重点城市，未来靠“需求端”来调控楼市的难度会越来越大。首先，在经济转型期，基于财富保值和就业机会的考虑，人口和资金向大城市集中趋势明显；其次，即便适龄购房人群（25-44岁）在2015年达到峰值，但特大城市适龄购房人群占比依旧很高，一线城市在50%左右；最后，货币大周期宽松和“加杠杆”背景下，货币取代人口，成为未来楼市景气回升的推动力，而货币周期下一线城市楼市向上动力更大。

　　因此，对于包括一线城市在内的特大城市，既然需求旺盛，那么就应该多渠道地增加供应，未来楼市调控政策也应该由“需求侧”全面转向“供给侧”。近日，关于重庆在没有楼市限购、经济增长全国最快（2015年GDP增速达到11%）、人口净流入的情况下，为何房价涨幅很小（过去5年房价仅涨12%）的评论受到热议，原因直指重庆大规模增加供应。

　　比如，城市建设用地和农村宅基地增减挂钩的“地票制度”，每年为重庆多增了14%的建设用地，缓解了城市用地供应紧张局面。截至2014年，重庆建成区面积达到1470平方公里。重庆以公租房为核心的住房保障用地占比达到22%。因此，即便重庆大规模地鼓励农民工进城，入户门槛低，不实施限购政策，但楼市总体保持平稳态势。

　　再看作为一线城市的广州。广州是我国商贸旅游、文化教育和经济中心。根据国家统计局数据，2015年广州GDP为18100亿元，比深圳高500亿元；固定资产投资5406亿元，比深圳多出2100亿元；广州常住人口1667万，比深圳多了近600万，居全国第三位；社会消费品零售总额7933亿元，比深圳多近300亿元；新房销售面积1269万平方米，比深圳高出400多万平方米。但是，2015年广州新房价格同比仅上涨9.2%，远远低于深圳近50%的涨幅，仅为上海、北京涨幅的一半。

　　从房价水平上看，广州1.5万元的均价水平，不仅远低于北上深3.5-4.5万元的水平，也低于南京、厦门、杭州的房价水平，甚至低于省内的珠海（均价为1.6万元）。广州房价之所以涨幅小、价格低，供应量大被认为是主要原因。从库存水平看，尽管2015年以来楼市回升，但广州可售库存依然达到历史第二高位（890万平方米），消化周期达到10.1个月，已批未售库存消化周期达21个月。

　　近20年来，广州规划建设了20多个新城，通过轨道交通、高铁将城市骨架不断向外延伸，楼市范围不断扩展。2015年，广州经营性用地成交1031万平方米，为近几年次高位；房屋新开工面积2400万平方米，为深圳的2倍；施工面积9370万平方米，为深圳的三倍左右。广佛同城是广州楼市范围扩大的另一途径。早在2003年，连接广佛的地铁便开通了，基于文化语言、生活习惯、公共服务的差别不大，但佛山房价仅为广州一半，广州人习惯于到广佛边界买房。2015年，佛山商品房销售面积达到1421万平方米，为广东省内第一，60%为广州人购房。

　　目前，北上深住宅用地占比仅20%-30%（广州为40%），50%以上的用地给了工业，且近年来住宅用地供应计划很少有完成的，这与人口净流入、适龄购房人群规模大不相符。今年一季度，一线城市土地供应690万平方米，相比2015年一季度下滑33%，供应规模创历史新低。在未来楼市需求旺盛、长期向好的趋势下，一线城市楼市“需求侧”抑制应该是稳定市场的权宜之计，调控的基调应该向“供给侧”转移，即多渠道增加住房供应，减少工业用地比例，增加住宅用地比例。

　　同时，要加大主城区与外围公共服务，特别是轨道交通的连接效率。目前，日本东京圈集中了全国30%的人口（3900万），轨道交通分担了圈内91%的出行，但北上广深轨道交通分别仅占42%、51%、47%和28%的出行。因此，未来在推进重点城市周边区域一体化的同时，要大力开展轨道交通建设，提高外围房地产开发的效率，这是未来北上深等高房价城市楼市调控的长效机制。